Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Potrącenie z kaucji kosztów napraw

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 08.12.2018

Mam pytanie związane z potrąceniem z kaucji kosztów napraw usterek w wynajmowanym mieszkaniu. Sytuacja wygląda tak, że przez ostatnie dwa lata wynajmowałam mieszkanie. Ostatnio umowa została rozwiązana z inicjatywy najemcy. Po oględzinach mieszkania podpisaliśmy protokół (były wypisane drobne szkody). Gdy wczoraj weszłam do mieszkania okazało się, że jest kilka dodatkowych uchybień, które nie były wpisane przeze mnie do protokołu, a najemca też o nich nie wspomniał. Czy mogę potrącić z kaucji koszty napraw, choć te usterki nie były wpisane do protokołu?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Niestety obecnie trudno będzie Pani udowodnić stan lokalu, skoro podpisała Pani protokół, wskazując stan lokalu. Pani jako wynajmująca – właściciel, przyjęła lokal i wzięła na siebie odpowiedzialność za stan lokalu po jego przekazaniu.

 

Jeśli chce Pani dochodzić czegokolwiek od najemcy to jako wynajmujący będzie Pani musiała udowodnić zaistnienie zniszczeń w lokalu, i wykazać, że zrobił to lokator, a nie nastąpiło to po przekazaniu lokalu, jako że wywodzi Pani z tego skutki prawne, przejawiające się występowaniem po jego stronie uprawnienia do zatrzymania kaucji czy żądania zapłaty/naprawy.

 

Przypomnieć tutaj należy, że niezależnie od sposobu ustania umowy najmu najemca ma zawsze obowiązek zwrotu rzeczy, nie będącej przecież jego własnością, którą posługiwał się dla własnych potrzeb jedynie przejściowo. Ogólnie rzecz biorąc, podstawowe założenie jest więc takie, że rzecz ma wrócić do wynajmującego, z reguły będącego właścicielem rzeczy, w stanie zdatnym do dalszego użytku. Chodzi więc o to, żeby rzecz była w stanie nie pogorszonym, odpowiadającym co do zasady jej stanowi z daty faktycznego przekazania rzeczy najemcy. Tę ogólną regułę sprowadzającą się do należytej dbałości o rzecz można wywieść ze sfery prawnie chronionych interesów właściciela, które zasługują na poszanowanie. Oczywiście podstawowe znaczenie ma to w stosunkach prawno-rzeczowych, jednakże nie ma żadnych podstaw, aby właścicieli pozbawiać odpowiedniej ochrony również na gruncie stosunków obligacyjnych. Tym samym osoby trzecie, jak również kontrahenci wchodzący z właścicielami rzeczy w stosunki umowne są obowiązani do poruszania się w wyznaczonych przez prawo (przepisy K.c.; postanowienia umowne) granicach, bez nadmiernego i nieuzasadnionego ingerowania w uprawnienia właścicieli.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Potrącenie z kaucji kosztów napraw

 

W kontekście powyższego kluczowe znaczenie ma więc art. 675 K.c. Z istoty najmu jako stosunku, który zmierza do zapewnienia tylko czasowego używania rzeczy oraz którego skutkiem nie jest zupełne wyzbycie się uprawnień do rzeczy ze strony wynajmującego, wynika, że wynajmujący musi mieć możność odzyskania pełnego władztwa nad najętą rzeczą z chwilą, gdy stosunek najmu ustaje. Wychodząc między innymi z tego założenia ustawodawca w art. 675 § 1 K.c. nałożył na najemcę obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu. Stosownie do tego przepisu najemca obowiązany jest wówczas (niezwłocznie) zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Gorszy więc stan rzeczy może być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Wykładnia przepisu art. 675 § 1 K.c. prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania (tak SA w Katowicach w wyroku z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91, opubl. OSA Nr 3/1992 poz. 22). Jednocześnie w § 3 wprowadzono domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Sposób skonstruowania przepisu oraz jego wykładnia prowadzą do jednoznacznego wniosku, że najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą tylko i wyłącznie za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania. Wyjątkowo dopuszcza się tu pewne odstępstwa. Mianowicie wprost z przepisu wynika brak odpowiedzialności za zużycie rzeczy związane z jej normalnym i prawidłowym używaniem. Tym bardziej nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Skoro zaś w przepisie wprowadzono wyżej wymienione domniemanie o dobrym stanie rzeczy przekazywanej najemcy, to na niego został przerzucony ciężar dowodu. Samo domniemanie jest przy tym wzruszalne, dzięki czemu może więc być ono kwestionowane przez najemcę za pomocą wszelkich środków dowodowych. W związku z tym udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę (zob. orz. SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, niepubl.). Nie ma przy tym przeszkód, aby najemca wykazywał też, że oddaje przedmiot najmu w stanie niepogorszonym.

