Błędnie wyznaczone granice działki na podstawie starej mapy

Na czym polega rozgraniczenie nieruchomości?

Rozgraniczenie służy ustaleniu, dokąd sięga prawo własności sąsiadujących nieruchomości. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie rozgraniczeniowe może być potrzebne nie tylko wtedy, gdy granica nigdy nie była ustalona. Może być prowadzone także wtedy, gdy granica była kiedyś wyznaczona, ale później stała się sporna, dokumentacja jest niejednoznaczna albo stan na gruncie nie odpowiada danym z mapy.

Jeżeli problem dotyczy wyłącznie technicznego odtworzenia znaków granicznych na podstawie wiarygodnych dokumentów, w grę może wchodzić wznowienie granic. Gdy jednak istnieje realny spór co do przebiegu granicy lub co do zasięgu prawa własności, właściwą drogą jest rozgraniczenie.

Kolejność kryteriów przy ustalaniu granicy

Najważniejszy przepis w sprawie sądowego rozgraniczenia to art. 153 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, granice ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było ustalić, sąd ustala granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, a może przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Oznacza to, że sąd nie wybiera dowolnie najwygodniejszego wariantu granicy. Kryteria z art. 153 Kodeksu cywilnego mają określoną kolejność:

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 sierpnia 1973 r., sygn. akt III CRN 186/73, wskazał, że ostatni spokojny stan posiadania oznacza posiadanie ustabilizowane, a nie tylko chwilowy albo przypadkowy sposób korzystania z gruntu. Sam fakt, że ogrodzenie stoi w danym miejscu od pewnego czasu, nie musi więc automatycznie przesądzać o granicy.

W postanowieniu z dnia 6 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 81/74, Sąd Najwyższy podkreślił natomiast, że sama wątpliwość co do stanu prawnego nie wystarcza do przejścia na kryterium posiadania. Sąd powinien najpierw wyczerpać możliwości ustalenia stanu prawnego.

Czy biegły może podważyć starą mapę?

Tak, biegły geodeta może wskazać w opinii, że stara mapa została sporządzona wadliwie, jest niedokładna, nie odpowiada dokumentom źródłowym albo nie pozwala samodzielnie ustalić granicy. Nie oznacza to automatycznie, że mapa z 1970 r. przestaje istnieć jako dokument. Oznacza natomiast, że sąd ocenia jej wartość dowodową na tle całego materiału sprawy.

Podstawę do analizy dokumentacji geodezyjnej daje art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Przepis ten stanowi, że przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.

W postępowaniu sądowym zastosowanie ma również art. 278 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego, jeżeli do wyjaśnienia sprawy potrzebne są wiadomości specjalne. Sprawy graniczne zwykle wymagają takich wiadomości, bo dotyczą pomiarów, dokumentacji geodezyjnej, dawnych znaków granicznych oraz relacji między mapą a stanem na gruncie.

Jeżeli problem polega na tym, że dokumentacja ewidencyjna nie odpowiada temu, co widać w terenie, przydatne może być szersze omówienie tematu: granice ewidencyjne.

Mapa a granica na gruncie

W sprawie o rozgraniczenie nie chodzi wyłącznie o to, jak przebiega linia na mapie. Chodzi o ustalenie, do jakiego miejsca na gruncie sięga prawo własności każdej z sąsiadujących nieruchomości. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 28 października 1977 r., sygn. akt III CRN 272/77, trafnie wskazał, że przedmiotem rozgraniczenia są granice w terenie, a mapa jest wtórnym wyrazem granic na gruncie.

Dlatego stara mapa może być dowodem, ale nie musi być dowodem rozstrzygającym. Szczególne znaczenie mogą mieć dokumenty źródłowe, operaty geodezyjne, szkice polowe, protokoły graniczne, dawne decyzje, akty własności ziemi, akty notarialne, dane z ksiąg wieczystych oraz dowody dotyczące wieloletniego korzystania z gruntu.

Trzeba też pamiętać, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Księga wieczysta zwykle nie pokazuje jednak szczegółowego przebiegu linii granicznej w terenie, dlatego w sporze granicznym konieczne jest zestawienie danych z księgi z dokumentacją geodezyjną i innymi dowodami.

Jak podważać opinię biegłego geodety?

Opinia biegłego nie wiąże sądu automatycznie, ale w praktyce ma duże znaczenie. Sąd ocenia ją na podstawie art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli według zasad swobodnej oceny dowodów, po wszechstronnym rozważeniu zebranego materiału. Strona może zgłaszać zastrzeżenia do opinii i wskazywać konkretne błędy.

Najczęstsze zarzuty wobec opinii biegłego w sprawie granicznej dotyczą tego, że biegły:

• pominął część dokumentów geodezyjnych albo aktów własności,
• nie wyjaśnił rozbieżności między mapą a stanem na gruncie,
• oparł się na danych ewidencyjnych bez analizy dokumentów źródłowych,
• nie odniósł się do znaków lub śladów granicznych,
• nie wyjaśnił, dlaczego uznał jedną wersję granicy za bardziej wiarygodną,
• przyjął założenia, które nie wynikają z akt sprawy.

Na podstawie art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego sąd może zażądać od biegłego ustnego wyjaśnienia opinii, opinii uzupełniającej albo dopuścić dowód z opinii innego biegłego. Wniosek strony powinien być konkretny: nie wystarczy napisać, że strona nie zgadza się z opinią. Trzeba wskazać, które wnioski biegłego są błędne, z jakich dokumentów wynika inny przebieg granicy i jakie pytania powinny zostać biegłemu zadane.

