Spółdzielcze mieszkanie w spadku a brak dokumentów

Na czym polega problem z dokumentami po zmarłych małżonkach?

W opisanej sytuacji córka otrzymała w testamencie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po babci. Sąd wydał postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po babci, a nabycie zostało zgłoszone do urzędu skarbowego. Spółdzielnia wskazuje jednak, że w dokumentach brakuje potwierdzenia dziedziczenia po dziadku, który żył w chwili nabywania mieszkania przez babcię.

Taka wątpliwość spółdzielni może być uzasadniona, ale tylko wtedy, gdy z dokumentów wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należało także do dziadka albo mogło stanowić składnik majątku wspólnego małżonków. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny prawa majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Z kolei art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego przewidują, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą chwilą.

Oznacza to, że jeżeli dziadek miał udział w prawie do lokalu, to jego udział nie mógł automatycznie przejść w całości na babcię tylko dlatego, że babcia później sporządziła testament na rzecz wnuczki. Najpierw trzeba ustalić krąg spadkobierców po dziadku, a dopiero potem można określić, jaką część prawa babcia mogła skutecznie przekazać w testamencie.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczne

Podstawowe znaczenie ma art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nie jest więc tak, że śmierć uprawnionego powoduje wygaśnięcie tego prawa.

Jeżeli prawo przeszło na jednego spadkobiercę, spółdzielnia powinna ujawnić tę osobę w swoich dokumentach po przedstawieniu prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Podstawę wykazania praw do spadku stanowi art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli natomiast prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, trzeba dodatkowo pamiętać o art. 17⁹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przewiduje obowiązek wyznaczenia pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy prawo przysługuje kilku spadkobiercom.

Dlaczego data nabycia lub przydziału lokalu jest tak ważna?

W pierwszej kolejności należy ustalić, kiedy i na jakiej podstawie babcia albo dziadkowie uzyskali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Znaczenie mają zwłaszcza: decyzja o przydziale, umowa ustanowienia prawa, dokumenty dotyczące wkładu budowlanego, ewentualna księga wieczysta oraz data zawarcia małżeństwa dziadków.

Jeżeli prawo zostało nabyte w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, co do zasady mogło wejść do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Przepis ten stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Dodatkowo w sprawach starszych trzeba uwzględnić historyczny art. 215 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, obowiązujący do 14 stycznia 2003 r. Przepis ten przewidywał szczególne zasady wspólności spółdzielczego prawa do lokalu przydzielonego małżonkom albo jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny. Dlatego w starszych sprawach spółdzielnia często bada, czy w dokumentacji powinien pojawić się również zmarły małżonek.

Jakie dokumenty trzeba zebrać?

Najbezpieczniej działać pisemnie. W spółdzielni należy złożyć wniosek o wskazanie, jakich dokumentów brakuje i z jakiego powodu spółdzielnia odmawia ujawnienia córki jako osoby uprawnionej. Warto poprosić także o informację, z jakiego dokumentu spółdzielnia wywodzi udział dziadka w prawie do lokalu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Złóż pisemny wniosek do spółdzielni. Poproś o wskazanie brakujących dokumentów, podstawy prawnej stanowiska spółdzielni oraz dokumentu, z którego wynika udział dziadka w prawie do lokalu.
2. Ustal datę i podstawę nabycia prawa. Trzeba sprawdzić przydział, umowę albo inne dokumenty znajdujące się w aktach lokalu.
3. Porównaj datę nabycia prawa z datą małżeństwa dziadków i ustrojem majątkowym. Jeżeli prawo nabyto w trakcie wspólności ustawowej, zastosowanie może mieć art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego albo, w starszych sprawach, dawny art. 215 Prawa spółdzielczego.
4. Jeżeli dziadek miał udział, przeprowadź spadek po dziadku. Wniosek składa się do sądu spadku, czyli co do zasady do sądu ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Wynika to z art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
5. Po uzyskaniu dokumentów złóż je w spółdzielni. Spółdzielnia powinna wtedy ustalić, komu przysługuje prawo do lokalu i odpowiednio zaktualizować swoje dane.
6. Jeżeli prawo ma księgę wieczystą, rozważ wpis aktualnego uprawnionego. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być prowadzona księga wieczysta, co wynika z art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy wnuczka odziedziczyła całe mieszkanie?

