Ustalenie przebiegu granicy działki i rozgraniczenie nieruchomości

Geodeta wskazał inną granicę działki – co to oznacza?

Samo wskazanie przez geodetę innego przebiegu granicy niż dotychczasowe ogrodzenie nie przesądza jeszcze, że właściciel ogrodzenia ma obowiązek natychmiast je przestawić. Najpierw trzeba ustalić, jaki rodzaj czynności wykonuje geodeta: wznowienie znaków granicznych, wyznaczenie punktów granicznych ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków albo rozgraniczenie nieruchomości.

Na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne mogą być wznowione bez postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające określić ich pierwotne położenie i nie ma sporu co do tego położenia. Zgodnie z art. 39 ust. 5 tej ustawy zasady te stosuje się odpowiednio także do wyznaczania punktów granicznych ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli jednak właściciele kwestionują przebieg granicy, czynność techniczna geodety nie powinna zastępować postępowania rozgraniczeniowego. Rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie dokumentów, co wynika z art. 29 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Rozgraniczenia dokonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadkach określonych w ustawie sąd, zgodnie z art. 29 ust. 3 tej ustawy.

Kiedy potrzebne jest rozgraniczenie nieruchomości?

Rozgraniczenie jest potrzebne wtedy, gdy granica stała się sporna albo nie można jej pewnie ustalić na podstawie dostępnych dokumentów i zgodnego stanowiska właścicieli. Zgodnie z art. 30 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wójt, burmistrz albo prezydent miasta przeprowadza rozgraniczenie z urzędu albo na wniosek strony.

Wniosek składa się do organu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W praktyce warto dołączyć dokumenty identyfikujące nieruchomości i strony, w szczególności numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, posiadane mapy, protokoły geodezyjne, zdjęcia ogrodzenia, a także wskazać świadków potwierdzających historyczny przebieg miedzy lub ogrodzenia.

W toku rozgraniczenia geodeta upoważniony przez organ analizuje dokumenty, wzywa strony na grunt i sporządza protokół. Jeżeli dojdzie do ugody, ma ona moc ugody sądowej na podstawie art. 31 ust. 4 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Jeżeli organ wyda decyzję o rozgraniczeniu, strona niezadowolona z ustalenia granicy może żądać przekazania sprawy sądowi w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, co wynika z art. 33 ust. 3 tej ustawy.

Jak sąd ustala przebieg granicy?

W sądowym rozgraniczeniu podstawowe znaczenie ma art. 153 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten przewiduje kolejność kryteriów. Najpierw sąd ustala granicę według stanu prawnego. Jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić, sąd bierze pod uwagę ostatni spokojny stan posiadania. Dopiero gdy także tego stanu nie da się ustalić, sąd ustala granicę z uwzględnieniem wszystkich okoliczności i może przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Kryteria z art. 153 Kodeksu cywilnego stosuje się kolejno, a nie dowolnie. Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r., sygn. I CKN 851/98, zgodnie z którym dopóki możliwe jest ustalenie granicy według wcześniejszego kryterium, nie sięga się do kolejnego.

Przy ustalaniu granicy znaczenie mogą mieć znaki i ślady graniczne, mapy, dokumenty geodezyjne, punkty osnowy geodezyjnej, zeznania świadków, przesłuchanie stron i opinia biegłego. W postanowieniu z dnia 21 lutego 2002 r., sygn. IV CKN 796/00, Sąd Najwyższy wskazał, że przy ustalaniu granic bierze się pod uwagę między innymi znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.

Zasiedzenie pasa gruntu przy granicy

Jeżeli ogrodzenie albo miedza od wielu lat wyznaczały faktyczny zakres władania gruntem, trzeba rozważyć zasiedzenie przygranicznego pasa nieruchomości. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie 30 lat posiadacz nabywa własność nieruchomości nawet wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

W sprawach granicznych najczęściej kluczowy jest termin 30-letni, ponieważ właściciel zajmujący pas gruntu przy cudzej działce często wie albo powinien wiedzieć, że stan geodezyjny może być inny niż stan na gruncie. Każdy przypadek wymaga jednak oceny dowodów: kiedy powstała miedza, kto ją utrzymywał, kto korzystał z pasa gruntu, czy sąsiad sprzeciwiał się temu korzystaniu i czy posiadanie miało charakter samoistny.

