Fundusz remontowy w najmie mieszkania spółdzielczego

Czy najemca musi płacić fundusz remontowy?

Odpowiedź zależy od tego, o jaką relację pytamy. Wobec spółdzielni mieszkaniowej obowiązek ponoszenia opłat wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, statutu spółdzielni oraz uchwał i regulaminów dotyczących gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wobec właściciela lokalu obowiązek najemcy wynika natomiast przede wszystkim z umowy najmu.

Jeżeli jest Pan właścicielem mieszkania spółdzielczego, spółdzielnia może kierować rozliczenia do Pana jako osoby uprawnionej do lokalu. Sam fakt, że lokal został wynajęty, nie powoduje automatycznie, że spółdzielnia traci prawo żądania opłat od właściciela. Najemca korzysta z lokalu, ale nie zawsze staje się bezpośrednim adresatem wszystkich obowiązków wobec spółdzielni.

W praktyce warto rozróżnić trzy grupy należności: czynsz najmu należny właścicielowi, opłaty eksploatacyjne i media rozliczane przez spółdzielnię lub dostawców oraz odpis na fundusz remontowy. Dla uniknięcia sporu każda z tych grup powinna być w umowie nazwana osobno.

Obowiązki właściciela lokalu wobec spółdzielni

Aktualnie art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, nieruchomości wspólnych oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają analogiczne obowiązki określone w art. 4 ust. 4 tej ustawy.

Spółdzielnia powinna prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów oraz kosztów, a także ewidencję i rozliczenie wpływów oraz wydatków funduszu remontowego. Oznacza to, że właściciel może żądać kalkulacji wysokości opłat i sprawdzić, z czego wynika konkretna kwota.

Opłaty, o których mowa w art. 4 ustawy, wnosi się co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin, ale nie może on być wcześniejszy niż termin ustawowy. Zmiana wysokości opłat wymaga zawiadomienia z uzasadnieniem, a w przypadku typowych opłat eksploatacyjnych termin wynosi co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy kosztach niezależnych od spółdzielni, takich jak energia, gaz, woda, ścieki czy odpady, zawiadomienie następuje co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Fundusz remontowy to osobna kategoria opłat

Fundusz remontowy nie jest zwykłym wynagrodzeniem właściciela za udostępnienie mieszkania. Art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Najemca nie jest wprost wymieniony w art. 6 ust. 3 jako osoba zobowiązana do świadczenia na fundusz remontowy. Nie oznacza to jednak, że nie można obciążyć go tym kosztem w umowie najmu. Oznacza to tylko, że wobec spółdzielni zasadniczo odpowiada osoba mająca tytuł do lokalu, a wobec właściciela najemca odpowiada w takim zakresie, w jakim przyjął to na siebie w umowie.

Jeżeli umowa przewiduje, że najemca ponosi „wszelkie opłaty na rzecz spółdzielni, w tym opłaty eksploatacyjne, media oraz odpis na fundusz remontowy”, sytuacja jest stosunkowo jasna. Jeżeli natomiast zapis ogranicza się do słów „czynsz i media” albo „opłaty typu czynsz czy media”, najemca może twierdzić, że fundusz remontowy nie został objęty jego zobowiązaniem. Wtedy znaczenie mają całe postanowienia umowy, korespondencja stron, sposób dotychczasowego rozliczania oraz to, czy najemca otrzymywał zestawienia opłat.

Jak ocenić zapis: „czynsz, media i wszelkie opłaty”?

Nieprecyzyjne sformułowania są najczęstszą przyczyną sporów. W języku potocznym wiele osób nazywa miesięczną opłatę do spółdzielni „czynszem”, choć w relacji ze spółdzielnią nie jest to czynsz najmu. W umowie najmu słowo „czynsz” ma natomiast odrębne znaczenie: oznacza świadczenie najemcy za korzystanie z lokalu, należne wynajmującemu.

Dlatego bezpieczna umowa powinna rozdzielać: czynsz najmu dla właściciela, opłaty niezależne od właściciela, zaliczki i rozliczenia ze spółdzielnią, podatek lub inne należności, jeżeli mają obciążać najemcę, oraz fundusz remontowy. Przy funduszu remontowym najlepiej użyć dokładnej nazwy z naliczenia spółdzielni.

Jeżeli obecna umowa jest niejasna, nie oznacza to jeszcze, że właściciel nie ma żadnych roszczeń. Można analizować, czy z jej treści i z okoliczności zawarcia wynika, że strony chciały przerzucić na najemcę wszystkie koszty utrzymania lokalu. Im mniej precyzyjny zapis, tym większe ryzyko sporu dowodowego.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci funduszu remontowego?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić aktualną umowę najmu i załączniki. Jeżeli w umowie fundusz remontowy nie został wymieniony, warto ustalić, czy pojawia się w zestawieniu opłat przekazywanym najemcy oraz czy najemca wcześniej go regulował. Dotychczasowy sposób wykonywania umowy może mieć znaczenie przy ocenie intencji stron.

Następnie warto wystąpić do spółdzielni o aktualną kalkulację opłat. Ustawa nakłada na spółdzielnię obowiązek przedstawienia kalkulacji na żądanie osoby uprawnionej. Taki dokument pozwala oddzielić opłaty za media od kosztów eksploatacji i funduszu remontowego.

Jeżeli z umowy wynika obowiązek najemcy, właściciel może wezwać go do zapłaty zaległych kwot. Wezwanie powinno wskazywać okres, wysokość należności, termin płatności i podstawę umowną. Gdy najemca nadal odmawia, w grę wchodzi dochodzenie należności na drodze cywilnej, potrącenie z kaucji po zakończeniu najmu w granicach zabezpieczonych należności albo wypowiedzenie umowy, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe i umowne.

Jak poprawić umowę najmu na przyszłość?

Najlepiej wprowadzić do umowy osobny paragraf dotyczący opłat. Powinien on wskazywać, że najemca oprócz czynszu najmu zwraca właścicielowi wszystkie bieżące opłaty naliczane przez spółdzielnię dla lokalu, w szczególności opłaty eksploatacyjne, zaliczki na media, opłaty za gospodarowanie odpadami, koszty utrzymania części wspólnych oraz odpis na fundusz remontowy. Warto dodać, że podstawą rozliczenia jest aktualne zawiadomienie lub naliczenie spółdzielni.

Dobrą praktyką jest załączanie do umowy pierwszego zestawienia opłat ze spółdzielni i wpisanie mechanizmu zmiany opłat. Wtedy najemca wie, że kwota może się zmienić, gdy spółdzielnia zmieni zaliczki lub wysokość odpisu na fundusz remontowy.

Jeżeli właściciel nie chce spierać się o każdą pozycję, może ustalić jedną stałą kwotę czynszu najmu obejmującą część kosztów. Trzeba jednak pamiętać, że przy takim modelu wzrost opłat do spółdzielni obciąża właściciela, chyba że umowa przewiduje mechanizm podwyższenia lub rozliczenia różnicy.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel mieszkania spółdzielczego powinien traktować fundusz remontowy jako odrębną pozycję rozliczeniową. Wobec spółdzielni obowiązek zapłaty wynika z ustawy i statutu, a wynajęcie lokalu nie zwalnia właściciela z odpowiedzialności. Najemca może zostać obciążony funduszem remontowym w relacji z właścicielem, ale najlepiej, aby umowa mówiła o tym wprost. Jeżeli obecny zapis jest niejasny, należy zebrać umowę, naliczenia spółdzielni, historię płatności i dopiero na tej podstawie ocenić szanse dochodzenia zaległości.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 889, w szczególności art. 4 i art. 6 ust. 3: tekst jednolity ustawy.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725, w szczególności art. 2, art. 6a–6f: informacja o akcie prawnym.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności przepisy o najmie: tekst jednolity kodeksu.