Zakup mieszkania przez najemcę lokalu TBS

Czy najemca TBS/SIM może kupić inne mieszkanie?

Co do zasady samo kupienie mieszkania przez najemcę TBS/SIM nie jest automatycznie zakazane w każdym przypadku. Kluczowe znaczenie ma jednak położenie tego mieszkania oraz treść umowy najmu, statutu lub regulaminu danego TBS/SIM.

Art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stanowi, że towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli osoba ta oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Przepis mówi więc o „tej samej miejscowości”, a nie wprost o całej gminie.

Jeżeli najemca kupuje mieszkanie w tej samej miejscowości, w której znajduje się lokal TBS/SIM, uzyskuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. To może uruchomić skutki z art. 30 ust. 6 w zw. z art. 30 ust. 5 pkt 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności konsekwencje dotyczące czynszu określone w tej ustawie i w umowie najmu.

Jeżeli mieszkanie jest położone w innej miejscowości, art. 30 ust. 1 pkt 1 tej ustawy nie blokuje najmu TBS/SIM tylko z tego powodu. Trzeba jednak sprawdzić umowę najmu, statut towarzystwa i lokalne zasady kwalifikacji najemców, bo niektóre dokumenty mogą przewidywać dodatkowe obowiązki informacyjne lub kryteria weryfikacji.

Własność mieszkania jako tytuł prawny

Nie ma możliwości, aby kupić mieszkanie na własność i jednocześnie nie mieć do niego tytułu prawnego. Własność jest jednym z podstawowych tytułów prawnych do lokalu.

Z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wynika, że właściciel może, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz rozporządzać rzeczą. Jeżeli więc najemca TBS kupi lokal mieszkalny, będzie miał do niego tytuł prawny w postaci własności.

Przy sprzedaży nieruchomości zastosowanie mają także art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości co do zasady przenosi własność na nabywcę, oraz art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Obowiązki najemcy wobec TBS/SIM

Art. 30 ust. 3 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nakłada na najemcę dwa ważne obowiązki. Po pierwsze, najemca składa towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Po drugie, najemca ma obowiązek niezwłocznie poinformować towarzystwo o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Jeżeli najemca złoży w deklaracji oświadczenia niezgodne z prawdą, art. 30 ust. 5 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana.

Jeżeli najemca nie złoży deklaracji w terminie albo wykaże dochody przekraczające limit, zastosowanie może mieć art. 30 ust. 5 pkt 2 ustawy. Z kolei art. 30 ust. 6 tej ustawy przewiduje odpowiednie stosowanie tego rozwiązania, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. W praktyce oznacza to ryzyko zmiany zasad czynszowych, a szczegóły trzeba ocenić na podstawie aktualnej umowy i dokumentów TBS/SIM.

Zakup mieszkania „na mamę” i umowa użyczenia

Jeżeli mieszkanie kupi mama, to ona — a nie najemca TBS/SIM — będzie właścicielem lokalu. Sam fakt, że najemca pomaga w spłacie kredytu albo przekazuje środki na zakup, nie przenosi na niego własności. Może jednak rodzić skutki podatkowe i dowodowe, np. konieczność prawidłowego udokumentowania darowizny albo pożyczki.

Jeżeli najemca TBS/SIM ma korzystać z lokalu matki na podstawie umowy użyczenia, zastosowanie ma art. 710 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Trzeba jednak uważać: użyczenie również może być tytułem prawnym do lokalu. Jeżeli lokal matki znajduje się w tej samej miejscowości co mieszkanie TBS/SIM, zawarcie umowy użyczenia może być oceniane jako uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. W takim przypadku należy przeanalizować art. 30 ust. 3 i 6 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz konkretną umowę najmu.

Dodatkowo art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Jeżeli więc najemca chce wynajmować lokal należący do mamy, umowa użyczenia powinna wyraźnie przewidywać zgodę właściciela na oddanie lokalu w najem lub podnajem.

