Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno i remont nieruchomości w celu sprzedaży (flipping) - umowy i odliczenie kosztów

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 04.03.2020

Mam jednoosobową działalność założoną pod flipy na mieszkaniach, jestem podatnikiem VAT. Czy w umowach przedwstępnych i podczas aktu notarialnego muszę podawać nazwę firmy, NIP, REGON w rubryce „kupujący/sprzedający”, czy samo imię i nazwisko i w jaki sposób podpisywać takie dokumenty? Czy meble, wystrój mieszkania i agd mogę doliczyć sobie do kosztów remontu mieszkania, a później sprzedać je razem z mieszkaniem, wpisując w akt notarialny? Czy muszę sprzedać na osobnej umowie, jeśli całe wyposażenie zaliczyłem w koszty mieszkania? Czy muszę przyjąć nowy, dodatkowy kod PKD i posiadać kasę fiskalną?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kupno i remont nieruchomości w celu sprzedaży (flipping) - umowy i odliczenie kosztów

Fot. Fotolia

Dane sprzedawcy na umowach i w akcie notarialnym

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników „identyfikatorem podatkowym jest:

 

1) numer PESEL – w przypadku podatników będących osobami fizycznymi objętymi rejestrem PESEL nieprowadzących działalności gospodarczej lub niebędących zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług;

2) NIP – w przypadku pozostałych podmiotów podlegających obowiązkowi ewidencyjnemu”.

 

W myśl art. 20 ust. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców „przedsiębiorca oferujący towary lub usługi w sprzedaży bezpośredniej lub sprzedaży na odległość za pośrednictwem środków masowego przekazu, sieci teleinformatycznych lub druków bezadresowych umieszcza w ofercie co najmniej swoją firmę, numer identyfikacji podatkowej (NIP) oraz siedzibę albo adres”.

 

Jak zatem widać, prywatnymi danymi (PESEL itp.) może posługiwać się wyłącznie osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Jeżeli sprzedaż odbywa się w zakresie prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (house flipping), to ma Pan obowiązek posługiwania się danymi firmowymi.

Sprzedaż wyposażenia mieszkania

Zarówno na gruncie ustawy VAT, jak i PIT sprzedaż wyposażenia mieszkania (meble, wystrój, AGD) należy rozliczyć osobno od sprzedaży samej nieruchomości. Koszty wyposażenia nie są kwalifikowane jako remont, jednakże wydatek poniesiony na zakup będzie kosztem przy ich sprzedaży.

 

Do wyposażenia można zastosować przepisy Kodeksu cywilnego mówiące o przynależności. Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Ponadto – w myśl postanowienia art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego – część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Aby wyposażenie było częścią składową, powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

 

  • więź fizykalno-przestrzenna,
  • więź funkcjonalna (gospodarcza),
    a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku).

 

Przy czym, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia elementy wykończenia dodatkowego powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym.

 

W zakresie podatku PIT wskażmy na treść interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 01.03.2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.11.2019.2.KP:

 

„Ustawodawca nie określił, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości. Przy czym podkreślenia wymaga, że nie stanowią nakładów na lokal wydatki poniesione na jego umeblowanie oraz zakup wyposażenia lokalu. Wydatki te nie mają charakteru wydatków modernizujących czy remontowych, zatem nie są objęte definicją nakładu.

 

Nie stanowią natomiast nakładów na ww. lokal mieszkalny wydatki poniesione na zakup mebli kuchennych pod zabudowę, zmywarki oraz szafki podumywalkowej. Nie są to ani wydatki na nabycie ww. lokalu mieszkalnego, ani też wydatki stanowiące nakłady poczynione na ten lokal, które zwiększyły jego wartość. Są to wydatki poniesione na wyposażenie lokalu mieszkalnego i jako takie nie mogą być traktowane na równi z wydatkami na wykończenie budynku.

 

Tego rodzaju koszty nie mogą zatem zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Wydatki te nie mogą być zakwalifikowane jako wydatki na wykończenie lokalu podnoszące wartość zbytego lokalu mieszkalnego”.

Wyposażenie mieszkania a wydatki remontowe

W konsekwencji wyposażenie mieszkania nie jest wydatkiem remontowym. Brak tu bowiem trwałego związania takich składników z samą nieruchomością. Tego rodzaju składniki mogą być bowiem swobodnie odłączone od nieruchomości zatem nie stanowią one jej części składowych. Dlatego w ramach sprzedaży samej nieruchomości tych kosztów nie może Pan uwzględnić.

 

Nie oznacza to, że takich kosztów w ogóle Pan nie uwzględnia. Poniesione na nabycie wyposażenia wydatki będą kosztem odpłatnego zbycia tychże rzeczy ruchomych. Przy czym odbywa się to w ramach osobnej umowy. Nie jest to bowiem sprzedaż nieruchomości, lecz sprzedaż rzeczy ruchomych.

 

Analogicznie wygląda kwestia na gruncie podatku VAT. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12.09.2018 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.483.2018.1.NF czytamy:

 

„Zatem Wnioskodawca – dla dostawy mieszkania wraz z ww. elementami – może zastosować 8% stawkę podatku VAT na warunkach wskazanych w art. 41 ust. 12–12c ustawy.

 

W odniesieniu natomiast do pozostałych elementów wyposażenia mieszkania, które wskazał w opisie sprawy Wnioskodawca, takich jak meble kuchenne, sprzęt AGD, żyrandole, zlew, zlewozmywak i baterie do nich wyjaśnić należy, że są to elementy wyposażenia budynku, które nie są w sposób trwały związane z bryłą budynku/lokalu, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, stanowiąc wyposażenie niebędące częściami składowymi budynku/lokalu i powinny zostać opodatkowane odrębnie od dostawy lokalu mieszkalnego, według stawki właściwej dla dostawy danego rodzaju towaru.

 

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że skoro ww. elementy wyposażenia, w wyniku połączenia ich z lokalem mieszkalnym nie utracą bytu prawnego oraz gospodarczego – z uwagi na fakt, że mogą one stanowić odrębny od lokalu przedmiot własności, to oderwanie ich od lokalu mieszkalnego nie spowoduje utraty ich wartości ekonomicznej, zarówno dla Spółki jako sprzedawcy, jak i nabywcy. Zatem Wnioskodawca nie może zastosować, obniżonej 8% stawki podatku VAT do sprzedaży lokali mieszkalnych oraz ww. elementów. Względem wskazanych w opisie sprawy elementów wyposażenia, takich jak meble kuchenne, sprzęt AGD, żyrandole, zlew, zlewozmywak i baterie do nich, znajdzie zastosowanie stawka podatku właściwa dla tych elementów.

 

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie dostawę elementów wyposażenia połączonych z lokalem mieszkalnym w sposób trwały należy opodatkować według obniżonej 8% stawki podatku VAT. Natomiast, w odniesieniu do elementów wyposażenia, które nie są w sposób trwały związane z tym lokalem należy opodatkować według stawki podatku VAT właściwej dla tych elementów. Analogicznie w ten sposób Wnioskodawca jest zobowiązany zwiększyć podstawę opodatkowania”.

 

Jak zatem widać, również na gruncie podatku VAT należy wyodrębnić dwie transakcje i zastosować dwie stawki podatkowe – jedną do dostawy nieruchomości, drugą do dostawy ruchomości (wyposażenia: mebli, wystroju, AGD).

Kod PKD i konieczność posiadania kasy fiskalnej

Ja bym przyjął PKD 47.19.Z. w zakresie sprzedaży wyposażenia.

 

Na podstawie rozporządzenia MF w sprawie zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji przy pomocy kasy rejestrującej dostawa nieruchomości jest przedmiotowo zwolniona z konieczności posiadania kasy fiskalnej na mocy art. 2 ww. rozporządzenia. Dostawa nieruchomości jest bowiem wymieniona w części II załącznika poz. 35.

 

Zasadniczo rozporządzenie nie przewiduje żadnego zwolnienia stricte dla wyposażenia mieszkania (mebli, AGD itp.). Jest wprawdzie zwolnienie określone w części II załącznika poz. 47, gdzie wskazano, że zwolniona od kasy fiskalnej jest „dostawa towarów i świadczenie usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, jeżeli czynności te w całości zostały udokumentowane fakturą”, jednakże w zakresie działalności polegającej na house flippingu zarówno nieruchomości, jak i wyposażenie mają charakter towarów przeznaczonych na handel, a nie środków trwałych wykorzystywanych w prowadzonej działalności. W konsekwencji w mojej ocenie w zakresie sprzedaży wyposażenia musi Pan posiadać kasę fiskalną.

 

Wprawdzie jest w rozporządzeniu zwolnienie od kasy dla podatników których roczny obrót nie przekracza 20 000 zł (§ 3 rozporządzenia), ale przy sprzedaży nieruchomości od razu Pan ten limit przekroczy. Niestety pomimo faktu, iż sama dostawa nieruchomości jest zwolniona od kasy fiskalnej, to jednak wartość sprzedaży wlicza się do limitu 20 000 zł.

 

Podsumowując, uważam, że kasę fiskalną w zakresie sprzedaży wyposażenia musi Pan posiadać.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy minus 8 =

»Podobne materiały

Sposób na sprzedaż nieruchomości wyprowadzonej ze spółki

Co zrobić, by nie zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (niezabudowanej działki ) wyprowadzonej ze spółki jawnej do majątku prywatnego wspólników? Wszystko dzieje się w roku podatkowym 2016.

 

Podatek od sprzedaży mieszkania

Jakie ciąży na mnie zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży mieszkania, które sprzedałem cztery miesiące temu, a którego właścicielem byłem od 1996 r. (darowizna)?

 

Mieszkanie na stałe za granicą a kupno nieruchomości w Polsce

Mieszkam na stałe i pracuję za granicą, rozliczam się wyłącznie za granicą, nie mam żadnych dochodów w Polsce, nie składałam nigdy PIT-ów w tym czasie. Zachowałam jednak adres zameldowania w Polsce przez cały okres pobytu za granicą, mam tu też konto bankowe. W urzędzie podatkowym, o ile dobrze pami

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »