Zwrot nakładów po zmianie właściciela budynku – co może najemca

Nakłady na lokal a ulepszenia – od czego zacząć ocenę sprawy

W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie zwykłych, drobnych nakładów obciążających najemcę od ulepszeń lokalu. Zgodnie z art. 662 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W przypadku lokalu art. 681 Kodeksu cywilnego wskazuje przykładowo, że należą do nich w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i podłóg oraz drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych.

Adaptacja części strychu do celów mieszkalnych co do zasady nie mieści się w kategorii drobnych nakładów. Tego typu prace zwykle są traktowane jako ulepszenia lokalu, a więc nakłady zwiększające jego wartość albo użyteczność.

Zobacz również: zakres obowiązków remontowych

Co mówi Kodeks cywilny o zwrocie ulepszeń

Podstawowym przepisem jest art. 676 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący – w braku odmiennej umowy – może według swojego wyboru:

• albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu rzeczy,
• albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

To oznacza, że roszczenie o zapłatę nie powstaje automatycznie już w chwili wykonania prac. Zasadniczo rozliczenie ulepszeń aktualizuje się przy zwrocie lokalu. Liczy się też wartość ulepszeń z chwili zwrotu, a nie historyczny koszt robót z lat ich wykonania.

Jeżeli więc najem trwa nadal i lokal nie został jeszcze wydany właścicielowi, dochodzenie zwrotu nakładów jest z reguły przedwczesne, chyba że strony zawarły odrębne porozumienie przewidujące wcześniejsze rozliczenie.

Zmiana właściciela budynku – czy nowy właściciel odpowiada za najem

Jeżeli w czasie trwania najmu doszło do zbycia wynajętej rzeczy, zastosowanie ma art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca rzeczy wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że co do zasady nowy właściciel staje się wynajmującym i przejmuje prawa oraz obowiązki wynikające z trwającego najmu.

W praktyce po zmianie właściciela nie trzeba zawsze podpisywać nowej umowy najmu, aby najem dalej trwał. Jeżeli najemcy nadal używają lokalu, a właściciel pobiera czynsz, stosunek najmu zwykle jest kontynuowany. Ocena konkretnej sytuacji może jednak zależeć od dokumentów, sposobu przejęcia budynku oraz treści wcześniejszych uzgodnień z gminą.

To jednak nie rozstrzyga jeszcze automatycznie, że nowy właściciel zawsze będzie musiał zwrócić wszelkie historyczne nakłady. Trzeba zbadać:

• czy adaptacja była wykonana na podstawie odrębnej umowy z gminą,
• czy umowa wyłączała zwrot kosztów,
• czy doszło do formalnego odbioru robót i włączenia adaptowanej powierzchni do przedmiotu najmu,
• czy obecny właściciel przejął lokal już w stanie ulepszonym jako przedmiot trwającego najmu.

Znaczenie umowy z gminą i przepisów przejściowych

W opisanym stanie faktycznym bardzo istotna jest treść umowy zawartej z gminą przy adaptacji strychu. Jeżeli umowa przewidywała wykonanie robót własnym staraniem i na własny koszt, taki zapis może zostać potraktowany jako odmienne uregulowanie w rozumieniu art. 676 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo trzeba uwzględnić art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonywanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej sprawie umowy.

Jeżeli więc prace były wykonywane w latach 1997–1999, to właśnie treść tej umowy może mieć pierwszorzędne znaczenie. W praktyce sąd może uznać, że strony już wcześniej ustaliły zasady ponoszenia kosztów i wyłączyły późniejsze roszczenia najemcy o zwrot nakładów.

Nie oznacza to jednak, że roszczenie jest z góry wykluczone. Jeżeli z dokumentów wynikałoby, że adaptacja miała charakter rozliczalny, była elementem uzgodnionej modernizacji albo właściciel zobowiązał się do określonego rozrachunku, sytuacja prawna może wyglądać inaczej. O wyniku sporu decyduje więc konkretny stan faktyczny.

Zobacz również: wstąpienie w najem komunalny oraz zwrot pieniędzy zainstalowanie pieca

Czy ma znaczenie, kto kończy najem

Co do zasady samo to, czy lokal zostanie opuszczony z inicjatywy najemcy, czy po wypowiedzeniu przez właściciela, nie przesądza jeszcze o samym istnieniu roszczenia z art. 676 Kodeksu cywilnego. Decydujące jest to, czy doszło do zwrotu lokalu i jakie postanowienia umowne obowiązywały strony.