 

Obowiązkiem wynajmującego jest wykazanie, że rzecz zwrócono w stanie pogorszonym oraz, że pogorszenie stanu lokalu jest wynikiem innego niż normalne zużycie.

 

Wszelkie oceny dotyczące istnienia pogorszenia przedmiotu najmu w chwili wygaśnięcia tego stosunku, wymagają istnienia punktu pierwotnego odniesienia w chwili przekazania przedmiotu najmu najemcy. Częstokroć dochodzi do protokolarnego przekazania przedmiotu najmu zarówno najemcy przez wynajmującego, jak wynajmującemu przez najemcę. Protokół taki służy udokumentowaniu faktu przekazania oraz ustalenia stanu przekazywanego przedmiotu najmu. Po zakończeniu najmu rzecz powinna być wynajmującemu zwrócona w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowała się w chwili wydania najemcy. W związku z tym jest celowe zadbanie przez strony o stosowne dowody, zawierające informacje o wyglądzie i cechach przedmiotu najmu oddawanego najemcy, np. wspólnie sporządzony opis, protokół przekazania rzeczy z podaniem jej charakterystyki czy dokumentacji fotograficznej. W stosunkach najmu lokali mieszkalnych podlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów strony mają obowiązek sporządzenia przed wydaniem lokalu najemcy protokołu, w którym określają stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń; protokół ten tworzy podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c ustawy). Odpowiedzialność najemcy nie obejmuje pogorszenia w postaci zużycia rzeczy, będącego następstwem prawidłowego jej używania w czasie trwania najmu, a więc używania w sposób określony w umowie, a jeżeli umowa tego nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez najemcę obowiązku zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym uzasadnia jego odpowiedzialność wobec wynajmującego za wyrządzoną mu przez to szkodę. Jednak najemca nie ponosi wobec wynajmującego odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Stosownie zatem do przepisu art. 675 § 1 K.c. najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; gorszy stan zwracanej rzeczy może więc być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Najemca odpowiada za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania.

 

Na Pani niekorzyść przemawia fakt, iż przyjęła Pani lokal w takim stanie w jakim przyjęła, określiła stan jego zużycia.

 

Może Pani potrącić to z kaucji, ale musi Pani liczyć się z tym, że najemca może oddać sprawę do sądu. I to na Pani będzie spoczywać odpowiedzialność udowodnienia, że taki stan był w dniu przyjmowania lokalu – a padnie pytanie – czemu Pani tego nie spisała w protokole? To właśnie treść protokołu zdawczo-odbiorczego stawia Panią w niekorzystnej sytuacji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 minus 4 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Remont domu jako forma czynszu

Jestem właścicielem domu, który wymaga wielu prac remontowych (obecnie nikt tam nie mieszka). Moi znajomi zaproponowali, że wynajmą ten dom. Chcą go wyremontować w zamian za czynsz. Czy remont może być formą czynszu? Jak sporządzić umowę?

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żad

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poin
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »