Zmiana właściciela budynku a zwrot nakładów na nieruchomość

Nakłady na mieszkanie

Zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego: „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę”.

Zgodnie z art. 681 Kodeksu cywilnego: „do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.

Zakładam jednak, że nakładów dokonanych przez Państwa nie sposób uznać za drobne nakłady. Zatem należy zwrócić uwagę na art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Zatrzymanie ulepszeń – zwrot nakładów od nowego właściciela budynku

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że dokonane przez Państwa nakłady stanowią ulepszenia objęte art. 676.

Wynajmujący mógłby zatem zatrzymać ulepszenia za zapłatą Państwu sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego przez Państwa.

Zapisy umowne a zwrot nakładów

Jednak zgodnie z art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonywanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej sprawie umowy.

Co istotne, § 4 przesłanej przez Panią umowy przewiduje, że: „adaptujący podejmuje się wykonania zamierzonych robót własnym staraniem i na własny koszt”.

Taki zapis może skutecznie utrudniać Państwu dochodzenie zwrotu nakładów poczynionych w ramach takiej umowy. Zapis powyższy może być uznany przez sąd za uzgodnienie, iż Państwo są wyłącznie odpowiedzialni za koszty nakładów/ulepszeń i że zapisem tym najemca poniekąd zrzeka się roszczeń w tym zakresie.

Można jednak mimo to próbować uzgodnić z właścicielem kwestię zwrotu nakładów, licząc na pozytywną jego reakcję. Do rozważenia jest na początku wystosowanie do niego pisma z opisem sytuacji, a finalnie zawarcie z nim porozumienia rozliczającego nakłady.

Analiza powyższa jest niezależna od sposobu zakończenia najmu (czy to przez Państwa, czy przez wynajmującego).

Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.