Jak zapłacić zaległy podatek od wynajmu mieszkania?

Nieodprowadzanie podatku od wynajmu mieszkania nie zamyka drogi do dobrowolnego uporządkowania sprawy. Najczęściej trzeba ustalić, za jakie lata podatek nie został rozliczony, przygotować zaległe deklaracje albo korekty zeznań, obliczyć należność główną wraz z odsetkami i złożyć czynny żal, zanim urząd skarbowy sam udokumentuje naruszenie lub rozpocznie czynności zmierzające do jego ujawnienia.

W praktyce najważniejsze jest to, że rozliczenia nie można zrobić według jednej, uproszczonej reguły dla wszystkich lat. Zasady opodatkowania najmu prywatnego zmieniały się, dlatego inaczej należy ocenić lata do 2021 r., inaczej rok 2022, a inaczej najem od 2023 r. Dotyczy to zwłaszcza osób, które przez kilka lat wynajmowały mieszkanie, ale z powodu braku świadomości obowiązku podatkowego nie składały deklaracji i nie wpłacały podatku. Jeżeli dodatkowo najem odbywał się bez pisemnej umowy, warto sprawdzić skutki niezgłoszonego wynajmu bez umowy.

Dlatego sposób rozliczenia trzeba zawsze odnieść do konkretnego roku i modelu najmu; szerzej omawiamy rozliczanie podatku z najmu.

Przedawnienie zaległego podatku od wynajmu mieszkania

Zgodnie z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe przedawnia się zasadniczo z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Oznacza to, że przy zaległościach z najmu trzeba najpierw ustalić termin płatności podatku za dany rok lub okres rozliczeniowy, a dopiero potem obliczyć koniec okresu przedawnienia.

Przykładowo zobowiązanie za 2020 r., którego termin płatności upływał w 2021 r., co do zasady przedawnia się z końcem 2026 r. Zobowiązanie za 2024 r., rozliczane w 2025 r., co do zasady przedawnia się z końcem 2030 r. Starsze lata mogą być już przedawnione, ale nie należy tego oceniać automatycznie, ponieważ bieg przedawnienia może zostać zawieszony albo przerwany, np. w związku z określonymi czynnościami egzekucyjnymi, zastosowaniem środka egzekucyjnego, postępowaniem restrukturyzacyjnym, upadłością, zabezpieczeniem albo wszczęciem postępowania karnego skarbowego w warunkach przewidzianych w Ordynacji podatkowej.

Jeżeli urząd skarbowy nie podejmował żadnych czynności, a termin przedawnienia upłynął, podatnik nie powinien dobrowolnie płacić przedawnionego zobowiązania bez wcześniejszej analizy. Gdy jednak termin jeszcze nie upłynął, zaległe zobowiązania podatkowe trzeba rozliczyć i zapłacić wraz z należnymi odsetkami.

Jak rozliczyć zaległy najem za poszczególne lata?

Do końca 2021 r. przychody albo dochody z najmu prywatnego mogły być rozliczane na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli podatnik nie wybrał skutecznie ryczałtu, zasadniczo rozliczał dochód z najmu według skali podatkowej w PIT-36. W takim rozliczeniu przychód można było pomniejszać o koszty uzyskania przychodu, np. udokumentowane odsetki od kredytu, wydatki remontowe, ubezpieczenie czy wyposażenie, o ile pozostawały w związku z najmem i nie były wyłączone z kosztów.

Rok 2022 był okresem przejściowym. Ryczałt stał się podstawową formą opodatkowania najmu prywatnego, ale podatnicy mogli jeszcze rozliczyć najem według zasad obowiązujących do końca 2021 r., jeżeli spełnili warunki przewidziane w przepisach przejściowych. Od 2023 r. najem prywatny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a więc bez pomniejszania przychodu o typowe koszty, takie jak remont, amortyzacja, wyposażenie czy odsetki od kredytu.

Aktualne stawki ryczałtu od najmu prywatnego wynoszą 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przychodem jest zasadniczo umówiony czynsz faktycznie otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli umowa najmu prawidłowo przewiduje, że najemca sam ponosi opłaty eksploatacyjne, np. czynsz administracyjny lub media, i wynajmujący jedynie je przekazuje albo najemca reguluje je bezpośrednio, takie kwoty zwykle nie powinny zwiększać przychodu wynajmującego.

Przy zaległym rozliczeniu trzeba więc osobno przeanalizować każdy rok: kwoty otrzymanego czynszu, sposób opodatkowania dopuszczalny w danym roku, możliwość uwzględnienia kosztów, terminy płatności oraz złożone wcześniej deklaracje. Dopiero po tym można ustalić, czy konieczne jest złożenie zaległego zeznania, korekty PIT, korekty PIT-28, czy dodatkowych wyjaśnień.

Zaległość podatkowa i odsetki za zwłokę

Zgodnie z art. 51 § 1 Ordynacji podatkowej zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności. Za zaległość podatkową uważa się również niezapłaconą w terminie płatności zaliczkę na podatek albo ratę podatku. W przypadku najmu oznacza to, że podatnik, który nie wpłacał należnych kwot w ustawowych terminach, powinien liczyć się nie tylko z podatkiem głównym, ale także z odsetkami za zwłokę.

Przy obecnym ryczałcie od najmu prywatnego podatek wpłaca się miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Jeżeli podatnik spełnia warunki do rozliczeń kwartalnych, ryczałt płaci do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, a za ostatni kwartał do 20 stycznia następnego roku. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

W starszych rozliczeniach według skali podatkowej podatnik osiągający dochody z najmu miał obowiązek wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Jeżeli zaliczki nie były płacone albo były płacone w nieprawidłowej wysokości, organ może badać także błędne rozliczenia zaliczek. Po zakończeniu roku same zaliczki nie są już egzekwowane jako należność główna, ale mogą mieć znaczenie dla naliczenia odsetek na podstawie art. 53a Ordynacji podatkowej.

Stawka odsetek podatkowych zmienia się w czasie, dlatego przy zaległościach za kilka lat nie wystarczy zastosowanie jednej aktualnej stawki do całej kwoty. Odsetki nalicza się za konkretny okres opóźnienia, z uwzględnieniem stawek obowiązujących w poszczególnych przedziałach czasowych. Najbezpieczniej skorzystać z kalkulatora Ministerstwa Finansów albo poprosić urząd skarbowy o informację po złożeniu deklaracji i korekt.

Czynny żal przy nieodprowadzaniu podatku od najmu

Nieujawnienie przychodu z najmu albo niezapłacenie podatku może rodzić odpowiedzialność na gruncie Kodeksu karnego skarbowego, w szczególności w związku z art. 54 KKS dotyczącym uchylania się od opodatkowania. Samo powołanie się na niewiedzę zwykle nie wystarcza, aby bezpiecznie zamknąć sprawę, choć okoliczności konkretnego przypadku mogą mieć znaczenie przy ocenie winy i wymiaru ewentualnej sankcji.

Od odpowiedzialności karnoskarbowej można się jednak chronić przez czynny żal jako instytucję przewidzianą w art. 16 Kodeksu karnego skarbowego. W zawiadomieniu należy ujawnić istotne okoliczności czynu, wskazać, na czym polegało naruszenie, oraz dopełnić zaległych obowiązków, w szczególności zapłacić uszczuploną należność publicznoprawną, jeżeli czyn polegał na jej uszczupleniu.

Czynny żal może zostać złożony pisemnie, ustnie do protokołu albo elektronicznie, np. przez e-Urząd Skarbowy lub ePUAP. Ważne, aby zrobić to zanim organ ścigania ma już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu czynu albo zanim rozpocznie czynności służbowe zmierzające do jego ujawnienia, takie jak kontrola, czynności sprawdzające lub przeszukanie, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o dany czyn.

Czynny żal nie anuluje podatku ani odsetek. Jego celem jest uniknięcie kary za przestępstwo skarbowe albo wykroczenie skarbowe, a nie umorzenie należności podatkowej. Dlatego w praktyce najlepiej złożyć zaległe deklaracje lub korekty, przygotować czynny żal i zapłacić zaległość możliwie szybko albo w terminie wskazanym przez organ.

Jak uporządkować zaległy podatek od wynajmu krok po kroku?

1. Ustal wszystkie okresy najmu: daty, kwoty otrzymanego czynszu, opłaty ponoszone przez najemcę oraz ewentualne przerwy w płatnościach.
2. Sprawdź, które lata nie są przedawnione i czy nie doszło do zawieszenia albo przerwania biegu przedawnienia.
3. Dla każdego roku ustal właściwą formę opodatkowania: PIT-36 według skali dla wybranych starszych okresów albo PIT-28 przy ryczałcie.
4. Zgromadź dokumenty: umowy najmu, potwierdzenia przelewów, rachunki, faktury, dowody zapłaty mediów i czynszu administracyjnego, dokumenty kredytowe oraz wcześniejsze deklaracje PIT.
5. Przygotuj zaległe zeznania albo korekty zeznań wraz z uzasadnieniem, jeżeli jest potrzebne.
6. Złóż czynny żal, jeżeli istnieje ryzyko odpowiedzialności karnoskarbowej i urząd nie podjął jeszcze czynności, które wyłączają jego skuteczność.
7. Wpłać zaległy podatek i odsetki na swój mikrorachunek podatkowy, stosując właściwy symbol formularza, np. PIT-28 przy zapłacie podatku wynikającego z zeznania rocznego.

Jeżeli podatnik nie jest w stanie zapłacić całej kwoty jednorazowo, może złożyć do naczelnika urzędu skarbowego wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania, np. rozłożenie zaległości na raty, odroczenie terminu płatności albo – w wyjątkowych przypadkach – umorzenie zaległości. Taka ulga ma charakter uznaniowy i wymaga wykazania ważnego interesu podatnika lub interesu publicznego.

Zobacz również

FAQ

Czy można zapłacić zaległy podatek od najmu po kilku latach?

Tak, jeżeli zobowiązanie nie jest przedawnione, można i należy je rozliczyć przez złożenie zaległego zeznania albo korekty oraz zapłatę podatku z odsetkami. Trzeba jednak osobno ocenić każdy rok, ponieważ zasady opodatkowania najmu prywatnego zmieniały się w czasie.

Czy od 2023 r. można rozliczyć najem prywatny na zasadach ogólnych?

Nie. Od 2023 r. najem prywatny jest rozliczany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa może mieć znaczenie przy wybranych rozliczeniach historycznych albo przy najmie prowadzonym w ramach działalności gospodarczej.

Czy przy ryczałcie można odliczyć remont, kredyt albo wyposażenie mieszkania?

Nie. Ryczałt jest podatkiem od przychodu, dlatego typowe koszty, takie jak remont, odsetki od kredytu, amortyzacja lub zakup wyposażenia, nie pomniejszają podstawy opodatkowania. Koszty mogły mieć znaczenie przy starszych rozliczeniach według skali podatkowej.

Czy czynny żal zawsze chroni przed karą?

Nie zawsze. Czynny żal jest skuteczny tylko wtedy, gdy zostanie złożony zanim organ ma już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o naruszeniu albo zanim rozpocznie czynności zmierzające do jego ujawnienia. Trzeba też dopełnić obowiązków, w szczególności zapłacić zaległą należność publicznoprawną.

Czy urząd sam wyliczy zaległy podatek od najmu?

Urząd może udzielić informacji i zweryfikować rozliczenie, ale to podatnik powinien ustalić przychód, właściwą formę opodatkowania i przygotować deklaracje. Przy kilku latach najmu pomoc księgowa lub prawno-podatkowa często pozwala uniknąć błędów.

Czy można rozłożyć zaległy podatek od najmu na raty?

Tak, można złożyć wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania, np. o rozłożenie zaległości na raty. Decyzja zależy jednak od uznania organu i wymaga wykazania ważnego interesu podatnika albo interesu publicznego.

Podsumowanie

Zaległy podatek od wynajmu mieszkania warto uporządkować dobrowolnie, zanim urząd skarbowy rozpocznie własne czynności. Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie nieprzedawnionych lat, właściwych formularzy, wysokości przychodu, ewentualnych kosztów dla starszych okresów oraz należnych odsetek. Czynny żal może ograniczyć ryzyko kary karnoskarbowej, ale nie zastępuje zapłaty podatku.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
4. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930
5. Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczaniu dochodów z najmu - podatki.gov.pl
6. Gov.pl, elektroniczny czynny żal - gov.pl