Zasiedzenie może stanowić element stanu prawnego granicy. W wyroku z dnia 29 listopada 2002 r., sygn. IV CKN 1547/00, Sąd Najwyższy wskazał, że zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu stanowi stan prawny w rozumieniu art. 153 Kodeksu cywilnego.

Ogrodzenie na spornej granicy i koszty jego przeniesienia

Jeżeli okaże się, że ogrodzenie stoi na cudzym gruncie i nie ma podstaw do przyjęcia zasiedzenia ani innego tytułu prawnego, właściciel gruntu może żądać wydania zajętej części nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce może to oznaczać obowiązek usunięcia ogrodzenia, jeżeli uniemożliwia ono właścicielowi korzystanie z jego gruntu.

Jeżeli jednak płot, miedza, rów albo podobne urządzenie znajduje się na granicy gruntów sąsiadujących, zastosowanie może mieć art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten ustanawia domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy służą do wspólnego użytku sąsiadów. Zgodnie z art. 154 § 2 Kodeksu cywilnego korzystający z takich urządzeń powinni wspólnie ponosić koszty ich utrzymania.

Art. 154 Kodeksu cywilnego nie oznacza jednak automatycznie, że sąsiad zawsze ma finansować połowę przestawienia ogrodzenia. Jeżeli płot jest wyłącznie urządzeniem jednego właściciela i stoi poza granicą, koszt jego usunięcia może obciążać właściciela płotu. Jeżeli natomiast strony chcą uniknąć procesu, mogą zawrzeć pisemną ugodę dotyczącą podziału kosztów przeniesienia ogrodzenia. Taka ugoda powinna jasno określać zakres prac, termin, wykonawcę, podział kosztów i sposób rozliczenia.

Czy podpisywać protokół geodety?

Jeżeli zgadzasz się z ustaleniami geodety, podpis protokołu zwykle potwierdza udział w czynnościach i akceptację opisanych ustaleń. Jeżeli jednak nie zgadzasz się z przebiegiem granicy, nie podpisuj protokołu bez zastrzeżeń.

Najbezpieczniej wpisać przy podpisie jednoznaczną adnotację, na przykład: „nie zgadzam się z przebiegiem granicy wskazanym w protokole i wnoszę o przeprowadzenie rozgraniczenia”. Jeżeli geodeta nie chce przyjąć zastrzeżenia, można odmówić podpisu i następnie złożyć pisemne stanowisko do organu prowadzącego sprawę albo do wykonawcy prac geodezyjnych. W postępowaniu administracyjnym znaczenie mają także zasady z art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zgodnie z którymi organ powinien zapewnić stronie czynny udział w każdym stadium postępowania.

Jeżeli sprawa dotyczy tylko wznowienia znaków z art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, a Ty kwestionujesz pierwotne położenie znaków, należy wyraźnie podnieść istnienie sporu granicznego. W takiej sytuacji właściwą drogą jest co do zasady rozgraniczenie na podstawie art. 29 i art. 30 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Jakie działania warto podjąć?

W pierwszej kolejności zbierz dokumenty: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapy, stare szkice, protokoły, zdjęcia ogrodzenia, dokumenty budowy płotu, korespondencję z sąsiadem oraz dane świadków. Następnie ustal, czy prace geodety były wznowieniem znaków z art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, czy elementem postępowania rozgraniczeniowego z art. 29 tej ustawy.

Jeżeli granica jest sporna, złóż wniosek o rozgraniczenie do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na podstawie art. 30 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Jeżeli organ wyda decyzję, z którą się nie zgadzasz, pamiętaj o 14-dniowym terminie z art. 33 ust. 3 tej ustawy na żądanie przekazania sprawy sądowi.

Jeżeli sąsiad proponuje ugodę o podziale kosztów przeniesienia ogrodzenia, możesz ją rozważyć, ale dopiero po ocenie, czy faktycznie przegrywasz spór o przebieg granicy. Ugoda powinna być pisemna. Jeżeli ugoda dotyczy samego przebiegu granicy w toku rozgraniczenia, ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej na podstawie art. 31 ust. 4 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

FAQ

Źródła

• art. 29, art. 30, art. 31 ust. 4, art. 33 ust. 3, art. 39 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
• art. 153, art. 154 § 1 i § 2, art. 172 § 1 i § 2, art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r., sygn. I CKN 851/98
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2002 r., sygn. IV CKN 796/00
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2002 r., sygn. IV CKN 1547/00