Kupno domu na raty od osoby prywatnej a zabezpieczenie umowy

Czy można kupić dom na raty od osoby prywatnej?

Tak. Strony mogą umówić się, że cena sprzedaży domu zostanie zapłacona nie jednorazowo, lecz w ratach, np. po 1500 zł miesięcznie przez 20 lat. Sama konstrukcja ceny płatnej w ratach jest dopuszczalna na zasadzie swobody umów, ale przy nieruchomości nie można poprzestać na zwykłej umowie pisemnej ani prostym potwierdzeniu wpłat.

Umowa sprzedaży domu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie należy określić strony, nieruchomość, cenę, terminy płatności, numer rachunku, sposób zaliczania wpłat, zasady naliczania odsetek oraz zabezpieczenia na wypadek opóźnienia w płatności. Jeżeli rata wynosi 1500 zł przez 20 lat, łączna kwota samych rat to 360 000 zł, ale akt powinien jasno wskazywać, czy jest to cała cena, czy tylko część ceny po wpłacie zadatku lub pierwszej raty.

Dlaczego zwykła umowa nie wystarczy?

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność zawieranej w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania. Brak aktu notarialnego oznacza, że nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Trzeba też pamiętać, że własności nieruchomości nie przenosi się skutecznie pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. W praktyce oznacza to, że nie da się prosto zapisać, iż kupujący stanie się właścicielem dopiero wtedy, gdy zapłaci ostatnią ratę, jeżeli strony jednocześnie chcą już teraz przenieść własność. Dlatego trzeba wybrać jeden z dwóch modeli: przeniesienie własności od razu z zabezpieczeniem ceny albo zawarcie umowy przedwstępnej i przeniesienie własności dopiero później.

Model pierwszy: sprzedaż od razu i zabezpieczenie zapłaty ceny

Najczęściej stosowany wariant polega na tym, że strony zawierają od razu akt notarialny sprzedaży, kupujący staje się właścicielem domu, a niezapłacona część ceny jest płacona w ratach. Dla sprzedającego kluczowe jest wtedy ustanowienie realnych zabezpieczeń: hipoteki umownej na nieruchomości oraz notarialnego poddania się egzekucji przez kupującego.

Ten wariant jest wygodny dla kupującego, bo uzyskuje własność nieruchomości, może ujawnić się w księdze wieczystej i korzystać z domu jak właściciel. Dla sprzedającego oznacza jednak ryzyko wieloletniego oczekiwania na płatność, dlatego zabezpieczenia nie powinny być traktowane jako dodatek, lecz jako podstawowy element transakcji.

Hipoteka umowna jako zabezpieczenie sprzedającego

W aktualnym stanie prawnym nie ustanawia się już nowej hipoteki zwykłej w dawnym rozumieniu. W transakcji sprzedaży domu na raty właściwym rozwiązaniem jest hipoteka umowna zabezpieczająca wierzytelność sprzedającego o zapłatę ceny. Hipoteka powinna zostać ustanowiona do oznaczonej sumy hipoteki, która może obejmować nie tylko kapitał, lecz także przewidziane w akcie odsetki i inne roszczenia uboczne, jeżeli zostaną właściwie opisane.

Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Dlatego w akcie notarialnym należy nie tylko złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, ale także zadbać o prawidłowy wniosek wieczystoksięgowy. Sprzedający powinien sprawdzić treść księgi wieczystej przed transakcją, w szczególności dział III i IV, aby ocenić, czy na nieruchomości nie ciążą wcześniejsze prawa lub hipoteki mające pierwszeństwo.

Akt notarialny z poddaniem się egzekucji z art. 777 K.p.c.

Drugim ważnym zabezpieczeniem jest oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. W zależności od konstrukcji umowy notariusz może wykorzystać art. 777 § 1 pkt 4 lub pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy ratach pieniężnych szczególnie istotne jest określenie kwoty, terminów zapłaty, zdarzeń powodujących wymagalność oraz terminu, do którego sprzedający może wystąpić o nadanie aktowi klauzuli wykonalności.

Dzięki takiemu zapisowi sprzedający, w razie braku spłaty rat, nie musi od razu prowadzić pełnego procesu o zapłatę. Może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika. Nie oznacza to jednak automatycznego odzyskania pieniędzy: akt musi być poprawnie skonstruowany, a zadłużenie powinno mieścić się w granicach wskazanych w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.

Model drugi: własność dopiero po spłacie rat

Strony mogą rozważyć także rozwiązanie, w którym właścicielem domu przez pewien czas pozostaje sprzedający, a kupujący spłaca uzgodnione kwoty i dopiero po spełnieniu warunków zawierana jest umowa przenosząca własność. Wtedy podstawą może być notarialna umowa przedwstępna, która przy spełnieniu wymagań z art. 390 Kodeksu cywilnego może dawać kupującemu silniejsze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ten model zabezpiecza sprzedającego, bo nie traci własności przed zapłatą ceny, ale jest bardziej ryzykowny dla kupującego. Przez wiele lat kupujący może płacić raty, nie będąc właścicielem. Trzeba więc rozstrzygnąć, czy może mieszkać w domu, na jakiej podstawie prawnej, kto ponosi koszty remontów, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i mediów oraz co stanie się z wpłatami, jeżeli umowa ostatecznie nie dojdzie do skutku.

Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży domu na raty?

Bezpieczny akt notarialny powinien być znacznie bardziej szczegółowy niż typowa umowa sprzedaży z jednorazową płatnością. W szczególności warto uregulować:

• łączną cenę sprzedaży oraz informację, czy część ceny została już zapłacona przed aktem,
• liczbę rat, ich wysokość, terminy płatności i rachunek bankowy sprzedającego,
• odsetki za opóźnienie oraz sposób zaliczania wpłat na kapitał, odsetki i koszty,
• przypadki, w których cała pozostała cena staje się natychmiast wymagalna, np. po opóźnieniu w zapłacie kilku rat,
• ustanowienie hipoteki i wniosek o jej wpis do księgi wieczystej,
• oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji, z odpowiednio określoną górną kwotą odpowiedzialności i terminem wystąpienia o klauzulę wykonalności,
• koszty aktu notarialnego, wpisów w księdze wieczystej, podatku od czynności cywilnoprawnych i ewentualnych wypisów,
• zasady wydania nieruchomości, przekazania kluczy, rozliczenia mediów i odpowiedzialności za stan domu.

Na co powinien uważać kupujący?

Kupujący powinien przede wszystkim sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, podstawę własności sprzedającego, ewentualne hipoteki, służebności, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Warto także zweryfikować stan meldunkowy, dostęp do drogi publicznej, zgodność budynku z dokumentacją i faktyczny stan techniczny domu.

Jeżeli kupujący ma spłacać cenę przez 20 lat, powinien zadbać, aby umowa nie zawierała nieproporcjonalnych kar, zbyt surowej klauzuli natychmiastowej wymagalności całej ceny ani niejasnych zasad rozliczeń przy wcześniejszej spłacie. Można przewidzieć prawo wcześniejszej spłaty bez dodatkowej opłaty albo jasno ustalić zasady rozliczenia odsetek.

Na co powinien uważać sprzedający?

Sprzedający nie powinien przenosić własności domu bez jednoczesnego ustanowienia zabezpieczeń. Sama obietnica kupującego, że będzie płacił raty przez 20 lat, jest zbyt słaba. Jeżeli kupujący przestanie płacić, sprzedający będzie musiał dochodzić należności, a bez hipoteki i art. 777 K.p.c. odzyskanie pieniędzy może być znacznie trudniejsze i dłuższe.

W interesie sprzedającego leży również ustalenie, czy w przypadku poważnego opóźnienia będzie mógł żądać natychmiastowej zapłaty całej pozostałej ceny. Taka klauzula powinna być precyzyjna, ponieważ to od jej treści zależy późniejsza możliwość wykazania, że obowiązek zapłaty stał się wymagalny.

FAQ

Czy dom można sprzedać na raty bez banku?

Tak. Sprzedający może zgodzić się na zapłatę ceny w ratach bez udziału banku. Umowa sprzedaży nieruchomości musi jednak mieć formę aktu notarialnego, a przy długim okresie spłaty warto ustanowić hipotekę i poddanie się egzekucji.

Czy hipoteka zabezpiecza wszystkie raty?

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność w granicach sumy hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Dlatego w akcie trzeba prawidłowo określić kwotę zabezpieczenia oraz roszczenia uboczne, np. odsetki, jeżeli mają być objęte zabezpieczeniem.

Czy sprzedający może odebrać dom, gdy kupujący przestanie płacić?

Nie automatycznie. Jeżeli własność została przeniesiona na kupującego, sprzedający co do zasady dochodzi zapłaty, korzystając z zabezpieczeń. Odzyskanie własności wymagałoby szczególnej podstawy prawnej lub odrębnych roszczeń, których skuteczność zależy od treści umowy i okoliczności sprawy.

Czy poddanie się egzekucji zastępuje hipotekę?

Nie. Poddanie się egzekucji ułatwia sprzedającemu uzyskanie tytułu wykonawczego, ale hipoteka daje zabezpieczenie rzeczowe na nieruchomości. W praktyce oba rozwiązania często stosuje się łącznie.

Kto powinien zapłacić koszty aktu notarialnego i wpisów?

Strony mogą to ustalić w umowie. W praktyce koszty aktu sprzedaży, wpisu własności, podatku od czynności cywilnoprawnych i wpisu hipoteki często ponosi kupujący, ale nie jest wykluczone inne rozliczenie, jeżeli strony tak postanowią.

Źródła

• art. 157, art. 158, art. 353¹, art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego — tekst ustawy w ISAP
• art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego — tekst ustawy w ISAP
• art. 65, art. 67, art. 68 i art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece — tekst ustawy w ISAP