Podział nieruchomości i sprzedaż a podatek

Czy sam podział nieruchomości powoduje podatek?

Sam podział nieruchomości, np. wydzielenie dwóch działek z jednej większej działki albo przygotowanie sprzedaży dwóch części domu typu bliźniak, nie jest odpłatnym zbyciem. Właściciel nadal pozostaje właścicielem tego samego majątku, tylko po podziale jest on inaczej oznaczony geodezyjnie lub prawnie.

Z tego powodu sam podział nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Nie powstaje też przychód w PIT, ponieważ nie dochodzi do sprzedaży, zamiany ani innej odpłatnej czynności. Podobnie sam podział nie jest czynnością opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Inaczej należy ocenić dopiero późniejszą sprzedaż jednej z wydzielonych części. Wtedy trzeba ustalić, czy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, czy po tym terminie, a także czy nie ma cech działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak liczyć 5-letni termin przy sprzedaży działki po podziale?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

W praktyce oznacza to, że nie liczy się „pełnych” 5 lat od dnia podpisania aktu notarialnego. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego. Jeżeli działkę nabyto np. 10 czerwca 2020 r., pięcioletni okres biegnie od 31 grudnia 2020 r. Sprzedaż bez PIT będzie możliwa od 1 stycznia 2026 r., o ile sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Podział geodezyjny działki nie rozpoczyna tego terminu od nowa. Jeżeli właściciel nabył jedną działkę wiele lat temu, a następnie ją podzielił, datą nabycia wydzielonych działek pozostaje co do zasady data nabycia pierwotnej nieruchomości. Podobne znaczenie ma wydzielenie i sprzedaż części gruntu kupionego wcześniej jako jedna większa nieruchomość.

Budowa domu na własnej działce a data nabycia nieruchomości

Jeżeli dom lub bliźniak został wybudowany na własnym gruncie, budynek jest częścią składową gruntu. Wynika to z art. 46, art. 47 i art. 48 Kodeksu cywilnego oraz z zasady, że własność gruntu rozciąga się na budynki trwale z nim związane.

W takim przypadku dla celów PIT nie rozdziela się daty nabycia gruntu od daty wybudowania budynku. Sprzedaż obejmuje nieruchomość gruntową wraz z budynkiem, a datą nabycia pozostaje data nabycia gruntu. Oznacza to, że późniejsze wybudowanie domu na własnej działce nie tworzy nowego 5-letniego okresu podatkowego.

Przykładowo: jeżeli właściciel nabył działkę w 2014 r., a dom typu bliźniak wybudował w 2019 r., sprzedaż wydzielonej części nieruchomości w 2026 r. co do zasady nie będzie podlegała PIT, ponieważ pięcioletni termin upłynął z końcem 2019 r.

Wyjątek może dotyczyć m.in. budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, w szczególności budynków wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wtedy znaczenie może mieć osobno data nabycia prawa użytkowania wieczystego i data wybudowania albo nabycia budynku.

Sprzedaż po upływie 5 lat a obowiązek złożenia PIT-39

Jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, przychód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takiej sytuacji podatnik nie płaci 19% podatku dochodowego i nie składa zeznania PIT-39 z tytułu tej sprzedaży.

W opisanej sytuacji, jeżeli działka była własnością podatniczki od ponad 5 lat liczonych od końca roku nabycia, a dom został wzniesiony na tej własnej działce, sam późniejszy podział działki i budynku nie powinien powodować PIT. Decydujące będzie jednak dokładne ustalenie daty i sposobu nabycia gruntu oraz to, czy sprzedaż ma charakter prywatny.

Jeżeli nieruchomość była nabywana etapami, np. częściowo przez zakup, częściowo przez spadek, darowiznę, zniesienie współwłasności albo dział spadku, termin 5-letni trzeba sprawdzić osobno dla tej części, która faktycznie stanowi nowe przysporzenie majątkowe.

Sprzedaż przed upływem 5 lat, PIT i ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, co do zasady trzeba rozliczyć PIT-39 i zapłacić 19% podatku od dochodu. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, np. ceną nabycia, kosztami notarialnymi, udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości oraz innymi kosztami przewidzianymi w ustawie.

Zeznanie PIT-39 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli podatnik sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat, ale chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, również powinien wykazać transakcję w PIT-39.

Ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT pozwala uniknąć podatku w całości albo w części, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Zwolnienie działa proporcjonalnie, dlatego wydatkowanie tylko części przychodu zwalnia tylko odpowiednią część dochodu.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale nie wyda środków w wymaganym terminie albo wyda je na cel, który nie spełnia warunków ustawowych, powinien skorygować PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami.

VAT, PCC i sprzedaż prywatnej nieruchomości

W typowej sprzedaży prywatnej nieruchomości przez osobę fizyczną, która nie działa jako podatnik VAT w zakresie obrotu nieruchomościami, sprzedaż nie podlega VAT. Sam fakt, że właściciel dzieli działkę przed sprzedażą, zwykle nie przesądza jeszcze o VAT.

Ryzyko VAT rośnie jednak wtedy, gdy działania właściciela przypominają profesjonalny obrót nieruchomościami, np. wielokrotne zakupy i sprzedaże, uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury, aktywne działania marketingowe, występowanie o warunki zabudowy wyłącznie dla zwiększenia atrakcyjności sprzedaży czy zorganizowana sprzedaż wielu działek.

Jeżeli sprzedaż nie jest opodatkowana VAT, zasadniczo pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego. Przy sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi najczęściej 2% wartości rynkowej, a podatek pobiera notariusz przy akcie notarialnym. Nie jest to jednak podatek płacony przez sprzedającego.

Opłata adiacencka i renta planistyczna po podziale lub zmianie planu

Podział nieruchomości może mieć także skutki administracyjno-finansowe, które nie są podatkiem dochodowym. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, gmina może ustalić opłatę adiacencką. Stawka określona w uchwale rady gminy nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości. Decyzja w sprawie opłaty adiacenckiej może być wydana co do zasady w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Oddzielnie trzeba sprawdzić, czy nie powstanie renta planistyczna. Może ona wystąpić, gdy w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel sprzedaje ją w ustawowym terminie. Stawka renty planistycznej określona w planie nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W praktyce przed sprzedażą po podziale warto więc sprawdzić nie tylko ustawę o PIT, lecz także uchwały gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję podziałową i ewentualne decyzje dotyczące opłat.

Jak bezpiecznie przygotować sprzedaż części bliźniaka?

Przy domu typu bliźniak trzeba najpierw ustalić, jaki model prawny jest możliwy: podział działki wraz z budynkiem, ustanowienie odrębnej własności lokali, sprzedaż udziału w nieruchomości albo inna konstrukcja. Wybór rozwiązania wpływa nie tylko na technikę sprzedaży, ale również na księgę wieczystą, dostęp do drogi publicznej, media, sposób korzystania z części wspólnych i późniejsze obowiązki właścicieli.

Z podatkowego punktu widzenia najważniejsze dokumenty to: akt nabycia gruntu, dokumenty potwierdzające ewentualne nakłady, decyzja podziałowa, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, księga wieczysta, dokumenty budowlane oraz plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy. Na ich podstawie można ustalić, czy sprzedaż będzie neutralna w PIT, czy wymaga PIT-39.

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana prywatnie po upływie 5 lat od końca roku nabycia gruntu, zwykle nie powstanie PIT. Jeżeli jednak sprzedaż następuje krótko po nabyciu, po intensywnych działaniach inwestycyjnych lub dotyczy większej liczby działek, ocena może być inna.

FAQ

Podsumowanie

Podział nieruchomości i późniejsza sprzedaż jednej z jej części nie oznaczają automatycznie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Najważniejsza jest data nabycia gruntu i to, czy sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia.

Jeżeli budynek został wybudowany na własnej działce, datą nabycia nieruchomości pozostaje zwykle data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku. Przed sprzedażą warto jednak sprawdzić również VAT, PCC, opłatę adiacencką, rentę planistyczną oraz dokumenty dotyczące podziału.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych — tekst ustawy w ISAP
• art. 46, art. 47, art. 48 i art. 235 Kodeksu cywilnego — tekst ustawy w ISAP
• art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami — tekst ustawy w ISAP
• art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym — tekst ustawy w ISAP
• Informacje Ministerstwa Finansów o zbyciu nieruchomości i PIT-39 — podatki.gov.pl