Żywopłot przy oknie sąsiada czy można go posadzić?

Czy można posadzić żywopłot przy oknie sąsiada?

Co do zasady tak. Sam fakt, że w ścianie budynku sąsiada znajduje się okno, nawet bardzo blisko granicy działki, nie oznacza automatycznego zakazu sadzenia żywopłotu na własnym gruncie. W polskim prawie nie ma ogólnego przepisu, który nakazywałby sadzenie zwykłych krzewów czy żywopłotu w określonej odległości od granicy działki albo od okna sąsiedniego budynku.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Właściciel nieruchomości wykonuje swoje prawo w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Jeżeli żywopłot zostanie posadzony w taki sposób, że będzie realnie i nadmiernie zakłócał korzystanie z sąsiedniej nieruchomości, sąsiad może próbować dochodzić roszczeń na podstawie przepisów o ochronie własności oraz o immisjach.

W opisanej sytuacji istotne jest również to, że w chwili nabycia działki przed oknem rosły już zarośla. Może to przemawiać za tym, że pewne ograniczenie widoku lub światła istniało wcześniej i było elementem lokalnych warunków. Nie daje to jednak bezwzględnej gwarancji, że dowolnie wysoki i gęsty żywopłot będzie zawsze dopuszczalny.

Kiedy żywopłot może naruszać prawa sąsiada?

Najważniejszym przepisem w takich sprawach jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W praktyce oznacza to, że samo posadzenie żywopłotu nie jest jeszcze naruszeniem prawa. Problem może powstać dopiero wtedy, gdy jego wysokość, gęstość, położenie albo sposób pielęgnacji powodują skutki wykraczające poza normalne sąsiedzkie niedogodności. Może chodzić zwłaszcza o znaczące ograniczenie światła dziennego w pomieszczeniu, zawilgocenie ściany, uszkodzenie elewacji lub fundamentów, przerastanie gałęzi i korzeni, opadanie liści albo pylenie roślin.

Jeżeli sąsiad uzna, że doszło do naruszenia jego prawa własności, może powołać się także na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W sprawie o żywopłot sąsiad mógłby więc żądać np. przycięcia roślin, zmniejszenia ich wysokości, odsunięcia nasadzeń albo usunięcia części krzewów, jeżeli wykaże, że rzeczywiście doszło do nadmiernego zakłócenia korzystania z jego nieruchomości.

Okno w ścianie przy granicy działki

Osobną kwestią jest legalność samego okna w ścianie sąsiedniego budynku. Aktualne przepisy techniczno-budowlane przewidują co do zasady, że budynek zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki powinien być sytuowany w odległości co najmniej 4 m od tej granicy. Dla ściany bez okien i drzwi podstawowa odległość wynosi 3 m. Od tych zasad istnieją jednak wyjątki, a starsze budynki mogły powstać na podstawie wcześniejszych przepisów albo indywidualnych rozstrzygnięć administracyjnych.

Dlatego z samego faktu, że okno znajduje się w granicy lub bardzo blisko granicy, nie należy automatycznie wyprowadzać wniosku, że jest ono samowolą budowlaną. Trzeba sprawdzić dokumentację budowlaną, datę powstania budynku, ewentualne pozwolenia, zgłoszenia, decyzje administracyjne oraz stan księgi wieczystej. Możliwe jest też, choć w praktyce rzadsze, ustanowienie szczególnego prawa ograniczającego właściciela sąsiedniej działki, np. służebności polegającej na powstrzymywaniu się od określonych działań.

Jeżeli okno rzeczywiście zostało wykonane niezgodnie z prawem budowlanym, właściwą drogą nie jest samodzielne „karanie” sąsiada przez celowe zasłanianie okna. W takiej sytuacji należy rozważyć zgłoszenie sprawy do organu nadzoru budowlanego albo analizę cywilnoprawną, czy sąsiadowi przysługuje jakiekolwiek skuteczne roszczenie o zachowanie dostępu światła.

Jak bezpiecznie posadzić żywopłot przy granicy?