To zależy od tego, jaki udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu miała babcia w chwili śmierci. Jeżeli babcia była jedyną uprawnioną, testament może prowadzić do nabycia całości prawa przez wnuczkę. Jeżeli jednak połowa albo inny udział należał wcześniej do dziadka, trzeba ustalić, kto po nim dziedziczył.

Przykładowo, jeżeli po dziadku dziedziczyli babcia i dzieci, babcia mogła nie nabyć całego udziału dziadka. Wtedy testament babci obejmuje tylko to, co należało do niej w dniu śmierci. Pozostałe udziały mogą przysługiwać innym spadkobiercom po dziadku. W takiej sytuacji konieczny może być dział spadku, umowa przeniesienia udziałów albo inne rozliczenie pomiędzy spadkobiercami.

Członkostwo w spółdzielni po nabyciu prawa w spadku

Obecnie osoba fizyczna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest członkiem spółdzielni z mocy art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia nie powinna więc traktować członkostwa jak uznaniowej decyzji zależnej od dobrej woli zarządu.

Nie oznacza to jednak, że spółdzielnia ma ujawnić każdą osobę wyłącznie na podstawie oświadczenia. Może żądać dokumentów wykazujących, że dana osoba rzeczywiście nabyła prawo do lokalu. Jeżeli w dokumentach jest luka po dziadku, spółdzielnia ma prawo domagać się jej wyjaśnienia, ale powinna wskazać konkretnie, czego brakuje.

W sprawach dotyczących statusu członka i praw do lokalu pomocne może być także omówienie problemu członkostwa przy prawie do lokalu spółdzielczego, zwłaszcza gdy spółdzielnia błędnie wiąże członkostwo z deklaracją albo opłatą.

Czy spółdzielnia może zablokować zameldowanie?

Zameldowanie nie jest czynnością spółdzielni, lecz czynnością ewidencyjną dokonywaną w gminie. Obowiązek meldunkowy wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Przy zameldowaniu organ gminy bada dane wymagane przez tę ustawę, w tym fakt pobytu w lokalu oraz dokumenty potwierdzające tytuł prawny albo uprawnienie do przebywania w lokalu.

Art. 28 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności przewiduje przedstawienie formularza meldunkowego oraz dokumentów wymaganych do zameldowania. Jeżeli osoba ma dokument potwierdzający nabycie prawa do lokalu albo realnie mieszka w lokalu, brak zgody spółdzielni nie powinien być automatycznie traktowany jako przeszkoda nie do usunięcia. W praktyce, gdy pojawia się spór co do tytułu prawnego, organ gminy może żądać wyjaśnień i dokumentów.

Warto więc rozdzielić dwie sprawy: uregulowanie prawa do lokalu w spółdzielni oraz meldunek. Spółdzielnia nie wydaje decyzji meldunkowej i nie powinna przedstawiać meldunku jako konsekwencji przyjęcia albo odmowy przyjęcia w poczet członków.

Co, jeżeli spółdzielnia nadal odmawia?

Jeżeli po przedstawieniu pełnego ciągu dokumentów spadkowych spółdzielnia nadal odmawia aktualizacji danych, należy zażądać pisemnego stanowiska zarządu. W piśmie warto wskazać art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Gdy spór dotyczy tego, komu przysługuje prawo, rozstrzygnięcie może wymagać postępowania sądowego, np. o stwierdzenie nabycia spadku, dział spadku, uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo ustalenie prawa. Wybór właściwej drogi zależy od dokumentów, treści księgi wieczystej i tego, czy inni spadkobiercy kwestionują uprawnienia wnuczki.

FAQ

Źródła

• Art. 17² ust. 1, art. 17⁹ ust. 1, art. 17¹⁴ oraz art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 922 § 1, art. 924, art. 925 oraz art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 24 ust. 1 oraz art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Dawny art. 215 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, istotny dla oceny starszych stanów faktycznych.