Dobrowolne poddanie się egzekucji przy najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny i jego podstawowe zabezpieczenia

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest szczególną formą najmu mieszkania. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najem okazjonalny daje właścicielowi silniejsze narzędzia niż zwykły najem, ale tylko wtedy, gdy zachowane są wszystkie wymogi formalne. Sama nazwa umowy nie wystarczy. Konieczne są właściwe załączniki, zachowanie formy pisemnej oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3. oświadczenie właściciela lokalu zastępczego albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu; na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno mieć podpis notarialnie poświadczony.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy, jest ustawowo ograniczone i wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

W praktyce ostatni element bywa niedoceniany. Jeżeli oświadczenie osoby przyjmującej obejmuje wyłącznie najemcę, a nie obejmuje osób z nim zamieszkujących, może to stać się źródłem sporu lub opóźnień na etapie egzekucji.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od samej daty podpisania dokumentów, jeżeli strony przewidziały późniejsze rozpoczęcie najmu.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Brak zgłoszenia jest bardzo istotny: zgodnie z art. 19b ust. 3 ustawy nie stosuje się wtedy przepisów art. 19c i art. 19d, czyli właściciel traci główne ułatwienia przewidziane dla najmu okazjonalnego.

Jeżeli strony podpisują nową umowę albo aneks przedłużający najem na kolejny okres, warto rozważyć ponowne zgłoszenie albo co najmniej przekazanie urzędowi informacji o aneksie. Przepisy nie przewidują specjalnego formularza dla aneksu, ale przy zmianach dotyczących czasu trwania najmu, stron lub lokalu bezpieczniej jest zachować pełną ścieżkę dokumentacyjną.

Aneks do umowy po zmianie nazwiska najemcy

Zmiana nazwiska jednego z najemców, np. po zawarciu małżeństwa, nie oznacza automatycznie, że powstał nowy stosunek najmu. Najemca pozostaje tą samą osobą. Dla porządku i bezpieczeństwa dowodowego warto jednak sporządzić aneks aktualizujący dane osobowe, zwłaszcza gdy umowa, akt notarialny i pozostałe oświadczenia posługują się poprzednim nazwiskiem.

Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli aneks dotyczy wyłącznie nazwiska, zwykle wystarczy wskazać dotychczasowe dane, nowe nazwisko oraz podstawę zmiany, np. odpis aktu małżeństwa lub nowy dokument tożsamości.

Inaczej należy ocenić aneks, który jednocześnie przedłuża czas trwania najmu, zmienia strony umowy albo dodaje nowego dorosłego mieszkańca. W takiej sytuacji warto sprawdzić, czy dotychczasowe oświadczenie notarialne nadal jednoznacznie obejmuje aktualną umowę i jej okres. Jeżeli akt notarialny odwołuje się do konkretnej umowy i konkretnej daty jej zakończenia, przy przedłużeniu najmu bezpieczne może być sporządzenie nowego oświadczenia albo aktu uzupełniającego.

Dziecko najemców a oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Małoletnie dziecko najemców nie składa samodzielnie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Nie jest też typowym współnajemcą lokalu. W praktyce dziecko zamieszkuje z rodzicami i jego sytuacja mieszkaniowa jest powiązana z sytuacją rodziców albo opiekunów.

Nie oznacza to jednak, że narodziny dziecka są całkowicie obojętne dla dokumentów najmu okazjonalnego. Ustawa w kilku miejscach posługuje się pojęciem osób zamieszkujących z najemcą. Dlatego w dokumentach warto zadbać, aby:

• umowa albo aneks wskazywały aktualne osoby stale zamieszkujące w lokalu, jeżeli strony prowadzą taką ewidencję,
• oświadczenie osoby przyjmującej do lokalu zastępczego obejmowało nie tylko najemcę, ale także osoby z nim zamieszkujące,
• żądanie opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu wskazywało termin, w którym lokal mają opróżnić najemca i osoby z nim zamieszkujące.

Nie jest natomiast prawidłowe wymaganie, aby małoletnie dziecko podpisywało akt notarialny o poddaniu się egzekucji. W przypadku dziecka znaczenie ma raczej poprawne opisanie osób zamieszkujących i spójność dokumentów z art. 19a oraz 19d ustawy.

Czy oświadczenie osoby przyjmującej musi obejmować dziecko?

Tak, z punktu widzenia bezpieczeństwa właściciela oświadczenie osoby przyjmującej powinno być sformułowane szeroko i obejmować najemcę oraz osoby z nim zamieszkujące. Wynika to wprost z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy. Przepis mówi o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy.

Jeżeli oświadczenie wskazuje wyłącznie najemcę, a pomija osoby z nim zamieszkujące, właściciel powinien dążyć do uzupełnienia dokumentu. Najlepiej uzyskać nowe oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego, w którym znajdzie się jasna zgoda na zamieszkanie najemców oraz osób z nimi zamieszkujących, w tym małoletnich dzieci.

Na żądanie wynajmującego podpis osoby składającej takie oświadczenie powinien być notarialnie poświadczony. W praktyce warto tego wymagać od razu, ponieważ ogranicza to ryzyko kwestionowania dokumentu na późniejszym etapie.

Procedura opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli po tym momencie najemca dobrowolnie nie opróżnia lokalu, właściciel powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu.

Żądanie musi być sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Powinno zawierać w szczególności:

• oznaczenie właściciela i najemcy, którego żądanie dotyczy,
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyny ustania stosunku najmu,
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeżeli termin upłynie bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku trzeba dołączyć żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Co, jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym?

