Błędny stan cywilny w akcie notarialnym – skutki i naprawa

Co oznacza błędny stan cywilny w akcie notarialnym?

Jeżeli w akcie notarialnym wpisano, że kupujący jest kawalerem, chociaż w dniu zakupu pozostawał już w małżeństwie, problem dotyczy jednocześnie treści dokumentu notarialnego, ustroju majątkowego małżonków i sposobu dalszego rozporządzenia nieruchomością.

Najpierw trzeba ustalić, jaki ustrój majątkowy obowiązywał w dniu nabycia lokalu. Jeżeli nie było intercyzy ani prawomocnego orzeczenia sądu ustanawiającego rozdzielność majątkową, to z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje ustawowa wspólność majątkowa na podstawie art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Do majątku wspólnego należą wtedy przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez jednego lub oboje małżonków.

To oznacza, że sam nieprawidłowy opis stanu cywilnego w akcie nie przesądza jeszcze, że mieszkanie należy wyłącznie do jednego małżonka. O tym decydują przede wszystkim rzeczywiste okoliczności nabycia i obowiązujący ustrój majątkowy.

Czy zakup mieszkania był ważny?

W typowej sytuacji sama rozbieżność co do stanu cywilnego nie powoduje automatycznie nieważności umowy sprzedaży. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie:

• czy własność skutecznie przeszła na kupującego,
• czy nieruchomość weszła do majątku osobistego czy wspólnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Przy nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli kupującym formalnie był tylko jeden małżonek, ale zakup nastąpił w czasie wspólności ustawowej i za środki należące do majątku wspólnego albo bez przesłanek do zaliczenia lokalu do majątku osobistego z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, to w praktyce lokal traktuje się jako składnik majątku wspólnego. Nie oznacza to jednak, że treść starego aktu jest bez znaczenia – trzeba ją teraz wyjaśnić, aby bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż.

Czy żona musi uczestniczyć w sprzedaży mieszkania?

Jeżeli w dniu zakupu istniała wspólność ustawowa i mieszkanie weszło do majątku wspólnego, to przy sprzedaży udział obojga małżonków jest co do zasady konieczny. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości.

W praktyce notariusz przed sprzedażą będzie chciał ustalić:

1. datę zawarcia małżeństwa,
2. czy ślub zagraniczny został wpisany do polskich ksiąg stanu cywilnego albo czy można go wykazać odpowiednimi dokumentami,
3. czy w dniu zakupu obowiązywała wspólność ustawowa,
4. czy była zawarta umowa majątkowa małżeńska,
5. czy lokal należał do majątku wspólnego czy osobistego.

Jeżeli okaże się, że nieruchomość była wspólna, żona powinna przystąpić do aktu sprzedaży jako współuprawniona do rozporządzenia lokalem. Jeżeli natomiast istniała rozdzielność majątkowa albo zachodziły przesłanki z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ocena może być inna.

Czy notariusz może po prostu sprostować dawny akt?

Nie zawsze. Sprostowanie aktu notarialnego jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy chodzi o oczywistą omyłkę lub błąd techniczny. Jeżeli jednak w treści aktu znalazło się oświadczenie strony, że jest kawalerem, a w rzeczywistości była już żonata lub żonaty, to nie jest to zwykle zwykła literówka, tylko niezgodność między treścią oświadczenia a stanem faktycznym.

W praktyce notarialnej częściej sporządza się osobny akt obejmujący wyjaśnienie tej rozbieżności albo odpowiednio opisuje się sytuację w nowym akcie sprzedaży, po wcześniejszym zebraniu dokumentów. Ostateczny sposób postępowania zależy od notariusza i od tego, jakie dokumenty zostaną przedstawione.

Warto przygotować przede wszystkim:

• odpis aktu małżeństwa,
• ewentualne dokumenty dotyczące zagranicznego ślubu i jego rejestracji w Polsce,
• wypis aktu notarialnego zakupu,
• umowę kredytową i dokumenty bankowe,
• informacje o ustroju majątkowym z dnia zakupu.

Możliwa odpowiedzialność karna – kiedy realnie może się pojawić?

Tu potrzebna jest ostrożność. Nie każde nieprawdziwe podanie stanu cywilnego automatycznie wypełnia znamiona przestępstwa. Trzeba zbadać dokładnie, komu złożono oświadczenie, w jakiej formie, na jakiej podstawie prawnej i czy działał Pan umyślnie.

Najczęściej w takich sprawach rozważa się:

W kontekście poświadczenie nieprawdy trzeba pamiętać, że przepis art. 271 § 1 Kodeksu karnego dotyczy osoby uprawnionej do wystawienia dokumentu, a nie każdej osoby, która podała nieprawdziwe informacje. Dlatego kwalifikacja karna zależy od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów z tamtego czasu.

Jeżeli chodzi o nieprawdziwe dane, ocena ryzyka wymaga sprawdzenia, czy były one istotne dla decyzji banku lub dla skuteczności czynności. Podobnie w sprawach, gdzie pojawia się nieprawda w dokumentach, kluczowe są zamiar, kontekst i treść podpisanych formularzy.