Postępowanie administracyjne i sądowe w sprawie granic

Rozgraniczenie co do zasady rozpoczyna się przed wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta. Wynika to z art. 30 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym postępowanie rozgraniczeniowe przeprowadzają wójtowie, burmistrzowie albo prezydenci miast.

Jeżeli w toku czynności geodezyjnych strony zawrą ugodę, art. 31 ust. 4 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne nadaje ugodzie zawartej przed geodetą moc ugody sądowej. Jeżeli natomiast do ugody nie dojdzie, a są podstawy do ustalenia granicy, organ może wydać decyzję o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może, zgodnie z art. 33 ust. 3 tej ustawy, żądać przekazania sprawy sądowi w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.

Jeżeli w postępowaniu administracyjnym powstanie spór, a nie dojdzie do ugody ani nie ma podstaw do wydania decyzji, art. 34 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne przewiduje umorzenie postępowania administracyjnego i przekazanie sprawy z urzędu do sądu.

W praktyce wiele spraw sąsiedzkich zaczyna się od niezgody na pomiar lub dokumentację geodezyjną. Jeżeli sąsiad kwestionuje wynik czynności geodety, pomocne może być omówienie: spór o granice.

Co zrobić po niekorzystnym orzeczeniu sądu?

Jeżeli zapadło niekorzystne postanowienie w sprawie o rozgraniczenie, należy najpierw sprawdzić, czy jest to orzeczenie sądu pierwszej instancji i czy przysługuje od niego apelacja. W sprawach nieprocesowych, do których należą sprawy o rozgraniczenie, art. 518 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje apelację od postanowień sądu pierwszej instancji orzekających co do istoty sprawy.

Co do zasady trzeba najpierw złożyć wniosek o uzasadnienie w terminie tygodnia od ogłoszenia albo doręczenia postanowienia, zależnie od sposobu jego wydania i pouczenia sądu. Następnie apelację wnosi się w terminie dwóch tygodni od doręczenia orzeczenia z uzasadnieniem, co wynika z art. 369 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 13 § 2 oraz art. 518 Kodeksu postępowania cywilnego. W konkretnej sprawie decydujące znaczenie ma pouczenie sądu i data doręczenia pisma.

W apelacji warto koncentrować się na konkretnych błędach: naruszeniu art. 153 Kodeksu cywilnego, pominięciu dowodów, wadliwej ocenie dokumentów, niepełnej opinii biegłego albo braku odniesienia się do zarzutów strony. Jeżeli sąd przyjął granicę według posiadania mimo możliwości ustalenia stanu prawnego, może to być istotny zarzut apelacyjny.

Jeżeli sprawa dotyczy nietypowego przebiegu granicy, np. w obrębie budynku albo bardzo blisko zabudowań, warto przeanalizować także materiał: rozgraniczenie.

FAQ

Czy mapa sprzed kilkudziesięciu lat jest wiążąca dla sądu?

Nie zawsze. Mapa może być ważnym dowodem, ale sąd ocenia ją razem z innymi dokumentami, znakami granicznymi, śladami na gruncie i opinią biegłego. Podstawą jest art. 31 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy sąd może oprzeć się na opinii jednego biegłego?

Tak, jeżeli opinia jest pełna, jasna, logiczna i odpowiada na istotne pytania. Jeżeli opinia ma braki, strona może żądać wyjaśnień, opinii uzupełniającej albo opinii innego biegłego na podstawie art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy dane z ewidencji gruntów rozstrzygają o własności?

Nie. Ewidencja gruntów i budynków ma duże znaczenie informacyjne i geodezyjne, ale sama nie przesądza o prawie własności. Przy ustalaniu stanu prawnego istotne są m.in. księgi wieczyste, akty notarialne, decyzje, orzeczenia i dokumentacja geodezyjna.

Ile czasu jest na zaskarżenie niekorzystnego rozgraniczenia?

Jeżeli chodzi o decyzję administracyjną o rozgraniczeniu, art. 33 ust. 3 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne przewiduje 14 dni od doręczenia decyzji na żądanie przekazania sprawy sądowi. Jeżeli sprawę rozstrzygnął sąd, terminy zależą od doręczeń i pouczeń, a apelację co do zasady wnosi się w terminie dwóch tygodni od doręczenia orzeczenia z uzasadnieniem.

Czy warto składać apelację, gdy biegły podważył starą mapę?

To zależy od akt sprawy. Apelacja ma sens zwłaszcza wtedy, gdy biegły pominął ważne dokumenty, nie wyjaśnił rozbieżności albo sąd zastosował niewłaściwe kryterium z art. 153 Kodeksu cywilnego. Sama niezgoda z wynikiem opinii zwykle nie wystarcza.

Źródła

• Art. 153 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 29 ust. 1, art. 30 ust. 1, art. 31 ust. 2 i ust. 4, art. 33 ust. 3 oraz art. 34 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
• Art. 13 § 2, art. 233 § 1, art. 278 § 1, art. 286, art. 369 § 1 i art. 518 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r., sygn. akt III CRN 186/73.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 81/74.
• Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1977 r., sygn. akt III CRN 272/77.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 796/00.