Śmierć najemcy mieszkania w TBS – czy można przejąć najem?

Stan prawny: 15 czerwca 2026 r. W sprawach dotyczących mieszkań TBS trzeba odróżnić trzy kwestie: prawo najmu, ewentualną partycypację w kosztach budowy lokalu oraz rozliczenia po zakończeniu korzystania z mieszkania. Każda z nich ma inne skutki po śmierci najemcy.

Czy można odziedziczyć mieszkanie w TBS po najemcy?

Nie. Mieszkania w TBS, a w aktualnej terminologii ustawowej często w zasobach SIM, nie dziedziczy się po zmarłym najemcy. Najemca nie jest właścicielem lokalu, więc nie może przekazać go w spadku. Do spadku mogą wejść jedynie prawa majątkowe, na przykład roszczenie o rozliczenie kaucji albo, w innych stanach faktycznych, roszczenie związane z partycypacją.

W opisanej sytuacji ojciec był najemcą lokalu, ale nie był partycypantem. Skoro partycypantem była gmina, a ojciec wpłacił tylko kaucję, po jego śmierci nie powstaje po stronie spadkobierców prawo do przejęcia samego mieszkania. Kaucja może natomiast podlegać rozliczeniu po zakończeniu umowy i opróżnieniu lokalu, z potrąceniem ewentualnych zaległości, kosztów napraw lub innych należności wynikających z umowy.

Podobne problemy pojawiają się przy lokalach gminnych. Warto odróżnić dziedziczenie spadku od mechanizmu, jakim jest wstąpienie w najem komunalny, ponieważ w obu przypadkach chodzi o zupełnie inne skutki prawne.

TBS, SIM i partycypacja gminy – co to oznacza po śmierci najemcy?

Obecna ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa posługuje się pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM, ale w praktyce nadal często używa się nazwy TBS dla starszych zasobów i umów. Zgodnie z art. 29 ust. 2 tej ustawy powiat, gmina, związek międzygminny, Agencja Mienia Wojskowego lub uczelnia publiczna mogą zawierać z SIM umowy partycypacji dotyczące lokali mieszkalnych, których będą najemcami, w celu ich podnajmowania lub przydziału osobom fizycznym.

Jeżeli więc partycypantem była gmina, to prawa majątkowe z umowy partycypacji przysługiwały gminie, a nie zmarłemu najemcy. Najemca korzystał z lokalu na podstawie umowy najmu albo podnajmu, ale nie nabywał przez to prawa własności ani prawa podobnego do własności.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby to zmarły najemca jako osoba fizyczna zawarł z SIM umowę partycypacji i wniósł partycypację. Takie prawa majątkowe mogą podlegać rozliczeniu spadkowemu, ale nawet wtedy samo bycie spadkobiercą partycypanta nie oznacza automatycznego wejścia w najem lokalu.

Kto może wstąpić w najem po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego?

Podstawowe znaczenie ma art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

To nie wystarcza. Osoby te wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli nie ma takiej osoby, stosunek najmu wygasa. Osoby, które skutecznie wstąpiły w najem, mogą następnie wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych, nawet gdy umowa była zawarta na czas oznaczony.

Stałe zamieszkiwanie z najemcą – najważniejszy warunek

W praktyce najwięcej sporów dotyczy tego, czy dana osoba rzeczywiście stale zamieszkiwała ze zmarłym najemcą. Nie chodzi tylko o formalny meldunek. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie rozstrzyga sprawy samodzielnie. Liczy się faktyczne centrum życiowe: gdzie dana osoba spała, prowadziła gospodarstwo domowe, przechowywała rzeczy, odbierała korespondencję i z którego lokalu realnie korzystała jako z domu.

Jeżeli syn albo córka mieszkali w innej miejscowości, mieli tam własne mieszkanie i tam koncentrowało się ich życie osobiste oraz zawodowe, bardzo trudno będzie wykazać stałe zamieszkiwanie z rodzicem w lokalu TBS do chwili śmierci. Okazjonalne wizyty, pomoc w chorobie, nocowanie od czasu do czasu albo sam meldunek w lokalu zwykle nie wystarczą.

W opisanym stanie faktycznym decydujące jest właśnie to, że syn nie mieszkał z ojcem, ma własne mieszkanie w innej miejscowości i tam jest zameldowany. Z tego powodu nie spełnia warunku z art. 691 Kodeksu cywilnego i nie może skutecznie wstąpić w stosunek najmu po ojcu.

Czy własne mieszkanie w innej miejscowości zawsze przekreśla przejęcie najmu?

Samo posiadanie mieszkania w innej miejscowości nie jest wprost przesłanką wyłączającą wstąpienie w najem z art. 691 Kodeksu cywilnego. W praktyce jest jednak bardzo istotnym dowodem, bo często pokazuje, że osoba ubiegająca się o przejęcie najmu miała centrum życiowe poza lokalem zmarłego najemcy.