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym przy zawieraniu umowy, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić stosowne oświadczenie osoby posiadającej do niego tytuł prawny. Brak wykonania tego obowiązku daje właścicielowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

W aktualnym stanie prawnym trzeba odróżnić dwie kwestie. Po pierwsze, przy prawidłowo zgłoszonej umowie najmu okazjonalnego dłużnikowi zobowiązanemu do opróżnienia takiego lokalu nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia na podstawie art. 25d pkt 2 ustawy. Po drugie, komornik nadal prowadzi egzekucję według reguł z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, a w praktyce wykonanie czynności może wymagać ustaleń organizacyjnych i udziału gminy, zwłaszcza gdy w lokalu przebywa rodzina z małoletnim dzieckiem.

Właściciel nie powinien więc zakładać, że najem okazjonalny eliminuje każde ryzyko opóźnień. Eliminuje jednak najważniejszą barierę typową dla zwykłych spraw eksmisyjnych: konieczność prowadzenia procesu o eksmisję i oczekiwania na rozstrzygnięcie o najmie socjalnym lokalu, o ile dokumenty najmu okazjonalnego zostały sporządzone i zgłoszone prawidłowo.

Odpowiedzialność notariusza za wadliwe oświadczenie

Notariusz odpowiada za czynności notarialne wykonywane sprzecznie z prawem lub z naruszeniem należytej staranności. Nie każde nieprecyzyjne sformułowanie aktu oznacza jednak automatycznie odpowiedzialność notariusza wobec właściciela mieszkania.

Jeżeli notariusz sporządził oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 1, a problem dotyczy przede wszystkim tego, że umowa lub inne oświadczenia nieprecyzyjnie wskazują osoby zamieszkujące, odpowiedzialność notariusza wymagałaby wykazania konkretnego błędu, szkody i związku przyczynowego. W praktyce może to być trudne, zwłaszcza gdy właściciel zaakceptował dokumenty i wydał lokal najemcom.

Najlepszym rozwiązaniem jest kontrola dokumentów przed wydaniem lokalu. Właściciel powinien sprawdzić, czy dane stron są zgodne, czy osoba przyjmująca do lokalu zastępczego obejmuje zgodą najemcę i osoby z nim zamieszkujące oraz czy każdy dorosły najemca złożył własne oświadczenie notarialne.

FAQ

Czy zmiana nazwiska najemcy wymaga nowego aktu notarialnego?

Nie zawsze. Jeżeli najemca jest tą samą osobą i można go jednoznacznie zidentyfikować, np. po numerze PESEL, często wystarczy pisemny aneks porządkujący dane. Nowe albo uzupełniające oświadczenie notarialne warto rozważyć, gdy jednocześnie przedłuża się umowę lub zmienia inne istotne elementy najmu.

Czy dziecko najemców musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Nie. Małoletnie dziecko nie składa takiego oświadczenia. Oświadczenie notarialne składa najemca. Warto natomiast zadbać, aby dokumenty najmu uwzględniały osoby zamieszkujące z najemcą, a zgoda osoby przyjmującej do lokalu zastępczego obejmowała również te osoby.

Czy każdy dorosły mieszkaniec powinien być najemcą?

Nie jest to zawsze obowiązkowe, ale z punktu widzenia właściciela jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Jeżeli w lokalu mają stale mieszkać dwie dorosłe osoby, warto zawrzeć umowę z obiema i uzyskać od każdej z nich własne oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji.

Ile czasu trzeba dać najemcy w żądaniu opróżnienia lokalu?

Termin wskazany w żądaniu opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy. W żądaniu należy wskazać także umowę najmu okazjonalnego i przyczynę ustania stosunku najmu.

Co się stanie, jeżeli właściciel nie zgłosi najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Brak zgłoszenia w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu powoduje, że właściciel nie może korzystać z kluczowych ułatwień przewidzianych w art. 19c i 19d ustawy. W praktyce umowa traci najważniejszy walor najmu okazjonalnego jako uproszczonego zabezpieczenia eksmisyjnego.

Czy przy najmie okazjonalnym przysługuje lokal socjalny albo tymczasowe pomieszczenie?

Przy prawidłowo zgłoszonej umowie najmu okazjonalnego nie stosuje się typowych przepisów o najmie socjalnym lokalu, a art. 25d pkt 2 ustawy wyłącza prawo do tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika zobowiązanego do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie takiej umowy. Nie oznacza to jednak, że komornik działa poza procedurą – egzekucja nadal odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Podsumowanie

Dobrowolne poddanie się egzekucji przy najmie okazjonalnym jest skutecznym zabezpieczeniem właściciela, ale tylko wtedy, gdy cała dokumentacja jest spójna. Najważniejsze są: prawidłowa umowa, akt notarialny najemcy, wskazanie lokalu zastępczego, zgoda osoby przyjmującej obejmująca także osoby zamieszkujące oraz terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Zmiana nazwiska najemcy najczęściej wymaga uporządkowania danych w aneksie. Narodziny dziecka nie oznaczają konieczności składania przez dziecko aktu notarialnego, ale powinny skłonić właściciela do sprawdzenia, czy dokumenty prawidłowo obejmują osoby zamieszkujące z najemcami. Przy dorosłych domownikach bezpieczniej jest natomiast uczynić ich współnajemcami i odebrać od nich własne oświadczenia notarialne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a–19e i art. 25d - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
3. Aktualny tekst jednolity ustawy o ochronie praw lokatorów: Dz.U. 2023 poz. 725.
4. Aktualny tekst jednolity Kodeksu postępowania cywilnego: Dz.U. 2026 poz. 468.