Rękojmia za wady nieruchomości po odsprzedaży – kto odpowiada?

Kto odpowiada wobec kolejnego nabywcy nieruchomości

W opisanej sytuacji decydujące znaczenie ma to, kto był stroną konkretnej umowy sprzedaży. Rękojmia jest odpowiedzialnością sprzedawcy wobec kupującego z danej umowy, a jej podstawą są art. 556 § 1, art. 556¹ § 1 oraz art. 560-561¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Oznacza to, że dalszy nabywca nieruchomości co do zasady powinien kierować swoje roszczenia do osoby lub firmy, od której sam kupił lokal albo dom. Sam fakt, że był Pan wcześniejszym sprzedawcą, nie powoduje jeszcze powstania bezpośredniej odpowiedzialności wobec kolejnego właściciela, ponieważ nie łączy Państwa umowa sprzedaży.

W praktyce więc nowy właściciel nie powinien omijać swojego sprzedawcy i żądać naprawy bezpośrednio od pierwotnego zbywcy wyłącznie na podstawie rękojmi. Inna ocena może pojawić się tylko wtedy, gdy obok rękojmi w grę wchodzą odrębne podstawy odpowiedzialności, np. odpowiedzialność odszkodowawcza za czyn niedozwolony, podstępne wprowadzenie w błąd albo szczególne postanowienia umowne. To jednak wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Kiedy poprzedni nabywca może zwrócić się do wcześniejszego sprzedawcy

To, że nowy nabywca nie ma zwykle roszczenia bezpośrednio do pierwotnego sprzedawcy, nie oznacza jeszcze, że wcześniejszy sprzedawca jest całkowicie poza sporem. W praktyce możliwa jest sytuacja, w której Pański bezpośredni kontrahent odpowie wobec dalszego kupującego, a następnie sam wystąpi wobec Pana z własnymi roszczeniami.

Taki mechanizm nie wynika z tego, że prawa z rękojmi „automatycznie przechodzą” na kolejnego nabywcę przeciwko wszystkim wcześniejszym sprzedawcom, lecz z tego, że każdy sprzedawca odpowiada wobec własnego kupującego, jeśli wada spełnia przesłanki z art. 556 § 1 i art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc Pański kupujący zostałby skutecznie obciążony odpowiedzialnością wobec kolejnego właściciela, może próbować dochodzić swoich praw z Państwa umowy sprzedaży.

Żeby takie roszczenie miało szanse powodzenia, zwykle trzeba wykazać łącznie, że:

• wada istniała już w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, o czym stanowi art. 559 Kodeksu cywilnego,
• wada mieści się w terminach odpowiedzialności z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego,
• kupujący nie wiedział o wadzie przy zawarciu umowy w rozumieniu art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego,
• istnieje związek między wadą ujawnioną u dalszego nabywcy a stanem nieruchomości z daty wcześniejszej sprzedaży.

Czym jest wada nieruchomości w rozumieniu rękojmi

Zgodnie z art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz jest wadliwa, jeżeli:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia,
• została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.

W odniesieniu do nieruchomości mogą to być np. nieszczelne okna, wady izolacji, mostki termiczne, nieprawidłowo wykonane odwodnienie, osiadanie nawierzchni lub wady konstrukcyjne. Sama lista zgłoszonych usterek nie wystarcza jednak do przesądzenia odpowiedzialności. Trzeba jeszcze ustalić, czy chodzi o wadę istniejącą już wcześniej, czy o skutek późniejszej eksploatacji, braku konserwacji, ingerencji remontowej albo naturalnego zużycia.

Jeżeli chcesz szerzej przeanalizować problem wad budynku, zobacz również: wady konstrukcyjne budynku z winy wykonawcy.

Od kiedy liczy się odpowiedzialność i jak długo trwa rękojmia za nieruchomość

Najważniejszy termin wynika z art. 568 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego. Przy sprzedaży nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

Dla oceny odpowiedzialności trzeba więc ustalić datę wydania nieruchomości z konkretnej umowy. Przy kolejnym zbyciu mogą istnieć dwa różne pięcioletnie terminy:

Nie można więc automatycznie zakładać, że skoro dalszy nabywca ujawnił wadę w swoim pięcioletnim okresie, to pierwotny sprzedawca nadal odpowiada wobec własnego kupującego. Trzeba sprawdzić także, czy nie upłynął już termin z wcześniejszej umowy.

Jakie roszczenia przysługują kupującemu z rękojmi

Zgodnie z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Przy nieruchomościach wymiana rzeczy najczęściej nie wchodzi w grę, więc w praktyce spór dotyczy głównie usunięcia wady, obniżenia ceny albo - wyjątkowo - odstąpienia od umowy.

Dodatkowo art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. W przypadku nieruchomości realne znaczenie ma przede wszystkim żądanie usunięcia wady.

Trzeba też pamiętać o art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego: kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Przy nieruchomościach ocena istotności zależy od skali problemu i jego wpływu na normalne korzystanie z lokalu lub domu.

Czy sprzedawca musi odpowiedzieć w 14 dni

Tak, ale ten termin dotyczy sytuacji, gdy kupującym jest konsument. Zgodnie z art. 561⁵ Kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy, usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny z określeniem kwoty, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie uznał za uzasadnione.

W relacji przedsiębiorca-przedsiębiorca ten mechanizm nie działa w taki sam sposób. Dlatego przy ocenie sprawy trzeba ustalić, czy przy danej umowie kupujący miał status konsumenta, czy też nabywał nieruchomość w związku z działalnością gospodarczą.

Zobacz również: jak skutecznie zmusić dewelopera do usunięcia usterek.

Kiedy sprzedawca nie odpowiada za wadę

Podstawowy wyjątek wynika z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego: sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W praktyce znaczenie mogą mieć także:

• ujawnienie wady w protokole lub korespondencji przed zawarciem umowy,
• wyraźne poinformowanie kupującego o konkretnym mankamencie,
• brak związku między aktualnym uszkodzeniem a stanem nieruchomości z chwili sprzedaży,
• powstanie problemu dopiero po sprzedaży wskutek eksploatacji, przeróbek albo zaniedbań nabywcy.

Jeżeli zaś sprzedawca podstępnie zataił wadę, zastosowanie ma art. 568 § 6 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku upływ terminów do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonywania uprawnień z rękojmi. To wyjątek bardzo istotny, ale wymaga wykazania podstępnego zatajenia, a więc czegoś więcej niż zwykłego sporu co do jakości wykonania.

Znaczenie statusu konsumenta i możliwość ograniczenia rękojmi

W opisie wskazano, że sprzedaż była dokonana „jako firma”. To oznacza, że trzeba dokładnie sprawdzić status pierwszego kupującego i treść aktu notarialnego. Ma to duże znaczenie dla dopuszczalności ograniczenia lub wyłączenia rękojmi.

Zgodnie z art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jednak jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. W praktyce wobec konsumenta możliwość umownego wyłączenia rękojmi jest bardzo ograniczona.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpiła między przedsiębiorcami albo kupujący nie był konsumentem, zapis umowny mógł skutecznie zmienić zakres odpowiedzialności. Dlatego bez analizy aktu notarialnego nie da się ostatecznie ocenić, czy i w jakim zakresie pierwszy kupujący może dziś wracać z roszczeniami do wcześniejszego sprzedawcy.

Jak ocenić zgłoszone usterki w praktyce

Wymienione problemy - regulacja okien i drzwi, zapadanie kostki brukowej czy mostki termiczne - nie zawsze mają ten sam charakter prawny. Dla każdej z tych usterek trzeba osobno ustalić:

• czy wada istniała już przy wydaniu nieruchomości, zgodnie z art. 559 Kodeksu cywilnego,
• czy została stwierdzona w terminie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego,
• czy jej przyczyna tkwi w wykonawstwie lub stanie budynku, czy w późniejszym użytkowaniu,
• czy kupujący był o niej uprzedzony lub mógł ją dostrzec przy odbiorze,
• czy w umowie zmodyfikowano odpowiedzialność z rękojmi na podstawie art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przy wadach technicznych nieruchomości rozstrzygające znaczenie ma zwykle opinia rzeczoznawcy budowlanego lub biegłego. Samo zgłoszenie przez kolejnego nabywcę nie przesądza jeszcze, że wcześniejszy sprzedawca odpowiada.

Podsumowanie odpowiedzi na zadane pytanie

Co do zasady nie odpowiada Pan bezpośrednio wobec nowego nabywcy tylko dlatego, że był Pan wcześniejszym sprzedawcą nieruchomości. Roszczenia z rękojmi dalszy nabywca powinien kierować do swojego sprzedawcy, czyli osoby, od której sam kupił nieruchomość.

Pański bezpośredni kupujący może natomiast próbować dochodzić wobec Pana roszczeń wynikających z ich własnej umowy sprzedaży, ale tylko wtedy, gdy wykaże przesłanki rękojmi z art. 556 § 1, art. 556¹ § 1, art. 559 i art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, a także brak wiedzy o wadzie w rozumieniu art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego. Ostateczna ocena zależy więc od dat sprzedaży, treści umów, statusu stron i dokumentacji technicznej.

FAQ

Czy nowy właściciel może pozwać pierwotnego sprzedawcę z rękojmi?

Co do zasady nie. Roszczenia z rękojmi wynikają z konkretnej umowy sprzedaży, więc nowy właściciel kieruje je do swojego sprzedawcy, a nie automatycznie do wcześniejszego właściciela.

Ile wynosi rękojmia przy sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego odpowiedzialność z tytułu rękojmi za nieruchomość trwa 5 lat od dnia jej wydania kupującemu.

Czy wcześniejszy kupujący może wrócić z roszczeniem do jeszcze wcześniejszego sprzedawcy?

Tak, ale tylko w ramach ich własnej umowy i po wykazaniu, że wada istniała już przy wydaniu nieruchomości, mieści się w terminach ustawowych i nie była kupującemu znana przy zawarciu umowy.

Czy brak odpowiedzi na reklamację w 14 dni zawsze oznacza jej uznanie?

Nie zawsze. Skutek z art. 561⁵ Kodeksu cywilnego dotyczy sytuacji, gdy kupujący jest konsumentem i zgłasza określone żądania przewidziane w tym przepisie.

Czy można wyłączyć rękojmię w akcie notarialnym?

Między niektórymi stronami tak, ponieważ dopuszcza to art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednak wobec konsumenta możliwość ograniczenia lub wyłączenia rękojmi jest istotnie ograniczona i wymaga ostrożnej oceny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego - przepisy o rękojmi przy sprzedaży.