Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Potrącenie z kaucji kosztów napraw

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 08.12.2018

Mam pytanie związane z potrąceniem z kaucji kosztów napraw usterek w wynajmowanym mieszkaniu. Sytuacja wygląda tak, że przez ostatnie dwa lata wynajmowałam mieszkanie. Ostatnio umowa została rozwiązana z inicjatywy najemcy. Po oględzinach mieszkania podpisaliśmy protokół (były wypisane drobne szkody). Gdy wczoraj weszłam do mieszkania okazało się, że jest kilka dodatkowych uchybień, które nie były wpisane przeze mnie do protokołu, a najemca też o nich nie wspomniał. Czy mogę potrącić z kaucji koszty napraw, choć te usterki nie były wpisane do protokołu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Potrącenie z kaucji kosztów napraw

Fot. Fotolia

Niestety obecnie trudno będzie Pani udowodnić stan lokalu, skoro podpisała Pani protokół, wskazując stan lokalu. Pani jako wynajmująca – właściciel, przyjęła lokal i wzięła na siebie odpowiedzialność za stan lokalu po jego przekazaniu.

 

Jeśli chce Pani dochodzić czegokolwiek od najemcy to jako wynajmujący będzie Pani musiała udowodnić zaistnienie zniszczeń w lokalu, i wykazać, że zrobił to lokator, a nie nastąpiło to po przekazaniu lokalu, jako że wywodzi Pani z tego skutki prawne, przejawiające się występowaniem po jego stronie uprawnienia do zatrzymania kaucji czy żądania zapłaty/naprawy.

 

Przypomnieć tutaj należy, że niezależnie od sposobu ustania umowy najmu najemca ma zawsze obowiązek zwrotu rzeczy, nie będącej przecież jego własnością, którą posługiwał się dla własnych potrzeb jedynie przejściowo. Ogólnie rzecz biorąc, podstawowe założenie jest więc takie, że rzecz ma wrócić do wynajmującego, z reguły będącego właścicielem rzeczy, w stanie zdatnym do dalszego użytku. Chodzi więc o to, żeby rzecz była w stanie nie pogorszonym, odpowiadającym co do zasady jej stanowi z daty faktycznego przekazania rzeczy najemcy. Tę ogólną regułę sprowadzającą się do należytej dbałości o rzecz można wywieść ze sfery prawnie chronionych interesów właściciela, które zasługują na poszanowanie. Oczywiście podstawowe znaczenie ma to w stosunkach prawno-rzeczowych, jednakże nie ma żadnych podstaw, aby właścicieli pozbawiać odpowiedniej ochrony również na gruncie stosunków obligacyjnych. Tym samym osoby trzecie, jak również kontrahenci wchodzący z właścicielami rzeczy w stosunki umowne są obowiązani do poruszania się w wyznaczonych przez prawo (przepisy K.c.; postanowienia umowne) granicach, bez nadmiernego i nieuzasadnionego ingerowania w uprawnienia właścicieli.

 

W kontekście powyższego kluczowe znaczenie ma więc art. 675 K.c. Z istoty najmu jako stosunku, który zmierza do zapewnienia tylko czasowego używania rzeczy oraz którego skutkiem nie jest zupełne wyzbycie się uprawnień do rzeczy ze strony wynajmującego, wynika, że wynajmujący musi mieć możność odzyskania pełnego władztwa nad najętą rzeczą z chwilą, gdy stosunek najmu ustaje. Wychodząc między innymi z tego założenia ustawodawca w art. 675 § 1 K.c. nałożył na najemcę obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu. Stosownie do tego przepisu najemca obowiązany jest wówczas (niezwłocznie) zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Gorszy więc stan rzeczy może być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Wykładnia przepisu art. 675 § 1 K.c. prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania (tak SA w Katowicach w wyroku z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91, opubl. OSA Nr 3/1992 poz. 22). Jednocześnie w § 3 wprowadzono domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Sposób skonstruowania przepisu oraz jego wykładnia prowadzą do jednoznacznego wniosku, że najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą tylko i wyłącznie za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania. Wyjątkowo dopuszcza się tu pewne odstępstwa. Mianowicie wprost z przepisu wynika brak odpowiedzialności za zużycie rzeczy związane z jej normalnym i prawidłowym używaniem. Tym bardziej nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Skoro zaś w przepisie wprowadzono wyżej wymienione domniemanie o dobrym stanie rzeczy przekazywanej najemcy, to na niego został przerzucony ciężar dowodu. Samo domniemanie jest przy tym wzruszalne, dzięki czemu może więc być ono kwestionowane przez najemcę za pomocą wszelkich środków dowodowych. W związku z tym udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę (zob. orz. SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, niepubl.). Nie ma przy tym przeszkód, aby najemca wykazywał też, że oddaje przedmiot najmu w stanie niepogorszonym.

