Brak umowy najmu i niezgłoszony wynajem mieszkania do urzędu skarbowego

Brak pisemnej umowy nie oznacza braku najmu

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Dla powstania najmu najważniejsze są więc dwa elementy: udostępnienie lokalu oraz odpłatność.

Art. 660 Kodeksu cywilnego przewiduje, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. Jeżeli tej formy nie zachowano, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Przepis ten nie powoduje nieważności ustnego najmu. W praktyce urząd skarbowy może badać przelewy, korespondencję, zeznania lokatora, ogłoszenia, potwierdzenia opłat i faktyczne korzystanie z mieszkania.

Jeżeli właściciel pobierał czynsz bez rozliczeń, niezgłoszony wynajem mieszkania do urzędu skarbowego może wymagać złożenia zaległych zeznań, zapłaty podatku z odsetkami i oceny zasadności czynnego żalu. Jeżeli na rachunek właściciela wpływały kwoty opisane jako czynsz, odstępne, opłata za pokój albo regularne przelewy od osoby mieszkającej w lokalu, twierdzenie, że nie było najmu, może być trudne do obrony. Inaczej może być tylko wtedy, gdy z dokumentów i okoliczności rzeczywiście wynika, że wpłaty były wyłącznie zwrotem konkretnych kosztów ponoszonych za lokatora, np. mediów lub opłat administracyjnych.

Najem czy bezpłatne użyczenie mieszkania?

Użyczenie zostało uregulowane w art. 710 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie oddanej rzeczy. Bezpłatność jest istotą użyczenia. Jeżeli właściciel mieszkania otrzymuje wynagrodzenie za udostępnienie lokalu, organ podatkowy może uznać, że nie jest to użyczenie, lecz najem.

Nie oznacza to, że każda wpłata od osoby mieszkającej w lokalu automatycznie jest czynszem. Jeżeli lokator zwraca wyłącznie faktycznie poniesione opłaty, np. energię, gaz, wodę, czynsz administracyjny albo Internet, a właściciel nie osiąga ekonomicznego przysporzenia, sprawa wymaga analizy dokumentów. Trzeba jednak umieć wykazać, jakie koszty zostały poniesione i że wpłaty odpowiadały tym kosztom.

W razie zaległy najem warto uporządkować przelewy, ustalić okres zamieszkiwania lokatora, wysokość otrzymanych kwot oraz to, czy i jakie koszty były przez niego jedynie refundowane.

Czy wolno antydatować umowę najmu?

Nie należy antydatować umowy. Jeżeli strony sporządzają dziś dokument i wpisują w nim wcześniejszą datę podpisania, choć dokument w tej dacie nie istniał, może to zostać ocenione jako tworzenie dokumentu niezgodnego z rzeczywistością. Art. 270 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność za podrobienie albo przerobienie dokumentu w celu użycia go za autentyczny oraz za użycie takiego dokumentu.

Bezpiecznym rozwiązaniem jest sporządzenie dokumentu z aktualną datą, w którym strony potwierdzą, że wcześniej zawarły ustną umowę najmu oraz opiszą jej warunki: okres korzystania z lokalu, wysokość czynszu, sposób rozliczania mediów, liczbę osób mieszkających w lokalu i daty płatności. Taki dokument nie powinien udawać, że został podpisany w przeszłości.

Jak rozliczyć niezgłoszony najem prywatny?

Przychód z najmu prywatnego jest źródłem przychodu wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli najem nie dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stawki ryczałtu wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt płaci się od przychodu, a nie od dochodu, co oznacza, że co do zasady nie pomniejsza się go o koszty remontu, amortyzację czy odsetki od kredytu.

Art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym nakazuje wpłacać ryczałt za miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu złożenia zeznania. Art. 21 ust. 2 pkt 2 tej ustawy przewiduje złożenie zeznania PIT-28 za rok podatkowy od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.

Jeżeli najem nie został ujawniony, należy zwykle ustalić przychody za poszczególne lata, obliczyć zaległy ryczałt, złożyć brakujące albo skorygowane PIT-28 i zapłacić podatek z odsetkami. Obowiązek naliczania odsetek za zwłokę wynika z art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Wezwanie z urzędu skarbowego – jak się tłumaczyć?

Na wezwanie organu podatkowego należy odpowiadać rzeczowo i zgodnie z prawdą. Art. 155 § 1 Ordynacji podatkowej pozwala organowi podatkowemu wzywać osoby do złożenia wyjaśnień, zeznań lub dokonania określonej czynności, jeżeli jest to niezbędne dla wyjaśnienia stanu faktycznego albo rozstrzygnięcia sprawy.

Jeżeli faktycznie był najem, nie warto twierdzić, że było to użyczenie tylko dlatego, że nie podpisano umowy. Brak pisemnej umowy nie zmienia odpłatnego charakteru relacji. Przy brak rozliczenia najważniejsze jest ustalenie, czy urząd prowadzi jedynie czynności sprawdzające, czy ma już udokumentowaną informację o nieujawnionym przychodzie.

W praktyce warto przed wizytą w urzędzie przygotować chronologię sprawy, listę wpłat, wyjaśnienie ich tytułów, dokumenty dotyczące opłat eksploatacyjnych oraz wstępne wyliczenie zaległego podatku. Jeżeli część wpłat dotyczyła wyłącznie mediów, trzeba to udokumentować, a nie tylko deklarować ustnie.

Czynny żal przy nieujawnionym najmie

Instytucję czynnego żalu reguluje art. 16 § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy. Sprawca przestępstwa skarbowego albo wykroczenia skarbowego nie podlega karze, jeżeli po popełnieniu czynu zawiadomił organ powołany do ścigania o istotnych okolicznościach czynu, w szczególności o osobach współdziałających.

Warunkiem praktycznej skuteczności czynnego żalu jest także zapłata należności publicznoprawnej, jeżeli czyn polegał na uszczupleniu podatku. Wynika to z art. 16 § 2 Kodeksu karnego skarbowego, zgodnie z którym trzeba uiścić w całości wymagalną należność w terminie wyznaczonym przez uprawniony organ.

Czynny żal nie zawsze działa. Art. 16 § 5 Kodeksu karnego skarbowego stanowi, że zawiadomienie jest bezskuteczne, jeżeli zostało złożone w czasie, gdy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu czynu, albo po rozpoczęciu czynności służbowej zmierzającej do ujawnienia czynu, w szczególności przeszukania, czynności sprawdzającej lub kontroli, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o ten czyn.

Jeżeli urząd wysłał już wezwanie dotyczące wynajmu mieszkania, trzeba ostrożnie ocenić, czy czynny żal będzie skuteczny. Mimo to w wielu sprawach nadal warto uporządkować rozliczenia, zapłacić zaległości i przedstawić organowi pełne wyjaśnienia. Zobacz także, jak w praktyce wygląda najem w ryczałcie, gdy podatnik chce naprawić zaległości.

Co grozi za niezgłoszenie przychodów z najmu?

Podstawową sankcję karnoskarbową przewiduje art. 54 § 1 Kodeksu karnego skarbowego. Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania albo nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych, karze pozbawienia wolności albo obu tym karom łącznie.

Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, stosuje się art. 54 § 2 Kodeksu karnego skarbowego, który przewiduje grzywnę do 720 stawek dziennych. Jeżeli kwota nie przekracza ustawowego progu, czyn jest wykroczeniem skarbowym na podstawie art. 54 § 3 Kodeksu karnego skarbowego.

Ustawowy próg określa art. 53 § 6 Kodeksu karnego skarbowego jako pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia w czasie popełnienia czynu. Mała wartość wynika z art. 53 § 14 Kodeksu karnego skarbowego i oznacza wartość nieprzekraczającą dwustukrotności minimalnego wynagrodzenia. Konkretna kwalifikacja zależy więc od roku, wysokości zaległego podatku i czasu popełnienia czynu.

Współwłasność mieszkania a podatek od najmu

Jeżeli lokal jest współwłasnością, zastosowanie ma art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z udziału we wspólnej własności określa się u każdego podatnika proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku, a przy braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału są równe.

W praktyce oznacza to, że każdy współwłaściciel powinien rozliczyć swoją część przychodu, chyba że szczególne przepisy pozwalają na inne rozwiązanie, np. przy małżonkach rozliczających przychody z najmu wspólnego majątku przez jednego z nich na zasadach przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jeżeli mieszkanie należy do kilku osób niebędących małżonkami, trzeba ustalić udziały i przepływy pieniędzy.

FAQ

Czy brak pisemnej umowy najmu zwalnia z podatku?

Nie. Art. 660 Kodeksu cywilnego nie unieważnia ustnego najmu mieszkania. Jeżeli właściciel otrzymywał czynsz, powstaje przychód z najmu wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Czy mogę powiedzieć w urzędzie, że to było użyczenie?

Można tak twierdzić tylko wtedy, gdy odpowiada to faktom. Użyczenie z art. 710 Kodeksu cywilnego jest bezpłatne. Jeżeli lokator płacił wynagrodzenie za lokal, urząd może zakwestionować takie wyjaśnienie.

Czy trzeba zgłaszać zwykłą umowę najmu do urzędu skarbowego?

Przy zwykłym najmie prywatnym zasadniczym obowiązkiem jest zapłata ryczałtu i złożenie PIT-28. Odrębny obowiązek zgłoszenia w terminie 14 dni dotyczy najmu okazjonalnego lokalu i wynika z art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Czy czynny żal po wezwaniu z urzędu skarbowego ma sens?

To zależy od treści wezwania i etapu sprawy. Art. 16 § 5 Kodeksu karnego skarbowego wyłącza skuteczność czynnego żalu m.in. wtedy, gdy organ miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o czynie albo rozpoczął czynności zmierzające do jego ujawnienia.

Czy zwrot opłat za media jest przychodem z najmu?

Jeżeli lokator jedynie zwraca właścicielowi dokładnie poniesione przez niego koszty, a właściciel nie uzyskuje przysporzenia, można argumentować, że nie jest to czynsz. Trzeba jednak posiadać rachunki, rozliczenia i dowody przelewów potwierdzające taki charakter wpłat.

Podsumowanie

Jeżeli mieszkanie było odpłatnie udostępniane, najbezpieczniej przyjąć, że doszło do najmu, nawet gdy umowa była ustna. Brak pisemnej umowy nie usuwa obowiązków podatkowych, a próba przedstawienia odpłatnego najmu jako bezpłatnego użyczenia może być ryzykowna, jeżeli przeczą temu przelewy i okoliczności sprawy.

Najrozsądniejsze działania to ustalenie rzeczywistych wpłat, rozdzielenie czynszu od ewentualnych zwrotów kosztów, obliczenie zaległego ryczałtu, zapłata odsetek i ocena, czy można jeszcze skutecznie złożyć czynny żal. Nie należy antydatować dokumentów; można natomiast sporządzić aktualne pisemne potwierdzenie wcześniejszej ustnej umowy.

Źródła

• Art. 659 § 1, art. 660 i art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 270 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny.
• Art. 10 ust. 1 pkt 6 i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 2 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a oraz art. 21 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
• Art. 53 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
• Art. 16 § 1, § 2 i § 5, art. 54 § 1–3 oraz art. 53 § 6 i § 14 ustawy z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy.
• Art. 155 § 1 Ordynacji podatkowej oraz art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.