Przy TBS/SIM mogą pojawić się także dodatkowe kryteria wynikające z ustawy, regulaminów i uchwał lokalnych, zwłaszcza przy zawieraniu nowej umowy najmu. Mogą one dotyczyć tytułu prawnego do innego lokalu, dochodów, miejsca zamieszkania, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lub pierwszeństwa innych osób. Dlatego trzeba odróżnić automatyczne wstąpienie w najem od ubiegania się o nową umowę po wygaśnięciu poprzedniej.

Co zrobić po śmierci najemcy mieszkania w TBS?

Po śmierci najemcy należy jak najszybciej ustalić, kto był stroną umowy: TBS/SIM, gmina czy inny podmiot. Następnie trzeba zgłosić zgon wynajmującemu albo gminie i ustalić, czy ktokolwiek spełnia warunki wstąpienia w najem.

Osoba, która uważa, że wstąpiła w najem, powinna złożyć wniosek o potwierdzenie tego faktu i dołączyć dokumenty: akt zgonu najemcy, dokumenty potwierdzające pokrewieństwo albo wspólne pożycie, dowody stałego zamieszkiwania, potwierdzenia opłat, korespondencję, oświadczenia sąsiadów i inne dokumenty pokazujące faktyczne korzystanie z lokalu jako miejsca stałego pobytu.

Jeżeli nikt nie spełnia warunków z art. 691 Kodeksu cywilnego, umowa najmu co do zasady wygasa, a lokal powinien zostać opróżniony i przekazany właściwemu podmiotowi. Spadkobiercy mogą natomiast rozliczyć sprawy majątkowe po zmarłym, w tym ewentualny zwrot kaucji po potrąceniach.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne skutki może mieć śmierć najemcy mieszkania w TBS albo SIM w zależności od tego, kto mieszkał w lokalu i kto był partycypantem.

FAQ

Czy dziecko dziedziczy mieszkanie w TBS po rodzicu?

Nie. Dziecko może odziedziczyć prawa majątkowe po rodzicu, ale nie dziedziczy samego mieszkania ani umowy najmu. Może wstąpić w najem tylko wtedy, gdy należy do kręgu osób z art. 691 Kodeksu cywilnego i stale mieszkało z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy meldunek wystarczy do przejęcia najmu?

Nie. Meldunek może pomóc dowodowo, ale nie zastępuje faktycznego stałego zamieszkiwania. Wynajmujący albo sąd może badać, gdzie dana osoba rzeczywiście mieszkała i gdzie miała centrum życiowe.

Czy opieka nad chorym rodzicem daje prawo do lokalu?

Sama opieka nie wystarcza. Jeżeli opiekun stale mieszkał z najemcą i należy do kręgu osób wskazanych w art. 691 Kodeksu cywilnego, może mieć podstawy do wstąpienia w najem. Jeżeli tylko dojeżdżał do pomocy, zwykle nie spełni warunku stałego zamieszkiwania.

Co się dzieje z kaucją po śmierci najemcy?

Kaucja nie daje prawa do lokalu. Po zakończeniu najmu powinna zostać rozliczona zgodnie z umową i przepisami, z uwzględnieniem ewentualnych zaległości, szkód w lokalu lub innych należności. Roszczenie o zwrot pozostałej kwoty co do zasady może przypadać spadkobiercom.

Czy partycypacja w TBS jest dziedziczona?

Dziedziczeniu mogą podlegać prawa majątkowe związane z partycypacją, zwłaszcza roszczenie o jej rozliczenie albo zwrot. Nie oznacza to jednak automatycznego nabycia prawa najmu. Przejęcie najmu nadal wymaga spełnienia warunków właściwych dla najmu lokalu mieszkalnego.

Czy można ubiegać się o nową umowę najmu, jeśli nie doszło do wstąpienia w najem?

Można próbować, ale nie jest to kontynuacja umowy po zmarłym. To odrębna sprawa zależna od zasad TBS/SIM, gminy, regulaminu naboru, kryteriów dochodowych i mieszkaniowych oraz dostępności lokali.

Podsumowanie

Po śmierci najemcy mieszkania w TBS albo SIM nie dochodzi do dziedziczenia lokalu. Możliwe jest tylko wstąpienie w stosunek najmu przez osoby wskazane w art. 691 Kodeksu cywilnego, pod warunkiem że stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci. W opisanej sytuacji syn, który mieszka w innej miejscowości i ma tam własne mieszkanie, nie spełnia tego warunku.

Jeżeli zmarły nie był partycypantem i wpłacił wyłącznie kaucję, spadkobiercy mogą skupić się przede wszystkim na rozliczeniu kaucji oraz innych spraw majątkowych po zmarłym. Nie daje im to jednak prawa do dalszego korzystania z lokalu ani do zawarcia umowy najmu z pominięciem zasad obowiązujących w TBS, SIM albo gminie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 691 - Dz.U. 2025 poz. 1071
2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 29 i art. 29a - Dz.U. 2025 poz. 1273
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733