Jeżeli jednak właściciel przed zakończeniem najmu zażąda przywrócenia stanu poprzedniego, może powstać spór o zakres tego obowiązku. Przy adaptacji strychu przywrócenie stanu poprzedniego bywa faktycznie albo ekonomicznie nieracjonalne, ale sam ten argument nie odbiera właścicielowi uprawnienia z art. 676 Kodeksu cywilnego. W praktyce często prowadzi to do negocjacji co do sposobu wydania lokalu i ewentualnego rozliczenia.

Termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów

Nawet gdy roszczenie istnieje, trzeba pilnować terminu. Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

To termin krótki i bardzo istotny. Nie liczy się go od dnia wykonania adaptacji, od zmiany właściciela ani od dnia wypowiedzenia umowy, ale co do zasady od dnia faktycznego zwrotu lokalu wynajmującemu. Jeżeli lokal nie został jeszcze wydany, termin z art. 677 Kodeksu cywilnego zwykle jeszcze nie rozpoczął biegu.

Dla przerwania biegu przedawnienia znaczenie mogą mieć czynności przewidziane w art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego, np. wniesienie pozwu albo zawezwanie do próby ugodowej. W konkretnej sprawie warto jednak dobrać środek ostrożnie, bo błędnie sformułowane żądanie lub spóźniona reakcja mogą osłabić pozycję najemcy.

Jak przygotować się do dochodzenia zwrotu nakładów

Jeżeli rozważają Państwo wyprowadzkę albo spodziewają się zakończenia najmu, warto jeszcze przed zwrotem lokalu zgromadzić pełną dokumentację. Przydatne będą w szczególności:

• umowa najmu i każda jej zmiana,
• umowa dotycząca adaptacji strychu,
• pisemna zgoda gminy na wykonanie prac,
• protokół odbioru robót,
• dokumenty potwierdzające objęcie adaptowanej powierzchni czynszem,
• faktury, rachunki, kosztorysy, zdjęcia i korespondencja,
• ewentualna wycena obecnej wartości ulepszeń.

W sporze sądowym zwykle nie wystarczy samo wykazanie, że kiedyś poniesiono określone wydatki. Trzeba wykazać także podstawę prawną roszczenia, brak skutecznego wyłączenia zwrotu w umowie oraz wartość ulepszeń na dzień zwrotu lokalu.

Co zrobić praktycznie przed opuszczeniem lokalu

Najbezpieczniej jeszcze przed wydaniem lokalu skierować do właściciela pisemne stanowisko, w którym:

• opiszą Państwo wykonane ulepszenia i podstawę ich wykonania,
• wskażą, że były one wykonywane za zgodą poprzedniego właściciela,
• załączą kopie najważniejszych dokumentów,
• zaproponują oględziny i protokolarne ustalenie stanu lokalu,
• wezwą do zajęcia stanowiska co do rozliczenia nakładów.

Takie pismo nie gwarantuje zapłaty, ale porządkuje materiał dowodowy i może pomóc w późniejszym wykazaniu, że próbowali Państwo polubownie zakończyć spór.

FAQ

Czy nowy właściciel budynku musi podpisać ze mną nową umowę najmu?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy co do zasady wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego wynajmującego. Sam brak nowej umowy nie oznacza więc automatycznie, że najem przestał istnieć.

Czy mogę żądać zwrotu wszystkich wydatków poniesionych na lokal?

Nie. Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę na podstawie art. 662 § 2 i art. 681 Kodeksu cywilnego. Rozliczeniu mogą podlegać przede wszystkim ulepszenia, ale tylko przy spełnieniu warunków z art. 676 Kodeksu cywilnego i z uwzględnieniem treści umowy.

Od kiedy liczy się przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów?

Co do zasady od dnia zwrotu lokalu. Wynika to wprost z art. 677 Kodeksu cywilnego, który przewiduje roczny termin przedawnienia.

Czy zapis „na własny koszt” zawsze wyklucza zwrot nakładów?

Nie w każdej sprawie przesądza wynik, ale bardzo często znacząco osłabia roszczenie najemcy. Sąd bada wtedy pełną treść umowy, cel uzgodnienia i cały kontekst wykonanych prac.

Czy właściciel może żądać przywrócenia stanu poprzedniego zamiast zapłaty?

Tak, jeżeli brak odmiennej umowy. Takie uprawnienie wynika z art. 676 Kodeksu cywilnego. W praktyce przy dużych adaptacjach strony często negocjują jednak inne rozwiązanie.

Źródła

• art. 662 § 2, art. 676, art. 677, art. 678 § 1, art. 681 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – w zakresie znaczenia przepisów przejściowych dla starszych umów