 

Obowiązkiem wynajmującego jest wykazanie, że rzecz zwrócono w stanie pogorszonym oraz, że pogorszenie stanu lokalu jest wynikiem innego niż normalne zużycie.

 

Wszelkie oceny dotyczące istnienia pogorszenia przedmiotu najmu w chwili wygaśnięcia tego stosunku, wymagają istnienia punktu pierwotnego odniesienia w chwili przekazania przedmiotu najmu najemcy. Częstokroć dochodzi do protokolarnego przekazania przedmiotu najmu zarówno najemcy przez wynajmującego, jak wynajmującemu przez najemcę. Protokół taki służy udokumentowaniu faktu przekazania oraz ustalenia stanu przekazywanego przedmiotu najmu. Po zakończeniu najmu rzecz powinna być wynajmującemu zwrócona w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowała się w chwili wydania najemcy. W związku z tym jest celowe zadbanie przez strony o stosowne dowody, zawierające informacje o wyglądzie i cechach przedmiotu najmu oddawanego najemcy, np. wspólnie sporządzony opis, protokół przekazania rzeczy z podaniem jej charakterystyki czy dokumentacji fotograficznej. W stosunkach najmu lokali mieszkalnych podlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów strony mają obowiązek sporządzenia przed wydaniem lokalu najemcy protokołu, w którym określają stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń; protokół ten tworzy podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c ustawy). Odpowiedzialność najemcy nie obejmuje pogorszenia w postaci zużycia rzeczy, będącego następstwem prawidłowego jej używania w czasie trwania najmu, a więc używania w sposób określony w umowie, a jeżeli umowa tego nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez najemcę obowiązku zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym uzasadnia jego odpowiedzialność wobec wynajmującego za wyrządzoną mu przez to szkodę. Jednak najemca nie ponosi wobec wynajmującego odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Stosownie zatem do przepisu art. 675 § 1 K.c. najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; gorszy stan zwracanej rzeczy może więc być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Najemca odpowiada za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania.

 

Na Pani niekorzyść przemawia fakt, iż przyjęła Pani lokal w takim stanie w jakim przyjęła, określiła stan jego zużycia.

 

Może Pani potrącić to z kaucji, ale musi Pani liczyć się z tym, że najemca może oddać sprawę do sądu. I to na Pani będzie spoczywać odpowiedzialność udowodnienia, że taki stan był w dniu przyjmowania lokalu – a padnie pytanie – czemu Pani tego nie spisała w protokole? To właśnie treść protokołu zdawczo-odbiorczego stawia Panią w niekorzystnej sytuacji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć minus 2 =

»Podobne materiały

Remont domu jako forma czynszu

Jestem właścicielem domu, który wymaga wielu prac remontowych (obecnie nikt tam nie mieszka). Moi znajomi zaproponowali, że wynajmą ten dom. Chcą go wyremontować w zamian za czynsz. Czy remont może być formą czynszu? Jak sporządzić umowę?

