Zaniedbany rów przez gminę, jak chronić swoją nieruchomość przed zalewaniem?• Data: 21-05-2025 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
W granicy mojej działki jest rów, do którego podpięty jest ściek z drogi publicznej. W jaki sposób wyegzekwować od gminy utrzymanie tego rowu w czystości? Czy są jakieś konkretne przepisy, na które można się powołać? Odprowadzenie wody z ulicy byłoby efektywne, gdyby rów był czyszczony, w innym razie nadmiar wody zawsze będzie przedostawał się na moją działkę. |
.jpg)
|
Brak czyszczenia rowu to naruszenie prawa własnościProszę spróbować skierować do gminy wezwanie z powołaniem się na poniższe przepisy. Jeżeli rów należący do gminy nie jest regularnie czyszczony, co powoduje jego zatykanie i przedostawanie się na Pana nieruchomość wody deszczowej z ulic, takie zaniechanie stanowi naruszenie Pana prawa własności. W myśl rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zmiana naturalnego spływu wody oraz kierowanie wód na nieruchomości sąsiednie jest zabroniona.
Zgodnie bowiem z treścią art. 144 K.c.: Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ustawodawca stoi na stanowisku, że właściciel nieruchomości powinien korzystać z prawa własności, jednak winien przy tym powstrzymywać się od działań, które naruszałyby prawo własności innych właścicieli nieruchomości. Zmiana spływu wody – co mówi orzecznictwo?Z uwagi na powyższe, kierowanie wód na nieruchomość sąsiednią – nawet niezawinione, a także zmiana spływu wody, powoduje negatywne konsekwencje i naruszenie Pana prawa własności. W zakresie immisji materialnych za pomocą cieczy, można wskazać na nadmierne odpływanie wód opadowych w wyniku utwardzenia własnej nieruchomości (zob. wyr. SN z 21.1.1976 r., III CRN 367/75, Legalis).
Podobnie doprowadzenie do odwodnienia lub podtopienia nieruchomości sąsiedniej na skutek zachowania właściciela nieruchomości wyjściowej stanowi immisję (zob. uchw. SN z 7.8.1985 r., III CZP 45/85, OSNCP 1986, Nr 6, poz. 91). Immisją jest również nadbudowa (rozbudowa) obiektu budowlanego, która powoduje gromadzenie się śniegu oraz wody opadowej i podmywanie lub zamakanie ściany sąsiedniego budynku (zob. wyr. SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98, Legalis). Co oczywiste, immisjami może być zanieczyszczanie rzek lub wód podziemnych (por. W.J. Katner, Ochrona własności, s. 39-40).
Immisje te mogą przybrać postać pozytywnych (napływ wody skutkujący podtopieniami, zalaniami) lub negatywnych (blokowanie dopływu wody skutkujące odwodnieniem, przesuszeniem gruntu). Immisje wodne i odpowiedzialność gminyNależy ponadto zwrócić uwagę na art. 234 Prawa wodnego, gdzie w ust. 1 czytamy, że właściciel gruntu, co do zasady, nie może po pierwsze zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich, a po drugie odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie. Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 K.c.:
Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Jak sformułować skuteczne wezwanie do gminy?Zatem obecnie powinien Pan skierować do gminy ostatecznie wezwanie do usunięcia naruszeń i doprowadzenie rowu do stanu powodującego brak kierowania wód opadowych na Pana nieruchomość, a więc prawidłowego jego zabezpieczenia, a także cyklicznego czyszczenia.
PrzykładyZalany ogród po każdej większej ulewie Pani Maria z podwarszawskiej miejscowości regularnie mierzy się z problemem podtopień ogrodu. Po każdej intensywnej burzy, woda z drogi publicznej spływa rowem biegnącym wzdłuż granicy jej działki, który od lat nie był czyszczony przez gminę. Rów jest zarośnięty i zatkany, przez co woda wylewa się na jej teren, zalewając warzywnik i podmywając fundamenty altany. Po interwencji u urzędnika usłyszała tylko, że „rów to przecież rów i jakoś to spłynie”.
Pan Andrzej z małej gminy na Śląsku od dwóch lat ma problem z wodą deszczową, która spływa z drogi wojewódzkiej przez zatkany rów prosto na jego posesję. Skutkiem są cykliczne zalania piwnicy i pęknięcia w ścianach budynku. Po konsultacji z prawnikiem napisał wezwanie do gminy, powołując się na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego i art. 144 K.c. Gmina w końcu zleciła czyszczenie rowu i sytuacja się ustabilizowała.
Młode małżeństwo zbudowało dom na nowym osiedlu, którego deweloper wykonał odwodnienie tylko do połowy rowu – reszta znajdowała się w gestii gminy. Po kilku miesiącach użytkowania, trawnik zaczął zamakać, a na działce pojawiły się kałuże, które nie znikały przez dni. Okazało się, że woda z ulicy spływała bez przeszkód tylko do momentu zatkanego fragmentu rowu. Dopiero po wspólnym piśmie kilku właścicieli gmina oczyściła przepływ, co rozwiązało problem. Podsumowaniewłaściciel nieruchomości ma prawo domagać się od gminy utrzymania infrastruktury wodnej w stanie niezagrażającym jego posesji. Zaniedbanie rowów odwadniających może prowadzić do poważnych szkód i stanowić naruszenie prawa własności, przeciwko któremu można i warto skutecznie się bronić. Oferta porad prawnychOferujemy pomoc prawną online w sprawach związanych z zalewaniem nieruchomości oraz sporządzaniem skutecznych wezwań do gminy. Przygotujemy dla Ciebie profesjonalne pismo i doradzimy, jak dochodzić swoich praw. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
.jpg "Zagubione pełnomocnictwo, jak skutecznie je odwołać, gdy nie znamy jego treści?")
.jpg "Brak decyzji po złożeniu wniosku o kartę pobytu, co zrobić?")
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Zaniedbany rów przez gminę, jak chronić swoją nieruchomość przed zalewaniem?
Współwłasność działki a uciążliwy lokator sąsiada, jak chronić swój mir domowy?
Zakup części sąsiedniej działki i połączenie nieruchomości w jedną księgę wieczystą, jak to zrobić?
Zakup miejsca parkingowego na osiedlu bez księgi wieczystej, kwestie prawne i podatkowe
Rozrośnięte drzewo sąsiada, jakie masz prawa, gdy gałęzie przechodzą na Twój teren?
Użytkowanie garaży przez byłego właściciela nieruchomości
Spór sąsiedzki o psa, który wyje, konsekwencje prawne i możliwe rozwiązania
Wiata autobusowa na mojej działce, jak dochodzić wynagrodzenia od gminy?
Jak skutecznie walczyć z hałasem i głośną muzyką od sąsiada?
Organizacja imprez na własnej posesji, prawa i ograniczenia
