Wady ukryte w mieszkaniu – wilgoć i grzyb po zakupie

Czy wilgoć i grzyb po zakupie mieszkania to wada ukryta?

Tak, wilgoć, grzyb, zacieki pod płytkami, ślady wcześniejszego zalania albo skutki problemów z dachem mogą stanowić wadę fizyczną mieszkania. Nie każda usterka automatycznie uzasadnia jednak takie same roszczenia. Trzeba ustalić, czy wada istniała w chwili sprzedaży mieszkania albo czy jej przyczyna tkwiła w nieruchomości już wtedy, gdy mieszkanie zostało wydane kupującemu.

W praktyce za wadę ukrytą można uznać zwłaszcza taką wadę, której kupujący nie mógł rozsądnie zauważyć przy zwykłych oględzinach mieszkania. Kupujący nie ma obowiązku skuwania płytek, rozbierania zabudowy kuchennej ani wykonywania odkrywek w ścianach przed zawarciem umowy. Inaczej będzie, jeżeli problem był widoczny, kupujący został o nim poinformowany albo wada została jasno opisana w akcie notarialnym.

Jeżeli z administracji, spółdzielni albo wspólnoty mieszkaniowej wynika, że sprzedająca wcześniej zgłaszała problem z dachem, przeciekami lub zawilgoceniem, jest to bardzo ważny dowód. Może on wskazywać, że wada nie powstała dopiero po zakupie i że sprzedawca wiedział albo co najmniej powinien wiedzieć o problemie.

Rękojmia za wady mieszkania z rynku wtórnego

Podstawą prawną roszczeń wobec sprzedawcy jest rękojmia z Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Przy mieszkaniu wadą fizyczną może być m.in. zawilgocenie ścian, grzyb, wadliwa izolacja, niesprawna wentylacja, skutki przeciekającego dachu albo inne cechy, które obniżają wartość lokalu lub ograniczają jego normalne używanie.

W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. Nie oznacza to, że ze zgłoszeniem warto zwlekać. Im szybciej kupujący zawiadomi sprzedawcę i zabezpieczy dowody, tym łatwiej wykazać, że wada nie powstała już po zakupie wskutek działań kupującego albo remontu.

Warto sprawdzić akt notarialny. W umowach sprzedaży z rynku wtórnego często znajdują się oświadczenia, że kupujący zna stan techniczny lokalu. Takie postanowienie nie zawsze zamyka drogę do roszczeń, zwłaszcza gdy wada była ukryta, nie została ujawniona albo sprzedawca wiedział o problemie i go przemilczał. Jeżeli jednak strony wyraźnie ograniczyły albo wyłączyły rękojmię, trzeba ocenić skuteczność takiego zapisu. Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi nie chroni sprzedawcy, który wadę podstępnie zataił.

Zakup od osoby prywatnej a zakup od przedsiębiorcy

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić sprzedawcę mieszkania od biura nieruchomości. Jeżeli mieszkanie sprzedała osoba prywatna, a biuro było tylko pośrednikiem, roszczenia z rękojmi kieruje się przede wszystkim do sprzedawcy, nie do biura. Biuro nieruchomości może odpowiadać oddzielnie, ale tylko wtedy, gdy można wykazać jego własne nienależyte działanie, np. podanie nieprawdziwych informacji, przemilczenie znanych okoliczności albo naruszenie obowiązków z umowy pośrednictwa.

Jeżeli sprzedawcą był przedsiębiorca, np. deweloper albo podmiot zawodowo sprzedający nieruchomości, kupujący będący osobą fizyczną może korzystać z ochrony konsumenckiej. Ma to znaczenie m.in. dla domniemania z art. 556² Kodeksu cywilnego oraz dla skutków braku odpowiedzi na niektóre żądania w terminie 14 dni. Jeżeli natomiast sprzedawcą była osoba prywatna, kupujący nadal może korzystać z rękojmi, ale nie wszystkie przepisy przewidziane specjalnie dla konsumenta będą miały zastosowanie.

W praktyce nie należy więc ograniczać pisma do argumentu: „jestem konsumentem”. Bezpieczniej opisać konkretne fakty: kiedy kupiono mieszkanie, kiedy je wydano, kiedy ujawniono wilgoć, jakie są dowody wcześniejszych problemów i jakie żądanie kieruje się do sprzedawcy.

Co zrobić po odkryciu wilgoci albo grzyba?

Pierwszym krokiem powinno być zabezpieczenie dowodów. Należy wykonać zdjęcia i nagrania, zachować skute płytki albo inne elementy pokazujące skalę problemu, spisać daty odkrycia wady i przebieg rozmów ze sprzedawcą, biurem nieruchomości oraz administracją budynku. Warto poprosić spółdzielnię lub wspólnotę o pisemną informację, czy wcześniej zgłaszano przecieki, problemy z dachem, zalania albo zawilgocenie w tym lokalu lub pionie.

Bardzo pomocna jest opinia specjalisty: rzeczoznawcy budowlanego, inspektora budowlanego albo osoby zajmującej się diagnostyką zawilgocenia i zagrzybienia. Taka opinia powinna wskazywać przyczynę problemu, prawdopodobny czas jego powstania, zakres prac naprawczych i szacunkowy koszt usunięcia wady. Jeżeli kupujący od razu przeprowadzi remont bez dokumentacji, sprzedawca może później twierdzić, że nie da się już ustalić źródła wady.

Po zabezpieczeniu dowodów należy wysłać do sprzedawcy pisemne zgłoszenie wady. Najlepiej zrobić to listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo w inny sposób pozwalający wykazać doręczenie. W piśmie trzeba wskazać wadę, dowody, podstawę odpowiedzialności i konkretne żądanie.

Czego można żądać od sprzedawcy?

