Odpowiedzialność za rękojmię przy sprzedaży nieruchomości, kolejne zbycie a prawa nowego nabywcy

Kto odpowiada wobec kolejnego nabywcy

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ponosi wyłącznie bezpośredni sprzedawca. Oznacza to, że osoba, która nabyła od Pana lokal kilka lat temu, jest odpowiedzialna wobec kolejnego nabywcy za ewentualne wady. Nowy nabywca nie ma prawa kierować roszczeń bezpośrednio przeciwko Panu, ponieważ nie łączy go z Panem żadna umowa sprzedaży.

Kiedy poprzedni klient może zwrócić się do Pana

Poprzedni nabywca może wystąpić do Pana z roszczeniem regresowym, ale tylko jeśli:

• sam zostanie zobowiązany do usunięcia wad przez nowego właściciela,

• oraz wady te istniały już w chwili sprzedaży przez Pana.

Okres rękojmi dla nieruchomości wynosi 5 lat, więc roszczenia są możliwe tylko wtedy, gdy wady mieszczą się w tym terminie.

Podstawy prawne rękojmi – wyjaśnienie

Zgodnie z art. 556 oraz 556¹ Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada za wady fizyczne rzeczy. Nieruchomość ma wadę, jeżeli:

• nie ma właściwości typowych i koniecznych dla jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

• nie posiada cech, które sprzedawca zapewniał,

• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę,

• została wydana w stanie niezupełnym.

Aby wada mogła być uznana za podstawę rękojmi, musi istnieć w chwili wydania rzeczy kupującemu.

Kiedy sprzedawca nie odpowiada za wady

Zgodnie z art. 557 Kodeksu cywilnego sprzedawca nie odpowiada wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zakupu.

Uprawnienia kupującego i obowiązki sprzedawcy

Na podstawie art. 560 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać:

• obniżenia ceny,

• odstąpienia od umowy,

chyba że sprzedawca niezwłocznie usunie wady lub wymieni rzecz na wolną od wad. Nie można odstąpić od umowy przy wadzie nieistotnej.

Sprzedawca ma 14 dni na ustosunkowanie się do żądania konsumenta. Brak odpowiedzi oznacza uznanie żądania.

Terminy rękojmi i przedawnienie roszczeń

• Nieruchomości: 5 lat od wydania.

• Roszczenia o usunięcie wady przedawniają się w ciągu roku od jej stwierdzenia, lecz termin ten nie może zakończyć się przed upływem 5 lat od sprzedaży, gdy kupującym jest konsument.

Jeśli wady zostały podstępnie zatajone, kupujący może dochodzić roszczeń nawet po upływie terminów (art. 568 KC).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93