Najrozsądniej zaplanować żywopłot tak, aby w przyszłości można było go pielęgnować bez wchodzenia na grunt sąsiada i bez ryzyka uszkodzenia jego budynku. W praktyce oznacza to pozostawienie technicznego odstępu od granicy lub od ściany, dobór roślin o przewidywalnym wzroście oraz regularne przycinanie. Im bliżej okna lub ściany znajduje się żywopłot, tym większe znaczenie ma jego wysokość, gęstość i wpływ na wilgoć przy budynku.

Warto też pamiętać o art. 150 Kodeksu cywilnego. Jeżeli gałęzie lub owoce przechodzą z sąsiedniego gruntu na nieruchomość sąsiada, sąsiad może wyznaczyć właścicielowi roślin odpowiedni termin do ich usunięcia, a po bezskutecznym upływie tego terminu może je obciąć i zachować. Korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu można obciąć bez wyznaczania terminu. Nie zwalnia to jednak stron z obowiązku działania rozsądnie i bez powodowania zbędnych szkód.

Nie istnieje jedna ustawowa, powszechna dla wszystkich nieruchomości dopuszczalna wysokość żywopłotu. Znaczenie mogą mieć natomiast miejscowe przepisy, regulaminy osiedla, regulaminy rodzinnych ogrodów działkowych, zapisy umowne albo konkretne warunki zabudowy. Jeżeli sąsiad żąda przycięcia tuj lub innych krzewów, trzeba ocenić, czy jego żądanie wynika z realnej uciążliwości, czy tylko z subiektywnej niechęci do nasadzeń.

Co zrobić, gdy sąsiad sprzeciwia się żywopłotowi?

W pierwszej kolejności warto ustalić, czego dokładnie sąsiad żąda. Inaczej ocenia się żądanie przycięcia roślin do rozsądnej wysokości, inaczej żądanie całkowitego zakazu sadzenia czegokolwiek przy granicy, a jeszcze inaczej zarzut, że żywopłot ma wyłącznie złośliwie zasłonić okno. Dobrze jest zachować korespondencję, wykonać zdjęcia, zanotować datę posadzenia roślin i udokumentować ich wysokość.

Jeżeli żywopłot ma dopiero zostać posadzony, warto wybrać rozwiązanie kompromisowe: niższy gatunek, większy odstęp od ściany, regularne przycinanie lub pozostawienie fragmentu bez nasadzeń naprzeciw okna. Jeżeli natomiast spór już trwa, pomocne może być pisemne wezwanie do sprecyzowania zarzutów albo próba mediacji. W razie procesu sąd będzie oceniał nie tylko literalne przepisy, ale też to, czy dana uciążliwość przekracza przeciętną miarę w konkretnym miejscu.

Czy można zasłonić okno, skoro wcześniej były tam zarośla?

Wcześniejsze istnienie zarośli jest ważnym argumentem faktycznym, ale nie rozstrzyga sprawy automatycznie. Może wskazywać, że sąsiad od dawna korzystał z okna w warunkach ograniczonego widoku lub częściowego zacienienia. Może też mieć znaczenie przy ocenie stosunków miejscowych. Nie daje jednak prawa do stworzenia nowej, znacznie większej uciążliwości, np. bardzo wysokiej, zwartej ściany zieleni całkowicie odcinającej światło do pomieszczenia.

Jeżeli nowe nasadzenia mają odtworzyć poprzedni stan, czyli zarośla o podobnej wysokości i podobnym zagęszczeniu, ryzyko skutecznych roszczeń sąsiada jest zwykle mniejsze. Jeżeli natomiast planowany żywopłot ma być wyższy, gęstszy i posadzony bliżej ściany niż wcześniejsze rośliny, należy liczyć się z większym ryzykiem sporu.

FAQ

Źródła

• Art. 144, art. 149, art. 150 oraz art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego — tekst aktu w ISAP.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie — tekst aktu w ISAP.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 875/15 — dotyczący m.in. immisji związanych z roślinnością i zacienieniem.