W zależności od okoliczności kupujący może skorzystać z kilku uprawnień. Najczęściej w sprawach dotyczących wilgoci i grzyba w mieszkaniu rozważa się:

• żądanie usunięcia wady – np. pokrycia kosztów prac koniecznych do usunięcia zawilgocenia, grzyba i przyczyny problemu, jeżeli leży ona po stronie lokalu albo sprzedawcy;
• obniżenie ceny – kwota obniżki powinna odpowiadać różnicy między wartością mieszkania bez wady a wartością mieszkania z wadą;
• odstąpienie od umowy – możliwe zasadniczo wtedy, gdy wada jest istotna, czyli poważnie wpływa na możliwość normalnego korzystania z mieszkania albo znacząco obniża jego wartość;
• odszkodowanie – np. zwrot uzasadnionych kosztów opinii, prac zabezpieczających, dodatkowych wydatków remontowych albo innych szkód, jeżeli są prawnie wykazane.

Przy mieszkaniu z rynku wtórnego najczęściej praktycznym roszczeniem jest obniżenie ceny albo zapłata kosztów niezbędnych prac. Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest środkiem dalej idącym i zwykle wymaga wykazania, że wada ma istotny charakter. Sama obecność miejscowego zawilgocenia nie zawsze wystarczy, ale rozległy grzyb, trwałe problemy z dachem, zagrożenie dla zdrowia albo konieczność kosztownego remontu mogą przemawiać za istotnością wady.

Czy sprzedawca może bronić się twierdzeniem, że kupujący nie sprawdził ścian?

Sprzedawca może oczywiście podnosić taki argument, ale nie zawsze będzie on skuteczny. Przy zwykłych oględzinach kupujący powinien zauważyć widoczne zawilgocenia, odpadające tynki, świeże zacieki, intensywny zapach stęchlizny albo świeżo zamalowane podejrzane miejsca, jeżeli były łatwo dostrzegalne. Nie ma jednak ogólnego obowiązku prowadzenia inwazyjnych badań ścian, skuwania płytek czy rozbierania zabudowy.

Znaczenie ma również zachowanie sprzedawcy. Jeżeli sprzedawca wiedział o wcześniejszych problemach z dachem, wilgocią albo grzybem i nie ujawnił tego kupującemu, jego odpowiedzialność jest znacznie bardziej realna. Podstępne zatajenie wady może też spowodować, że sprzedawca nie będzie mógł skutecznie powoływać się na upływ terminów albo na umowne wyłączenie rękojmi.

Jak napisać zgłoszenie wady do sprzedawcy?

Pismo do sprzedawcy powinno być konkretne i dowodowe. Warto unikać ogólnych sformułowań typu „mieszkanie ma wady” bez opisu. W zgłoszeniu dobrze jest wskazać:

• datę zawarcia umowy sprzedaży i datę wydania mieszkania,
• datę odkrycia wilgoci, grzyba albo śladów wcześniejszego zalania,
• dokładne miejsce występowania wady, np. ściana w kuchni za płytkami, narożnik przy pionie, ściana zewnętrzna, sufit pod dachem,
• informacje uzyskane od administracji, spółdzielni, wspólnoty albo sąsiadów,
• załączone dowody: zdjęcia, protokół, korespondencję, opinię specjalisty, kosztorys,
• konkretne żądanie, np. zapłatę określonej kwoty tytułem obniżenia ceny albo pokrycia kosztów usunięcia wady,
• termin na odpowiedź i numer rachunku bankowego, jeżeli żądanie ma charakter pieniężny.

Jeżeli sprzedawcą jest przedsiębiorca, a kupujący działa jako konsument, brak odpowiedzi na żądanie usunięcia wady, wymiany albo obniżenia ceny w terminie 14 dni może mieć istotne skutki prawne. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi taki automatyczny skutek co do zasady nie działa, ale nadal warto wyznaczyć rozsądny termin odpowiedzi, np. 7 albo 14 dni.

Rola spółdzielni, wspólnoty i biura nieruchomości

Jeżeli źródłem wilgoci był dach, elewacja, część wspólna budynku, pion instalacyjny albo izolacja budynku, kupujący powinien równolegle zgłosić problem do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty. To może być konieczne, aby usunąć przyczynę szkody. Nie wyklucza to jednak roszczeń wobec sprzedawcy, jeżeli wada wpływała na wartość kupionego mieszkania i istniała już w chwili sprzedaży.

Biuro nieruchomości zwykle nie odpowiada z rękojmi, bo nie jest sprzedawcą mieszkania. Może jednak ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą, jeżeli jako pośrednik naruszyło obowiązki wynikające z umowy, podało nieprawdziwe informacje albo wiedziało o wadzie i nie przekazało jej kupującemu. Wymaga to oddzielnej analizy umowy pośrednictwa i okoliczności transakcji.

FAQ

Podsumowanie

Wilgoć i grzyb ujawnione po zakupie mieszkania mogą uzasadniać roszczenia z rękojmi, zwłaszcza gdy problem istniał już wcześniej, był związany z dachem, instalacją albo konstrukcją budynku i nie został ujawniony kupującemu. W sporze najważniejsze są dowody: dokumenty z administracji, zdjęcia, korespondencja, opinia specjalisty i kosztorys naprawy.

Kupujący powinien działać szybko, ale rozważnie. Zanim przeprowadzi remont, powinien udokumentować stan lokalu i pisemnie zgłosić wadę sprzedawcy. Dopiero na tej podstawie można rozsądnie wybrać żądanie: usunięcie wady, obniżenie ceny, odszkodowanie albo w najpoważniejszych przypadkach odstąpienie od umowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 556–576, art. 471 oraz art. 6 – tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1071.
• Internetowy System Aktów Prawnych – Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 – karta aktu.