Istotne jest też przedawnienie karalności. Dla występku zagrożonego karą przekraczającą 3 lata pozbawienia wolności, ale nieprzekraczającą 5 lat, karalność ustaje co do zasady z upływem 10 lat od czasu jego popełnienia – art. 101 § 1 pkt 3 Kodeksu karnego. Jeżeli jednak w tym okresie wszczęto postępowanie przeciwko osobie, termin wydłuża się zgodnie z art. 102 § 1 Kodeksu karnego. Dlatego przy zdarzeniu z 2019 r. kwestia przedawnienia może być istotna, ale trzeba ją liczyć od konkretnej daty i z uwzględnieniem ewentualnych czynności procesowych.

Czy bank trzeba informować przed sprzedażą?

Jeżeli kredyt nadal istnieje, przy sprzedaży i tak zwykle trzeba współpracować z bankiem w zakresie promesy, salda zadłużenia i zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. To jednak nie oznacza automatycznie, że bank będzie badał dawny stan cywilny pod kątem odpowiedzialności karnej.

Jeżeli bank otrzymywał w 2019 r. osobne oświadczenia dotyczące stanu cywilnego, zdolności kredytowej lub ustroju majątkowego, należy je przejrzeć. Ocena ryzyka zależy od tego, czy informacja o małżeństwie miała znaczenie dla decyzji kredytowej, zabezpieczenia lub wymaganych zgód.

W praktyce przed planowaną sprzedażą zwykle ważniejsze jest uporządkowanie dokumentów u notariusza niż samodzielne kierowanie dodatkowych wyjaśnień do banku bez wcześniejszej analizy sprawy.

Jak praktycznie naprawić sytuację przed sprzedażą?

Najbezpieczniejszy plan działania wygląda zwykle tak:

1. zgromadzić dokumenty dotyczące małżeństwa, ustroju majątkowego i zakupu mieszkania,
2. przedstawić notariuszowi wypis starego aktu oraz odpis aktu małżeństwa,
3. ustalić z notariuszem, czy potrzebny będzie odrębny akt wyjaśniający, czy odpowiednie oświadczenia zostaną zawarte w akcie sprzedaży,
4. ustalić udział żony w transakcji sprzedaży, jeżeli lokal należy do majątku wspólnego,
5. przeanalizować, czy w dokumentacji bankowej były składane dodatkowe oświadczenia zwiększające ryzyko odpowiedzialności.

Takie wyjaśniające oświadczenie powinno opisywać stan rzeczy z dnia zakupu, a nie tylko obecny stan cywilny. Dobrze, aby wskazywało datę ślubu, ustrój majątkowy, brak rozdzielności majątkowej albo jej istnienie, a także cel złożenia oświadczenia – uporządkowanie dokumentacji przed sprzedażą.

Nie warto próbować „przemilczeć” sprawy przy nowej transakcji. Notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron zgodnie z art. 80 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, więc przy rozbieżności w dokumentach i tak będzie pytał o stan z chwili nabycia.

Jakie skutki cywilne mogą jeszcze wchodzić w grę?

Najczęściej problem kończy się na konieczności wyjaśnienia treści starego aktu i prawidłowego udziału małżonka w sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać o kilku możliwych konsekwencjach ubocznych:

• spór o to, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego czy osobistego,
• wątpliwości banku co do dawnych oświadczeń kredytowych,
• problem z rozliczeniem ceny sprzedaży między małżonkami,
• utrudnienia przy ewentualnym podziale majątku lub rozwodzie.

Jeżeli żona od początku wiedziała o zakupie i akceptowała go, ma to znaczenie praktyczne, ale nie zastępuje prawidłowego udokumentowania sytuacji. W sprawach majątkowych liczy się przede wszystkim to, co wynika z dokumentów oraz z przepisów o ustroju małżeńskim.

FAQ

Czy błędny stan cywilny w akcie notarialnym unieważnia zakup mieszkania?

Nie automatycznie. Ocenę ważności umowy i przynależności mieszkania do majątku wspólnego lub osobistego przeprowadza się na podstawie rzeczywistego stanu prawnego, a nie wyłącznie jednego błędnego wpisu.

Czy notariusz może odmówić sprzedaży mieszkania?

Notariusz może odmówić dokonania czynności, jeżeli dokumenty są niewystarczające albo treść planowanej czynności budzi istotne wątpliwości co do zgodności z prawem. Wynika to z art. 81 ustawy – Prawo o notariacie.

Czy trzeba robić nowy akt do starego błędu?

Często sporządza się odrębne oświadczenie lub odpowiednie wyjaśnienia wpisuje do nowego aktu sprzedaży. To zależy od rodzaju błędu i stanowiska notariusza po analizie dokumentów.

Czy żona musi podpisać sprzedaż, jeśli mieszkanie kupił formalnie tylko mąż?

Tak, jeżeli mieszkanie weszło do majątku wspólnego. Do zbycia nieruchomości potrzebna jest zgoda drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy po latach nadal grozi odpowiedzialność karna?

To zależy od kwalifikacji prawnej czynu, treści złożonych oświadczeń i biegu przedawnienia z art. 101 i art. 102 Kodeksu karnego. Sprawa z 2019 r. może wymagać pilnej analizy, bo terminy przedawnienia nie są jeszcze obojętne.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33, art. 37 § 1 pkt 1 – ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 155 § 1 i art. 158 – ISAP
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, w szczególności art. 233 § 1 i § 6, art. 271 § 1, art. 286 § 1, art. 101 § 1 pkt 3, art. 102 § 1 – ISAP
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności art. 80 § 2 i art. 81 – ISAP