Jak skutecznie zmusić dewelopera do usunięcia usterek?

Jakie roszczenia przysługują wobec dewelopera?

W opisanej sytuacji nie trzeba „zmuszać” dewelopera wyłącznie samą perswazją. Trzeba skorzystać z konkretnych instrumentów prawnych. Ich zakres zależy od tego, na jakim etapie ujawniono wadę i czy chodzi o wadę wpisaną do protokołu odbioru, czy o wadę wykrytą później.

Jeżeli wada została stwierdzona przy odbiorze, zastosowanie ma przede wszystkim art. 41 ust. 1-9 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z tym przepisem nabywca zgłasza wady do protokołu odbioru, deweloper ma 14 dni na uznanie lub odmowę uznania wad, a uznane wady powinien usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie jest to możliwe, ma wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Jeżeli wada występuje już po wydaniu nieruchomości albo deweloper nie usuwa jej mimo wcześniejszych zgłoszeń, podstawą roszczeń jest przede wszystkim rękojmia za wady z art. 556 § 1, art. 556(1) § 1, art. 560 § 1 oraz art. 561 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce możesz żądać:

• usunięcia wady – art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego,
• obniżenia ceny – art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego,
• odstąpienia od umowy, ale tylko gdy wada jest istotna – art. 560 § 1 i § 4 Kodeksu cywilnego,
• odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy – art. 471 Kodeksu cywilnego.

Przy domu lub mieszkaniu najczęściej stosuje się żądanie usunięcia wady albo obniżenia ceny. Odstąpienie od umowy przy wadach typu uszkodzone drzwi czy nieszczelne okna zwykle nie będzie proporcjonalne, chyba że skala wad jest poważna i dotyczy istotnych cech nieruchomości.

Terminy, które mają znaczenie w sporze z deweloperem

Trzeba rozróżnić dwa rodzaje terminów: termin z ustawy deweloperskiej dotyczący usunięcia wad zgłoszonych przy odbiorze oraz termin odpowiedzialności z rękojmi.

To ważna zmiana względem starszych opracowań: obecnie przy nieruchomościach termin rękojmi wynosi 5 lat, a nie 3 lata. Wynika to wprost z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wada została stwierdzona przed upływem tego terminu, roszczenia z rękojmi mogą być dochodzone także później, ale trzeba pilnować sposobu i momentu ich zgłoszenia. Przy sporze sądowym zawsze warto działać bez zwłoki, aby uniknąć problemów dowodowych.

Zobacz również:

• odszkodowanie od sprzedawcy mieszkania z wadami – rękojmia i terminy

Czy możesz żądać naprawy drzwi i okien?

Tak. Jeżeli drzwi i okna mają wady fizyczne, możesz oprzeć żądanie na art. 556(1) § 1 Kodeksu cywilnego. Wadą fizyczną jest niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
• została wydana w stanie niezupełnym.

Przy oknach i drzwiach typowe wady to m.in. nieszczelność, wypaczenia, trudności w zamykaniu, uszkodzenia mechaniczne, nieprawidłowy montaż, przemarzanie czy brak parametrów deklarowanych w dokumentacji.

Na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać usunięcia wady. Deweloper jako sprzedawca powinien wykonać ten obowiązek w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego, co wynika z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli naprawa nie następuje, możesz przejść na tryb bardziej stanowczy: zażądać obniżenia ceny albo dochodzić zwrotu kosztów, gdy wada zostanie usunięta zastępczo po uprzednim wezwaniu dewelopera. W takim modelu trzeba jednak dobrze przygotować dowody i treść wezwania, bo możliwość domagania się zwrotu kosztów zależy od konkretnego stanu faktycznego oraz od tego, czy deweloper dostał realną szansę wykonania obowiązku.

Jak napisać skuteczne wezwanie do dewelopera?

Pismo powinno być rzeczowe, krótkie i oparte na przepisach. Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo elektronicznie w sposób pozwalający wykazać doręczenie.

W wezwaniu warto zawrzeć:

1. oznaczenie umowy i nieruchomości,
2. dokładny opis wad,
3. wskazanie, kiedy i w jaki sposób były zgłaszane,
4. powołanie podstawy prawnej – np. art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego oraz, jeśli wady były z odbioru, art. 41 ustawy deweloperskiej,
5. wyznaczenie konkretnego terminu na usunięcie wad,
6. zapowiedź dalszych kroków: obniżenia ceny, zlecenia naprawy innemu podmiotowi i dochodzenia kosztów, pozwu o zapłatę albo roszczenia odszkodowawczego.

Warto dołączyć zdjęcia, kopię protokołu odbioru, wcześniejszą korespondencję oraz – jeśli ją masz – opinię techniczną.

Co zrobić, gdy deweloper nadal nic nie robi?

Jeżeli deweloper ignoruje wezwanie albo stale odwleka naprawę, masz kilka realnych dróg działania.

1. Oświadczenie o obniżeniu ceny

Na podstawie art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego możesz złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Zgodnie z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W praktyce wysokość obniżki zwykle uzasadnia się kosztorysem naprawy lub opinią specjalisty.

2. Pozew o zapłatę

Jeżeli składasz skuteczne oświadczenie o obniżeniu ceny, a deweloper nie zwraca należnej kwoty, możesz wnieść pozew o zapłatę. W zależności od sprawy roszczenie może być oparte na rękojmi, a dodatkowo także na art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli poniosłeś szkodę wskutek zwłoki lub niewykonania obowiązków przez dewelopera.

3. Naprawa zastępcza i dochodzenie kosztów

W praktyce część właścicieli po bezskutecznym wezwaniu zleca naprawę innemu wykonawcy, a potem dochodzi zwrotu kosztów. Taki wariant wymaga jednak ostrożności: przed wykonaniem prac warto udokumentować stan wad, dać deweloperowi ostatni termin na działanie i zachować faktury. W sporze sądowym trzeba będzie wykazać zarówno istnienie wad, jak i zasadność oraz wysokość kosztów naprawy.

4. Postępowanie sądowe o wykonanie obowiązku lub odszkodowanie

Jeżeli spór dotyczy samego obowiązku naprawy albo zakresu wad, pozostaje droga sądowa. W zależności od konstrukcji roszczenia można dochodzić wykonania obowiązku, zapłaty z tytułu obniżenia ceny albo odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

• oszukany przez firmę remontową – co zrobić i jak odzyskać pieniądze

Jakie dowody najlepiej przygotować?

W sporach z deweloperem często wygrywa nie ten, kto „ma rację”, lecz ten, kto potrafi ją udowodnić. Dlatego przygotuj:

• umowę deweloperską i akt przeniesienia własności,
• protokół odbioru z wpisanymi wadami,
• korespondencję e-mailową i SMS,
• zdjęcia i nagrania usterek,
• notatki z wizyt serwisu lub przedstawicieli dewelopera,
• opinię rzeczoznawcy lub wykonawcy,
• faktury i kosztorysy, jeżeli już poniosłeś wydatki.

Jeżeli wada ma charakter techniczny i może się pogłębiać, nie warto zbyt długo czekać. Z biegiem czasu deweloper może podnosić, że uszkodzenie wynika z eksploatacji, zaniedbań lub działań właściciela.

Przykłady

Poniżej dwa typowe scenariusze pokazujące, jak w praktyce wygląda dochodzenie roszczeń wobec dewelopera.

FAQ

Czy deweloper zawsze ma 14 dni na usunięcie usterek?

Nie. Termin 14 dni z art. 41 ust. 4 ustawy deweloperskiej dotyczy ustosunkowania się do wad zgłoszonych przy odbiorze. Na usunięcie uznanych wad deweloper ma co do zasady 30 dni od podpisania protokołu odbioru – art. 41 ust. 6 ustawy.

Ile trwa rękojmia za wady domu lub mieszkania od dewelopera?

Dla nieruchomości termin odpowiedzialności z rękojmi wynosi 5 lat od wydania rzeczy, zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę sam naprawić wady i żądać zwrotu kosztów?

W praktyce bywa to możliwe, ale najlepiej dopiero po wcześniejszym, dobrze udokumentowanym wezwaniu dewelopera i po zebraniu dowodów wad. Zakres roszczenia zależy od okoliczności sprawy i sposobu sformułowania żądań.

Czy mogę żądać wymiany wadliwych okien lub drzwi zamiast naprawy?

Tak, jeżeli sama naprawa nie usuwa skutecznie wady albo wada ma taki charakter, że wymiana jest rozwiązaniem właściwym. Trzeba jednak oceniać to przez pryzmat konkretnego stanu technicznego i kosztów.

Czy bez sądu da się przymusić dewelopera do działania?

Formalnie najsilniejszym środkiem przymusu pozostaje postępowanie sądowe. W praktyce jednak dobrze przygotowane wezwanie, ekspertyza techniczna i realna zapowiedź pozwu bardzo często skłaniają dewelopera do naprawy lub ugody.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności: art. 471, art. 556 § 1, art. 556(1) § 1, art. 560 § 1, § 3 i § 4, art. 561 § 1 i § 2, art. 568 § 1.
• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 41 ust. 1-9.