Czy można wynajmować lokal, którego nie jest się właścicielem?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wynika to z ważnego tytułu prawnego i zgody właściciela. Najemca, który sam nie jest właścicielem lokalu, może zawierać umowy podnajmu albo dalszego udostępnienia lokalu tylko w granicach upoważnienia wynikającego z umowy z właścicielem. Przy użyczeniu podstawowe znaczenie ma art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce umowa z właścicielem powinna jasno określać: czy wolno oddać lokal w najem, kto pobiera czynsz od najemcy, kto odpowiada za koszty utrzymania lokalu, kto rozlicza podatek oraz kto ponosi ryzyko szkód wyrządzonych przez najemców.

Dochody z wynajmu a limit dochodowy w TBS/SIM

Dochody z wynajmu mieszkania mogą mieć znaczenie przy okresowej weryfikacji dochodów najemcy TBS/SIM. Art. 30 ust. 3 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wymaga składania deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego. Sposób deklarowania i dokumentowania dochodów powiązany jest z zasadami wskazanymi w art. 30 ust. 7 tej ustawy.

Oznacza to, że przychody lub dochody uzyskiwane z wynajmu mogą wpłynąć na ocenę, czy gospodarstwo domowe nadal mieści się w limitach dochodowych przewidzianych w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Dokładne wyliczenie zależy od aktualnych dokumentów wymaganych przez TBS/SIM, liczby osób w gospodarstwie domowym oraz sposobu opodatkowania najmu.

Odsetki od kredytu a podatek od wynajmu

Jeżeli lokal jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego, obecnie przychody z takiego najmu są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o koszty. Stawki dla najmu prywatnego określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: 8,5% przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy takim rozliczeniu odsetki od kredytu nie są odliczane jako koszty uzyskania przychodu.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy najem jest elementem działalności gospodarczej, a lokal stanowi składnik majątku związany z tą działalnością. Wtedy możliwość rozliczenia odsetek wymaga odrębnej analizy na podstawie art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie zmienia to jednak faktu, że przy najmie prywatnym odsetki od kredytu zasadniczo nie obniżają podstawy opodatkowania.

FAQ

Czy najemca TBS może mieć mieszkanie własnościowe?

Może, ale jeżeli jest to lokal mieszkalny w tej samej miejscowości co lokal TBS/SIM, powstaje ryzyko konsekwencji z art. 30 ust. 6 w zw. z art. 30 ust. 5 pkt 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Trzeba też niezwłocznie poinformować towarzystwo o uzyskaniu tytułu prawnego, zgodnie z art. 30 ust. 3 tej ustawy.

Czy przepisy mówią o gminie czy o miejscowości?

Art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa mówi o „tej samej miejscowości”. Jeżeli jednak umowa, regulamin lub uchwały dotyczące danego zasobu przewidują dodatkowe warunki, trzeba je także sprawdzić.

Czy użyczenie mieszkania od rodzica jest tytułem prawnym?

Tak, umowa użyczenia daje prawo do bezpłatnego używania rzeczy na podstawie art. 710 Kodeksu cywilnego. Dlatego użyczenie lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości może być istotne dla najmu TBS/SIM.

Czy mogę wynajmować mieszkanie kupione przez mamę?

Tak, ale tylko za zgodą właściciela. Przy użyczeniu art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego zakazuje oddania rzeczy osobie trzeciej do używania bez zgody użyczającego. Zgoda na najem powinna być zapisana w umowie.

Czy odliczę odsetki od kredytu przy najmie prywatnym?

Co do zasady nie. Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT i art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, a przy ryczałcie nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu.

Źródła

• Art. 30 ust. 1 pkt 1, art. 30 ust. 3, art. 30 ust. 5 pkt 1–2, art. 30 ust. 6 i art. 30 ust. 7 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
• Art. 140, art. 155 § 1, art. 158, art. 710 i art. 712 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 9a ust. 6, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn — w zakresie ewentualnego przekazywania środków między najbliższą rodziną.