 

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żadnej wyższej st

 

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poinformowa

 

Wynajem mieszkania bez umowy i zgłoszenia

Od ok. 5 lat wynajmuję mieszkanie bez umowy. Co miesiąc otrzymuję przelew od najemcy z opłatą za wynajem, w tytule przelewu jest zazwyczaj napisane np. „miesiąc maj 2020”. Ostatnio dostałem przelew od najemcy z rozliczeniem za media za ostatnie 16 miesięcy w kwocie ok. 4000 zł. Czy powin

 

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego i zarejestrowanie firmy przez najemcę

Chciałabym wynająć mieszkanie na zasadzie najmu okazjonalnego. Najemca chce, abym wyraziła zgodę na zarejestrowanie firmy w mieszkaniu. Czy byłoby to zgodne z prawem? Jakie skutki będzie miało dla mnie zawarcie takiej umowy najmu okazjonalnego?

 

Odszkodowanie w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę

Proszę o poradę odnośnie możliwości dochodzenia odszkodowania w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę. Zawarłem umowę najmu mieszkania na czas określony (5 lat). Sześć miesięcy później najemca złożył wypowiedzenie. Oświadczyłem mailowo i telefonicznie, że wypowiedzenie jest prawnie nieskuteczn

 

Najemca opuścił lokal bez wypowiedzenia

Najemca ma umowę najmu lokalu mieszkalnego jeszcze przez 2 miesiące, ale mieszkanie opuścił już 2 tygodnie temu, a klucze oddał 4 dni temu. Umowy nie wypowiedział. Obecnie zalega z zapłatą za czynsz i świadczenia za ten jeden ubiegły miesiąc. Ponadto nie opróżnił piwnicy, gdyż, jak stwierdził, nie m

 

Najem okazjonalny, gdy lokator jest właścicielem innego mieszkania

Planuję wynająć mieszkanie, które jest własnością męża, ale dysponuję pełnomocnictwem do zawierania umów najmu w jego imieniu ze względu nieobecność męża w kraju. Właśnie znalazł się potencjalny najemca, ale problem w tym, że posiada on mieszkania w innym mieście. Jest żonaty, ale mieszkanie należy

 

Studenci chcą się wyprowadzić przed końcem umowy, co z czynszem?

Wynajmuję mieszkanie studentom. Mam z nimi podpisaną umowę najmu do końca sierpnia. Są to 3 osoby i wszystkie są wypisane w umowie. Dwójka chce zrezygnować z mieszkania i właściwie się już wyprowadziła. Proponują, że uregulują jeszcze należność za maj, za czerwiec zostaje mi kaucja. Dla mnie to stra

 

Bezpieczny najem okazjonalny

Zastanawiam się nad wynajęciem mieszkania dwom kobietom, co wiąże się z podpisaniem z nimi umowy najmu okazjonalnego. Chciałbym zapytać, co będzie dla mnie bezpieczniejsze: podpisanie umowy z jedną z nich i zawarcie w umowie zapisu, że druga może zamieszkiwać? Czy zawrzeć jedną umowę, w której obie

 

Odpowiedzialność za korzystanie z internetu w wynajmowanym mieszkaniu

Wynajmuję mieszkanie studentom, które jest wpisane do ewidencji środków trwałych mojej firmy. Mieszkam gdzie indziej. Ze studentami (5 osób) mam spisane umowy najmu. Każdy z nich dostaje na koniec miesiąca paragon za najem. Wedle umów najmu nieodpłatnie udostępniam im internet, który jest dosta

 

Najem okazjonalny - zabezpieczenie się przed nieuczciwym najemcą

Wynajmuję mieszkanie na na podstawie najmu okazjonalnego od czerwca 2018 do października 2018 ze względu na fakt, że najemca tylko na ten okres mógł poddać się egzekucji w formie aktu notarialnego, czyli miał gdzie mieszkać (mieszkanie najemcy było w trakcie umowy przyrzeczonej sprzedaży). Od paździ

 

Podwyższanie czynszu z powodu inflacji

W umowie najmu mam zawarty paragraf dotyczący inflacji: „Czynsz będzie podwyższany rocznie zgodnie z oficjalnym wskaźnikiem inflacji, ogłaszanym przez GUS za rok miniony”. W związku z powyższym z początkiem lutego do czynszu dodałam 2% za rok 2017. Mój najemca, spółka cywilna, z którą ma

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »