Zakup nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

Przykład pani Elizy pokazuje częsty problem osób mieszkających od lat za granicą: mają polskie obywatelstwo, zameldowanie albo konto bankowe w Polsce, ale pracują i rozliczają dochody wyłącznie za granicą. Następnie kupują mieszkanie w Polsce i zastanawiają się, czy przez samą transakcję stają się polskimi rezydentami podatkowymi oraz czy powinny składać w Polsce zeznania PIT.

Odpowiedź zależy od konkretnego stanu faktycznego, ale zasadniczo zakup nieruchomości w Polsce nie wystarcza do uznania, że dana osoba ma w Polsce rezydencję podatkową. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy osoba faktycznie wraca do kraju, przenosi tu rodzinę, pracę, działalność, majątek i codzienne centrum życia.

Rezydencja podatkowa osoby mieszkającej za granicą

Zgodnie z art. 3 ustawy o PIT osoba fizyczna ma miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce, jeżeli posiada na terytorium Polski centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Spełnienie choć jednej z tych przesłanek może oznaczać nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Centrum interesów osobistych obejmuje przede wszystkim rodzinę, miejsce codziennego życia, aktywność społeczną i osobistą. Centrum interesów gospodarczych to między innymi miejsce pracy, działalność gospodarcza, główne źródła dochodu, inwestycje i sposób zarządzania majątkiem. W praktyce organy podatkowe badają całokształt okoliczności, a nie pojedynczy dokument.

Jeżeli pani Eliza od wielu lat mieszka i pracuje za granicą, tam uzyskuje dochody, tam ma faktyczne centrum życia i nie przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku, to co do zasady nie powinna być uznana za polskiego rezydenta podatkowego tylko dlatego, że ma w Polsce zameldowanie, rachunek bankowy albo kupiła mieszkanie. W Polsce mogłaby natomiast podlegać ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od dochodów osiąganych ze źródeł położonych w Polsce, np. z najmu lub sprzedaży polskiej nieruchomości.

Czy zameldowanie, konto bankowe albo polski adres w akcie notarialnym zmieniają rezydencję?

Zameldowanie w Polsce ma charakter ewidencyjny i nie przesądza automatycznie o miejscu zamieszkania dla celów podatkowych. Podobnie posiadanie konta w polskim banku jest tylko jedną z okoliczności, która może mieć znaczenie pomocnicze, ale sama nie tworzy polskiej rezydencji podatkowej.

Podanie w akcie notarialnym adresu zameldowania w Polsce również nie powoduje samo przez się powstania nieograniczonego obowiązku podatkowego w Polsce. Może jednak prowadzić do praktycznych problemów, jeżeli urząd, gmina, sąd wieczystoksięgowy albo bank będą kierować korespondencję na adres, pod którym nabywca faktycznie nie mieszka. Dlatego osoba mieszkająca za granicą powinna zadbać o spójność danych adresowych, pełnomocnictwo do odbioru korespondencji albo adres do doręczeń, jeżeli jest potrzebny w konkretnej procedurze.

Zakup nieruchomości w Polsce a PCC

Umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce podlega polskim regulacjom dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli transakcja nie jest wyłączona z PCC, np. dlatego, że podlega VAT. W typowym zakupie mieszkania albo domu z rynku wtórnego stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Od tej zasady istnieje ważny wyjątek. Od 31 sierpnia 2023 r. zwolniona z PCC może być sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało takie prawo ani udział w takim prawie. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, jeżeli został nabyty w drodze dziedziczenia.

Oznacza to, że w sprawie pani Elizy trzeba byłoby sprawdzić, czy kupowała nieruchomość z rynku wtórnego, czy była to jej pierwsza nieruchomość mieszkalna w rozumieniu ustawy o PCC oraz czy notariusz zastosował zwolnienie albo prawidłowo pobrał 2% PCC. Jeżeli zwolnienie przysługiwało, a podatek został pobrany, można rozważyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Jeżeli zwolnienie nie przysługiwało, pobranie PCC przez notariusza było prawidłowe.

W przypadku zakupu od dewelopera sprzedaż najczęściej jest opodatkowana VAT, a wtedy PCC co do zasady nie występuje. Od 2024 r. trzeba jednak pamiętać o szczególnej 6% stawce PCC dotyczącej nabycia szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w określonych transakcjach, także wtedy, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT. Nie jest to typowa sytuacja osoby kupującej pojedyncze mieszkanie, ale może mieć znaczenie przy większych inwestycjach.

Rola notariusza przy podatku PCC

Przy sprzedaży nieruchomości umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji notariusz jest płatnikiem PCC. Oznacza to, że oblicza podatek, pobiera go od kupującego przy akcie, wpłaca na rachunek właściwego urzędu skarbowego i składa odpowiednią deklarację jako płatnik.

Kupujący nie składa wtedy samodzielnie deklaracji PCC-3 z tytułu tej umowy sprzedaży, ponieważ obowiązki techniczne wykonuje notariusz. Dla własnego bezpieczeństwa warto sprawdzić akt notarialny: zwykle w końcowej części dokumentu znajduje się informacja, czy notariusz pobrał PCC, zastosował zwolnienie, czy wskazał inną podstawę braku podatku.

Jeżeli pani Eliza zapłaciła podatek przy podpisaniu aktu, a w akcie znajduje się informacja o pobraniu PCC przez notariusza, to co do zasady nie musiała dodatkowo zgłaszać tej transakcji do urzędu skarbowego na formularzu PCC-3. Podanie polskiego adresu w akcie nie zmienia tego mechanizmu.

Obowiązki po zakupie mieszkania w Polsce

Zakup nieruchomości może powodować obowiązki inne niż PCC. Po pierwsze, właściciel powinien pamiętać o podatku od nieruchomości. Osoba fizyczna składa właściwemu organowi gminy informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, zazwyczaj na formularzu IN-1, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego. Następnie gmina wydaje decyzję ustalającą podatek od nieruchomości.

Po drugie, jeżeli nieruchomość będzie wynajmowana, przychód z najmu nieruchomości położonej w Polsce może podlegać opodatkowaniu w Polsce, nawet gdy właściciel jest nierezydentem. W takim przypadku trzeba przeanalizować polskie przepisy, właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz sposób rozliczania najmu w państwie rezydencji.

Po trzecie, jeżeli właściciel sprzeda nieruchomość, mogą powstać skutki w podatku dochodowym. Przy sprzedaży prywatnej zasadniczo znaczenie ma pięcioletni termin liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Sprzedaż przed upływem tego okresu może oznaczać obowiązek rozliczenia PIT w Polsce, chyba że zastosowanie znajdzie odpowiednie zwolnienie, np. ulga mieszkaniowa, albo szczególne zasady wynikające z umowy międzynarodowej.

Czy urząd może pytać o pochodzenie pieniędzy na zakup?

Tak. Sam fakt, że osoba mieszkająca za granicą kupuje nieruchomość w Polsce, nie jest nieprawidłowy. Jeżeli jednak urząd skarbowy, bank albo notariusz będzie weryfikował źródło finansowania, nabywca powinien móc wykazać, skąd pochodziły środki: z wynagrodzenia za granicą, oszczędności, kredytu, darowizny, sprzedaży majątku albo innego legalnego źródła.

W praktyce przydatne są zagraniczne rozliczenia podatkowe, zaświadczenia o dochodach, umowy o pracę, potwierdzenia przelewów, umowy kredytowe, dokumenty sprzedaży majątku lub dokumenty darowizny. Jeżeli pieniądze pochodziły z darowizny albo spadku, trzeba dodatkowo sprawdzić obowiązki w podatku od spadków i darowizn oraz ewentualne terminy zgłoszeniowe.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Jeżeli kupującym jest obywatel polski mieszkający za granicą, sama przeprowadzka poza Polskę nie powoduje obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce. Inaczej może być, gdy kupującym jest cudzoziemiec w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Obywatele państw UE, EOG i Szwajcarii co do zasady korzystają ze swobody nabywania nieruchomości w Polsce, z zastrzeżeniem szczególnych regulacji dotyczących np. gruntów rolnych. Cudzoziemcy spoza tego obszaru mogą w wielu przypadkach potrzebować zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, choć ustawa przewiduje liczne wyjątki, między innymi dla samodzielnych lokali mieszkalnych poza szczególnymi obszarami. Tę kwestię należy ocenić przed podpisaniem aktu notarialnego.

Co wynika z tego dla pani Elizy?

Jeżeli pani Eliza faktycznie mieszka i pracuje za granicą, tam ma centrum interesów życiowych i nie przebywa w Polsce ponad 183 dni w roku, to zakup mieszkania w Polsce nie powinien samodzielnie zmienić jej rezydencji podatkowej. Nadal nie musi składać w Polsce rocznych zeznań PIT wyłącznie dlatego, że ma polskie zameldowanie, konto bankowe albo kupiła lokal.

Transakcję zakupu należy natomiast ocenić pod kątem podatku PCC albo zwolnienia z PCC. Jeżeli notariusz pobrał podatek i wskazał to w akcie, obowiązki związane z poborem i deklaracją zostały co do zasady wykonane przez notariusza. Jeżeli był to zakup pierwszego mieszkania spełniający warunki zwolnienia, warto sprawdzić, czy PCC nie został pobrany nienależnie.

Na przyszłość pani Eliza powinna pamiętać o podatku od nieruchomości w gminie, ewentualnym rozliczeniu najmu, dokumentach potwierdzających źródło pieniędzy oraz aktualnych danych do korespondencji. Jeżeli planuje powrót do Polski albo częstsze pobyty, trzeba ponownie ocenić rezydencję podatkową, bo zmiana faktów może zmienić skutki podatkowe.

FAQ

Podsumowanie

Osoba mieszkająca na stałe za granicą może kupić nieruchomość w Polsce bez automatycznej zmiany rezydencji podatkowej. Najważniejsze jest faktyczne miejsce życia, pracy i interesów gospodarczych, a nie samo zameldowanie albo posiadanie polskiego rachunku bankowego.

Przy zakupie trzeba jednak prawidłowo ocenić PCC, ewentualne zwolnienie dla pierwszego mieszkania, rolę notariusza oraz późniejsze obowiązki wobec gminy i urzędu skarbowego. Jeżeli nieruchomość będzie wynajmowana lub sprzedawana, skutki podatkowe należy sprawdzić odrębnie, najlepiej z uwzględnieniem umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z państwem, w którym właściciel faktycznie mieszka.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
4. Informacje MSWiA o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - gov.pl