Wypowiedzenie najmu przy współwłasności nieruchomości

Czy wypowiedzenie najmu przez jednego współwłaściciela jest skuteczne?

Nie można odpowiedzieć na to pytanie jednym zdaniem dla każdej sprawy. Wypowiedzenie umowy najmu dotyczącej rzeczy wspólnej jest czynnością z zakresu zarządu rzeczą wspólną. W zależności od okoliczności może być ocenione jako czynność zwykłego zarządu, czynność przekraczająca zwykły zarząd albo wyjątkowo jako czynność zachowawcza.

Dlatego sama teza, że wypowiedzenie najmu zawsze jest czynnością zachowawczą, jest zbyt daleko idąca. Również twierdzenie przeciwne, że nigdy nie może być czynnością zachowawczą, byłoby zbyt kategoryczne. Decydują znaczenie mają: treść umowy najmu, rodzaj lokalu, powód wypowiedzenia, wielkość udziałów, sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości oraz to, czy działanie leży w interesie wszystkich współwłaścicieli.

Jakie przepisy regulują zarząd rzeczą wspólną?

Podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie.

Art. 200 K.c. nakłada na współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Z kolei art. 201 K.c. stanowi, że do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów, co wynika z art. 204 K.c.

Osobne znaczenie ma art. 209 K.c. Przepis ten pozwala każdemu współwłaścicielowi wykonywać czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Nie jest to jednak ogólne upoważnienie do samodzielnego zarządzania rzeczą wspólną wbrew pozostałym współwłaścicielom.

Czym jest czynność zachowawcza z art. 209 K.c.?

Czynność zachowawcza to działanie podejmowane w celu ochrony wspólnego prawa. Chodzi o sytuacje, w których brak reakcji mógłby doprowadzić do pogorszenia sytuacji wszystkich współwłaścicieli, np. zniszczenia rzeczy, utraty roszczeń, przedawnienia należności albo dalszego bezprawnego naruszania prawa własności.

W orzecznictwie podkreśla się, że współwłaściciel podejmujący czynność zachowawczą działa we własnym imieniu, ale w interesie wszystkich współwłaścicieli. Nie jest przedstawicielem ustawowym pozostałych, a skutki jego działania nie powinny pogarszać ich sytuacji. Takie rozumienie art. 209 K.c. wynika m.in. z uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 8 listopada 1989 r., sygn. akt III CZP 68/89, oraz uchwały Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r., sygn. akt III CZP 35/85.

Nie każda czynność korzystna dla jednego ze współwłaścicieli jest jednak czynnością zachowawczą. Jeżeli wypowiedzenie najmu ma służyć wyłącznie interesowi jednego współwłaściciela, np. chce on sam korzystać z lokalu albo zmienić najemcę mimo sprzeciwu pozostałych, trudno uznać je za działanie zachowawcze.

Kiedy wypowiedzenie najmu może wymagać zgody większości albo wszystkich współwłaścicieli?

W typowej sytuacji wypowiedzenie najmu powinno być traktowane co najmniej jako czynność zarządu rzeczą wspólną. Jeżeli mieści się w normalnym gospodarowaniu nieruchomością, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. Jeżeli natomiast wypowiedzenie istotnie zmienia sposób korzystania z nieruchomości, kończy długoterminową i korzystną ekonomicznie umowę albo prowadzi do poważnych skutków dla wszystkich współwłaścicieli, sąd może potraktować je jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Znaczenie ma również to, kto zawarł umowę najmu i w jakim charakterze. Inaczej ocenia się sytuację, w której umowę podpisał jeden współwłaściciel we własnym imieniu, a inaczej sytuację, w której działał jako osoba zarządzająca nieruchomością wspólną albo za zgodą pozostałych. W praktyce często trzeba najpierw ustalić, czy najemca pozostaje w stosunku prawnym ze wszystkimi współwłaścicielami, z częścią z nich, czy tylko z jednym wynajmującym.

Zobacz również: najem przez jednego współwłaściciela oraz brak zgody mniejszościowego na sprzedaż.

Kiedy jeden współwłaściciel może wypowiedzieć najem samodzielnie?

Samodzielne działanie jednego współwłaściciela będzie najłatwiejsze do obrony wtedy, gdy wypowiedzenie najmu ma charakter ochronny. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których najemca zalega z czynszem, niszczy lokal, używa go sprzecznie z umową, powoduje poważne szkody albo w inny sposób zagraża wspólnemu prawu własności.

W takich okolicznościach można argumentować, że wypowiedzenie najmu zmierza do zachowania wspólnego prawa, a więc mieści się w art. 209 K.c. Nie oznacza to jednak, że sąd automatycznie podzieli taką ocenę. W sprawie o opróżnienie lokalu sąd może badać, czy wypowiedzenie było skuteczne, czy istniała ustawowa lub umowna podstawa wypowiedzenia oraz czy osoba składająca oświadczenie była do tego uprawniona.

