Wypłata wkładu mieszkaniowego po śmierci członka spółdzielni

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu a spadek

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwie kwestie: samo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz wkład mieszkaniowy. To pierwsze prawo nie jest własnością mieszkania i nie przechodzi na spadkobierców tak jak mieszkanie własnościowe. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Nie oznacza to jednak, że po śmierci członka spółdzielni rodzina zawsze traci wszelkie uprawnienia. Ustawa przewiduje ochronę osób bliskich, a niezależnie od tego spadkobiercy zachowują prawa do rozliczenia wkładu mieszkaniowego. Dlatego w praktyce trzeba ustalić, kto chce i może ubiegać się o lokal, a kto domaga się wyłącznie rozliczenia pieniężnego.

Warto też uporządkować nazewnictwo. W przypadku mieszkania spółdzielczego lokatorskiego zwykle nie chodzi o „głównego najemcę”, lecz o osobę, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu albo która była członkiem spółdzielni. Samo zameldowanie w lokalu nie tworzy prawa do lokalu i nie przesądza o prawie do wkładu.

Śmierć jednego z małżonków a prawo do lokalu spółdzielczego

Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało obojgu małżonkom, to z chwilą śmierci jednego z nich przypada ono drugiemu małżonkowi. Tak wynika z art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ten skutek dotyczy prawa do lokalu, a nie dziedziczenia wkładu.

Przepis wyraźnie wskazuje, że przejście prawa na żyjącego małżonka nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu. Oznacza to, że po śmierci matki dzieci mogły dziedziczyć udział w tej części wkładu, która należała do jej majątku spadkowego, nawet jeżeli ojciec nadal zajmował lokal i wykonywał prawo do niego.

Jeżeli po śmierci matki ojciec został osobą uprawnioną do lokalu, a następnie zmarł, trzeba przeprowadzić rozliczenie po obojgu rodzicach. W typowym wariancie, gdy rodzice pozostawili dwoje dzieci, nie było testamentu, a wkład należał do majątku wspólnego małżonków, ostatecznie każde dziecko może mieć po połowie ekonomicznej wartości wkładu. Zawsze trzeba jednak sprawdzić, czy nie było testamentu, wcześniejszych rozliczeń, darowizn, zadłużenia wobec spółdzielni albo innych osób uprawnionych do spadku.

Kto może ubiegać się o ustanowienie prawa do lokalu po śmierci członka spółdzielni?

Po śmierci osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie takiego prawa przysługuje jej osobom bliskim. Ustawa zalicza do osób bliskich m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Osoba bliska, która chce zachować roszczenie do lokalu, powinna w terminie jednego roku złożyć spółdzielni pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Obecnie nie należy opierać się na dawnym uproszczeniu, że trzeba jedynie złożyć deklarację członkowską. Członkostwo w spółdzielni jest powiązane z prawem lub roszczeniem do lokalu, natomiast dla zachowania roszczenia kluczowe jest pisemne zapewnienie z art. 15 ustawy.

Jeżeli zgłosi się kilka osób uprawnionych, np. dwie siostry, a tylko jedna chce przejąć lokal, spór może rozstrzygnąć sąd w postępowaniu nieprocesowym. Sąd bierze pod uwagę w szczególności to, czy dana osoba zamieszkiwała z byłym członkiem spółdzielni. Jeżeli uprawnieni nie wystąpią do sądu w terminie wyznaczonym przez spółdzielnię, wyboru może dokonać spółdzielnia. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale sam w sobie nie przesądza ani o prawie do lokalu, ani o prawie do całego wkładu.

Dziedziczenie wkładu mieszkaniowego

Wkład mieszkaniowy jest składnikiem majątkowym, który podlega rozliczeniu w spadku. Spadkobierca, który chce żądać rozliczenia swojej części, powinien najpierw wykazać prawa do spadku. W praktyce potrzebne jest prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia.

Następnie trzeba dopełnić obowiązków podatkowych. Najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale co do zasady wymaga to zgłoszenia nabycia spadku w urzędzie skarbowym w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Przy wypłacie przez spółdzielnię często wymagane jest zaświadczenie z urzędu skarbowego albo zgoda naczelnika urzędu skarbowego na wypłatę.

Wysokość rozliczenia nie zawsze odpowiada prostej kwocie wpłaconej wiele lat temu. Ustawa przewiduje rozliczenia oparte na wartości rynkowej lokalu albo zwaloryzowanym wkładzie, z potrąceniem określonych należności, np. zaległych opłat, niewniesionej części wkładu, kosztów określenia wartości rynkowej lokalu, a w niektórych przypadkach także kwot związanych z kredytem lub pomocą publiczną. Dlatego przed kierowaniem roszczeń warto uzyskać ze spółdzielni pisemną informację o sposobie i wysokości rozliczenia wkładu.

Kiedy spółdzielnia wypłaca wkład mieszkaniowy?

Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasło i nikt z osób bliskich skutecznie nie ubiega się o zawarcie nowej umowy, spółdzielnia rozlicza wartość lokalu albo wkład według zasad ustawowych. Co do zasady warunkiem wypłaty wartości lokalu jest opróżnienie lokalu. Przy lokalach, które nie podlegają zbyciu w drodze przetargu, ustawa przewiduje zwrot wniesionego wkładu albo jego części, zwaloryzowanego według wartości rynkowej lokalu, a warunki wypłaty zależą m.in. od wniesienia wkładu przez nowego członka i opróżnienia lokalu, chyba że nowy członek wyrazi pisemną zgodę na wypłatę mimo braku opróżnienia lokalu.

Jeżeli natomiast jedna z osób bliskich, np. siostra, skutecznie uzyska ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, rozliczenie z pozostałymi spadkobiercami może wymagać osobnego porozumienia albo działu spadku. W takim wariancie należy ustalić, czy spółdzielnia wypłaca pozostałym spadkobiercom ich część, czy też osoba obejmująca lokal ma rozliczyć ich udział w ramach działu spadku lub ugody.

Bezpiecznym krokiem jest złożenie do spółdzielni pisemnego wniosku o informację, komu przysługuje roszczenie do lokalu, czy ktoś złożył pisemne zapewnienie gotowości zawarcia umowy, jaka jest wartość wkładu do rozliczenia, jakie potrącenia spółdzielnia uwzględnia oraz jakie dokumenty są wymagane do wypłaty.

Jak uzyskać należną część wkładu ze spółdzielni albo od rodzeństwa?

W pierwszej kolejności należy ustalić krąg spadkobierców po każdym z rodziców. Jeżeli nie ma testamentu, dziedziczenie następuje według zasad ustawowych. Przy dwojgu dzieciach i zmarłym małżonku trzeba rozliczyć najpierw udział po pierwszym zmarłym rodzicu, a następnie udział po drugim. Jeżeli były tylko dwie córki, a rodzice nie pozostawili testamentów, końcowo najczęściej każda córka będzie uprawniona do połowy wartości wkładu, ale wynik może się zmienić, gdy występują inne osoby uprawnione lub szczególne okoliczności majątkowe.

Po uzyskaniu dokumentu spadkowego warto wystąpić do spółdzielni o pisemne rozliczenie wkładu. We wniosku dobrze jest poprosić o wskazanie podstawy prawnej rozliczenia, wartości lokalu lub wkładu, daty przyjętej do rozliczenia, potrąceń oraz warunków wypłaty. Jeżeli siostra obejmuje lokal, warto równolegle zaproponować umowny dział spadku albo ugodę, w której przejmie całość praw ekonomicznych związanych z wkładem, a druga spadkobierczyni otrzyma odpowiednią spłatę.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje droga sądowa. W zależności od stanu sprawy może to być sprawa o dział spadku, sprawa o zapłatę albo postępowanie nieprocesowe dotyczące tego, komu ma przypaść roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Wybór właściwej drogi zależy od tego, czy spór dotyczy samego prawa do lokalu, wartości wkładu, kręgu spadkobierców czy sposobu rozliczenia między rodzeństwem.

Jakie dokumenty przygotować?

Do rozmów ze spółdzielnią i ewentualnego rozliczenia warto przygotować:

• odpis aktu zgonu każdego z rodziców, którego dotyczy rozliczenie,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokument z urzędu skarbowego wymagany do wypłaty lub potwierdzający uregulowanie spraw podatkowych,
• pisemny wniosek do spółdzielni o wyliczenie wkładu i wskazanie zasad rozliczenia,
• kopie korespondencji ze spółdzielnią i z pozostałymi spadkobiercami,
• ewentualne dokumenty dotyczące testamentu, wcześniejszych spłat, zadłużenia lokalu lub nakładów poniesionych przez jednego ze spadkobierców.

FAQ

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wchodzi do spadku?

Nie. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców. Dziedziczeniu podlega natomiast wkład mieszkaniowy albo roszczenie o jego rozliczenie.

Czy zameldowanie daje prawo do przejęcia mieszkania spółdzielczego?

Nie samo przez się. Meldunek może pomagać w wykazaniu, że dana osoba mieszkała z poprzednim członkiem spółdzielni, ale nie tworzy prawa do lokalu. Decydują przepisy ustawy, status osoby bliskiej, zachowanie terminu i dokumenty złożone w spółdzielni.

Ile czasu ma osoba bliska na zgłoszenie się do spółdzielni?

Dla zachowania roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu trzeba złożyć pisemne zapewnienie gotowości zawarcia umowy w terminie jednego roku.

Czy rodzeństwo dziedziczy wkład po równo?

Jeżeli nie ma testamentu, innych spadkobierców ani szczególnych rozliczeń, dwoje dzieci może dziedziczyć po rodzicach po połowie. Trzeba jednak osobno przeanalizować spadek po każdym rodzicu, skład majątku wspólnego i ewentualne wcześniejsze rozliczenia.

Czy spółdzielnia musi wypłacić wkład od razu?

Nie zawsze. Warunki wypłaty zależą od tego, czy lokal został opróżniony, czy ktoś z osób bliskich obejmuje lokal, czy nowy członek wniósł wkład oraz jakie potrącenia wynikają z ustawy i dokumentów spółdzielni.

Co zrobić, gdy siostra chce zostać w mieszkaniu, a ja chcę wypłaty?

Należy uzyskać dokument spadkowy, wystąpić do spółdzielni o wyliczenie wkładu i zaproponować pisemne rozliczenie, np. w formie ugody albo działu spadku. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, sprawę można skierować do sądu.

Czy do wypłaty wkładu potrzebny jest urząd skarbowy?

W praktyce tak. Spółdzielnia może wymagać dokumentu potwierdzającego uregulowanie obowiązków podatkowych związanych ze spadkiem. Najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia podatkowego, ale trzeba pilnować formalności i terminów.

Podsumowanie

Po śmierci członka spółdzielni mieszkaniowej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest dziedziczone jak własność. Osoby bliskie mogą jednak ubiegać się o ustanowienie nowego prawa do lokalu, jeżeli zachowają ustawowe wymogi, w szczególności złożą w terminie roku pisemne zapewnienie gotowości zawarcia umowy. Niezależnie od tego spadkobiercy mają prawo do rozliczenia wkładu mieszkaniowego.

W opisanym modelu, gdy po rodzicach pozostają dwie córki, a nie ma testamentu ani innych spadkobierców, końcowe rozliczenie wkładu często prowadzi do podziału po połowie. Nie należy jednak opierać się wyłącznie na takim założeniu. Najpierw trzeba uzyskać dokumenty spadkowe, sprawdzić stan rozliczeń ze spółdzielnią i ustalić, czy jedna z osób bliskich skutecznie obejmuje lokal.

Źródła

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207.