Błędny stan cywilny w akcie notarialnym, skutki i sposób naprawienia problemu

Zakup nieruchomości a majątek wspólny małżonków

Z opisu wynika, że w 2019 roku nabył Pan mieszkanie, podając w akcie nieprawdziwy stan cywilny. Jeżeli w chwili zakupu pozostawał Pan w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, to zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nieruchomość i tak weszła do majątku wspólnego, niezależnie od wskazania „kawaler” w akcie notarialnym.

Przy zakupie powinna była uczestniczyć również małżonka – czy to poprzez współnabycie, czy przez udzielenie zgody. Błędny wpis mógł pozbawić sprzedającego możliwości weryfikacji tej zgody. W skrajnych przypadkach takie uchybienie może prowadzić nawet do podważenia umowy sprzedaży, choć w praktyce jest to bardzo rzadkie.

Możliwa odpowiedzialność karna

Podanie fałszywego oświadczenia może rodzić odpowiedzialność karną:

• art. 233 § 6 Kodeksu karnego – złożenie fałszywego oświadczenia co do okoliczności mającej znaczenie prawne,

• art. 286 k.k. – oszustwo, jeśli fałszywe dane mogły wpłynąć na uzyskanie korzyści majątkowej, np. korzystniejszego kredytu.

W praktyce, jeśli bank przez lata nie zgłaszał zastrzeżeń, mało prawdopodobne jest, aby zrobił to teraz – chyba że notariusz przy sprzedaży uzna, że zachodzi obowiązek zawiadomienia organów.

Jeżeli kredyt korzystał z ulg podatkowych, mogą pojawić się również kwestie związane z rozliczeniem przed urzędem skarbowym.

Sprzedaż nieruchomości a ustalenie sytuacji prawnej

Przed sprzedażą notariusz będzie musiał ustalić:

1. czy w chwili zakupu istniała wspólność majątkowa małżeńska,

2. czy była zawarta rozdzielność majątkowa,

3. czy przy sprzedaży konieczny jest udział małżonki jako współwłaścicielki.

W braku rozdzielności majątkowej małżonka musi uczestniczyć w sprzedaży i podpisać akt notarialny.

Rekomendowane działania naprawcze

Najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest złożenie notarialnego oświadczenia o stanie cywilnym dotyczącym momentu zakupu mieszkania. W oświadczeniu można wskazać, że wpis „kawaler” był błędem oraz że nie działał Pan w celu obejścia prawa ani pokrzywdzenia osób trzecich.

Takie oświadczenie pozwoli notariuszowi opisującemu sprzedaż przedstawić fakty zgodnie z rzeczywistością.

Trzeba mieć świadomość, że notariusz może – choć nie musi – uznać, że zachodzi obowiązek zawiadomienia banku, urzędu skarbowego lub organów ścigania, zależnie od okoliczności zakupu i treści oświadczeń z 2019 r.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59