Dobrowolne poddanie się egzekucji przy najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny jako gwarancja przyspieszonego trybu postępowania eksmisyjnego

Najem okazjonalny został szczegółowo omówiony w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika (art. 19a ust. 1), że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto powinna ona zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie. Jak wynika z art. 19a ust. 2 – do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. b, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. c, pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Zapewne jest też Panu wiadomo, że wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela) w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

Spełnienie wymienionych wymogów ma gwarantować przyspieszony tryb postępowania eksmisyjnego, w przypadku gdy lokator, którego nie będzie już wiązała umowa, nie zgodzi się na dobrowolne opuszczenie wynajmowanego mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego nie wprowadza więc szczegółowych regulacji w zakresie terminów i przyczyn wypowiedzenia czy też innego zakończenia stosunku najmu. Umożliwia natomiast szybką eksmisję nierzetelnego lokatora do wskazanego pomieszczenia. Co istotne, umowa najmu okazjonalnego umożliwia eksmisję lokatora tak w okresie ochronnym, jak i poza nim, bez względu na wiek lub ewentualną ciążę, czy posiadane dzieci, a co najważniejsze – bez obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego. Zawarcie najmu okazjonalnego oznacza bowiem, że najemca automatycznie zgadza się na wyłączenie względem niego większości przepisów o ochronie praw lokatorów. Istota tej umowy sprowadza się bowiem do umożliwienia wynajmującemu usunięcia lokatora bez konieczności oczekiwania, aż zostanie mu przydzielony lokal socjalny.

Procedura pozbycia się nierzetelnego lokatora z mieszkania

W procedurze pozbycia się nierzetelnego lokatora w pierwszej kolejności należy mu wręczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu, ze wskazaniem terminu jego opróżnienia, przy czym termin ten w żadnym wypadku nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania lokatorowi. Należy pamiętać, że żądanie powinno być sporządzone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym oraz dokładnie opisywać przyczynę ustania stosunku najmu. Jeżeli żądanie nie przyniosło pożądanego efektu, Pan jako właściciel musi skierować swe kroki do sądu i złożyć stosowny wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu o poddaniu się egzekucji co do wydania najmowanego w sposób okazjonalny lokalu. Do wniosku należy dołączyć kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu (np. odpis aktualny z księgi wieczystej) oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione, sąd nada aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, która zastąpi wyrok nakazujący eksmisję lokatora.

Co w sytuacji, gdy najemca utracił prawo zajmowania innego lokalu?

Nie będę jednak ukrywać, że w sytuacji gdy najemca, wbrew obowiązkowi, nie poinformuje Pana jako wynajmującego o tym, że utracił prawo zajmowania innego lokalu, sytuacja mocno się komplikuje. Jeżeli bowiem na etapie eksmisji okaże się, że najemca nie ma dokąd się przeprowadzić, a nadto ma małe dziecko, to obawiam się, że nie uniknie się wniosku do sądu o przydzielenie lokalu socjalnego. Obecnie bowiem art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) przewiduje, że jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik (nie dłużej niż przez 6 miesięcy) wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Po upływie tego terminu komornik powinien usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę. Ten przepis stosuje się również wobec najmu okazjonalnego.

Rozszerzenie klauzuli o formułę „razem z osobami zamieszkującymi”

Przenosząc powyższe na poruszone przez Pana zagadnienia, należy odpowiedzieć, że chociaż rzeczywiście dotychczasowa umowa najmu wymaga aneksu z uwagi na zmianę nazwiska jednej z osób wynajmujących, to rozszerzenie klauzuli o formułę „razem z osobami zamieszkującymi” (dziecko) wobec przedstawionych okoliczności nie ma większego znaczenia, chyba że socjotechniczne. Dziecko małoletnie bowiem nie ma zdolności prawnych, nie może podpisać umowy, zatem jest niejako związane z rodzicami. Eksmisja dotycząca rodziców dotyczy i jego. Bowiem rodzic nie wyprowadzi się bez małoletniego dziecka. Zatem u Pana jedynym niebezpieczeństwem w przypadku najmu okazjonalnego jest to, że w przypadku braku powiadomienia o innym lokalu, do którego mógłby przeprowadzić się najemca, co wyjdzie na jaw w trakcie eksmisji, narażony będzie Pan na nieco dłuższy czas związany z wyprowadzką lokatora.

Zatem nawet przy braku stosownego zapisu w akcie notarialnym trudno byłoby obciążyć odpowiedzialnością notariusza w sytuacji, którą tworzą obowiązujące przepisy i praktyka życiowa.

Opuszczenie lokalu przez najemcę „wraz z osobami zamieszkującymi”

Można w omawianych przepisach wskazać na pewną lukę prawną, która pozwala – wbrew opinii o lepszym chronieniu właścicieli w przypadku najmu okazjonalnego – na wykorzystanie przez najemcę sytuacji rzeczywistego braku lokalu do przeprowadzki. Tej sytuacji przepisy nie regulują. Niemniej jednak trzeba wskazać, że notarialne poddanie się egzekucji w większości przypadków wywołuje właściwy skutek i sytuacji (z mojego doświadczenia), o której tu piszemy, jest w procencie do tego rodzaju umów może 4%. Musiałby Pan mieć wyjątkowego pecha, aby na ten nikły procent trafić.

Tak jak pisałam, można zabezpieczyć się w notarialnym akcie poddania się egzekucji o opuszczeniu lokalu przez najemcę „wraz z osobami zamieszkującymi”. Ale nawet mimo tego zapisu drugie z małżonków niebędące najemcą, jeżeli się uprze, aby zostać, to i tak czeka Pana sprawa o eksmisję (zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego) i wniosek do sądu o lokal socjalny. Niemniej w przypadku najmów okazjonalnych procedura ta jest znacznie szybsza. Można umowę najmu zawrzeć na oboje małżonków, trochę to zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Podsumowując: wychodzi na to, że podobnie jak przy zwykłym najmie, zawsze istnieje ryzyko nieuczciwego lokatora, z którym będzie trudno. Na gruncie obowiązujących przepisów nie ma jak tego ryzyka wyeliminować. Ciągle jeszcze prawo lepiej chroni „dzikich” lokatorów niż właścicieli, ale tylko przez jakiś czas.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733