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego a ustawa o ochronie praw lokatorów

Jeżeli najem dotyczy lokalu mieszkalnego, nie wystarczy ocenić przepisów o współwłasności. Trzeba dodatkowo sprawdzić ustawę o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 tej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia, jeżeli ustawa tego wymaga.

Oznacza to, że nawet zgoda współwłaścicieli nie wystarczy, jeżeli wypowiedzenie nie spełnia wymogów właściwych dla najmu lokalu mieszkalnego. W praktyce trzeba więc badać dwa poziomy: po pierwsze, czy osoba składająca oświadczenie ma zgodę wymaganą przez przepisy o współwłasności, a po drugie, czy samo wypowiedzenie odpowiada ustawie i umowie.

Co zrobić, gdy współwłaściciele nie są zgodni?

Jeżeli czynność należy do zwykłego zarządu, a brakuje zgody większości, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego na podstawie art. 201 K.c. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, a nie ma zgody wszystkich, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu na podstawie art. 199 K.c.

W sporach dotyczących nieruchomości wspólnych istotne są nie tylko przepisy, ale także ekonomiczny i praktyczny sens planowanej czynności. Sąd będzie brał pod uwagę cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, a nie wyłącznie interes osoby, która chce zakończyć najem.

Zobacz również: dociągnięcie wody a współwłasność oraz modernizacja drogi bez zgody.

Znaczenie podziału nieruchomości do korzystania

Jeżeli współwłaściciele zawarli umowę o podziale nieruchomości do korzystania, tzw. podział quoad usum, ocena może być inna. Współwłaściciel, któremu przydzielono określony lokal albo część nieruchomości do wyłącznego korzystania, może mieć szerszą swobodę w podejmowaniu bieżących decyzji dotyczących tej części. Nadal jednak trzeba badać treść porozumienia i to, czy planowana czynność nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli.

W kamienicach i budynkach z wieloma lokalami problem często wiąże się również z dochodami z najmu, rozliczaniem pożytków oraz możliwością korzystania z pustych lokali. Sama sprzedaż udziału albo objęcie lokalu we władanie nie rozwiązuje jeszcze wszystkich sporów zarządczych.

Zobacz również: sprzedaż udziałów w kamienicy.

Jak sąd może ocenić wypowiedzenie najmu?

W sprawie sądowej najemca może podnieść zarzut, że wypowiedzenie zostało złożone przez osobę nieuprawnioną albo bez wymaganej zgody współwłaścicieli. Jeżeli sąd uzna ten zarzut za zasadny, może przyjąć, że stosunek najmu nie został skutecznie zakończony. W konsekwencji powództwo o opróżnienie lokalu może zostać oddalone, mimo że między współwłaścicielami istnieje realny spór.

Nie oznacza to jednak, że najemca zawsze wygra spór, gdy wypowiedzenie złożył tylko jeden współwłaściciel. Jeżeli z okoliczności wynika, że działanie miało charakter zachowawczy, było zgodne z interesem wszystkich współwłaścicieli i spełniało wymogi umowy oraz ustawy, sąd może uznać je za skuteczne.

FAQ

Czy mniejszościowy współwłaściciel może sam wypowiedzieć najem?

Może to zrobić skutecznie tylko w szczególnych okolicznościach, zwłaszcza gdy wypowiedzenie ma charakter czynności zachowawczej i służy ochronie wspólnego prawa. W typowej sprawie potrzebna będzie zgoda większości współwłaścicieli, a czasem zgoda wszystkich.

Czy wypowiedzenie najmu zawsze jest czynnością zwykłego zarządu?

Nie. W wielu sprawach będzie tak oceniane, ale nie zawsze. Jeżeli wypowiedzenie istotnie wpływa na sposób korzystania z nieruchomości albo na interesy majątkowe wszystkich współwłaścicieli, może zostać uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Czy art. 209 K.c. pozwala jednemu współwłaścicielowi działać bez zgody pozostałych?

Tak, ale tylko w zakresie czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Przepis ten nie zastępuje ogólnych zasad zarządu rzeczą wspólną i nie pozwala jednemu współwłaścicielowi realizować wyłącznie własnego interesu kosztem pozostałych.

Co, jeśli najemca niszczy lokal albo nie płaci czynszu?

W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu przez jednego współwłaściciela może być łatwiejsze do obrony jako czynność zachowawcza. Trzeba jednak dochować wymogów umowy, Kodeksu cywilnego, a przy lokalu mieszkalnym także ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy brak zgody współwłaścicieli może zablokować eksmisję?

Tak. Jeżeli sąd uzna, że wypowiedzenie najmu było nieskuteczne z powodu braku wymaganej zgody, może oddalić powództwo o opróżnienie lokalu. Dlatego prawidłowe ustalenie uprawnienia do wypowiedzenia jest kluczowe przed skierowaniem sprawy do sądu.