Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Kto wstępuje w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy?

Podstawą jest art. 691 Kodeksu cywilnego. Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują:

• małżonek, który nie był współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Każda z tych osób musi dodatkowo stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli warunek spełnia kilka osób, wszystkie wstępują w najem i stają się współnajemcami. Wstąpienie nie zależy od decyzji gminy ani od podpisania nowej umowy – skutek następuje z mocy prawa w chwili śmierci najemcy. Trzeba odróżnić ten skutek ustawowy od sytuacji, gdy za życia głównego najemcy strony chcą dopisać drugą osobę jako najemcę mieszkania komunalnego.

Jeżeli małżonek zmarłego już wcześniej był współnajemcą, art. 691 § 1–4 Kodeksu cywilnego nie stosuje się do śmierci jednego ze współnajemców. Pozostający przy życiu współnajemca zachowuje własny tytuł do lokalu.

Osoba, która wstąpiła w najem, może go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, nawet gdy umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeżeli w najem wstąpiło kilka osób, wypowiedzenie przez niektóre z nich kończy stosunek najmu tylko wobec tych osób.

Jeżeli nie ma nikogo spełniającego warunki z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, najem wygasa. Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie przechodzi wtedy na spadkobierców na zwykłych zasadach dziedziczenia.

Co oznacza stałe zamieszkiwanie i jakie znaczenie ma meldunek?

Art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga rzeczywistego, stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. W praktyce bada się, czy lokal był faktycznym centrum codziennego życia danej osoby: czy regularnie tam nocowała, przechowywała rzeczy osobiste, prowadziła gospodarstwo domowe i załatwiała z tego miejsca swoje zwykłe sprawy życiowe.

Sam meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje przesłanki z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego. Może być dowodem pomocniczym, podobnie jak adres wskazywany w dokumentach urzędowych. Ustawa o ewidencji ludności reguluje obowiązek meldunkowy, ale o wstąpieniu w najem rozstrzyga Kodeks cywilny.

Pomocniczo znaczenie ma też art. 25 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. W sprawie o wstąpienie w najem najważniejsze pozostają jednak konkretne fakty dotyczące danego lokalu.

Krótkotrwała nieobecność, np. hospitalizacja, wyjazd wakacyjny, czasowy pobyt u drugiego rodzica albo okresowa praca poza miejscem zamieszkania, nie musi automatycznie oznaczać utraty więzi z lokalem. Zawsze trzeba ocenić całokształt okoliczności i to, gdzie dana osoba rzeczywiście miała swoje centrum życiowe do dnia śmierci najemcy.

Jak udowodnić stałe zamieszkiwanie z najemcą?

Gmina, a w razie sporu także sąd, może oceniać wiele dowodów łącznie. Najczęściej przydatne są:

• zaświadczenie o zameldowaniu – jako dowód pomocniczy,
• korespondencja urzędowa, bankowa lub inna kierowana na adres lokalu,
• dokumentacja szkolna, przedszkolna, medyczna albo dokumenty z instytucji publicznych wskazujące ten adres,
• rachunki, potwierdzenia opłat i dokumenty związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego,
• zeznania sąsiadów, członków rodziny, administratora lub innych osób znających sposób zamieszkiwania,
• orzeczenia sądu rodzinnego lub porozumienia rodzicielskie, jeżeli dotyczą miejsca pobytu dziecka.

Nie ma jednego dokumentu, który automatycznie przesądza wynik sprawy. Największe znaczenie ma spójność dowodów i ich zgodność z rzeczywistym sposobem życia. Warto zachować dokumenty obejmujące okres bezpośrednio poprzedzający śmierć najemcy.

Co zrobić po śmierci najemcy krok po kroku?

Wstąpienie w najem następuje z mocy prawa, ale w praktyce trzeba doprowadzić do uporządkowania dokumentacji u wynajmującego lub zarządcy. Najbezpieczniej:

1. zgłosić śmierć najemcy gminie lub podmiotowi zarządzającemu lokalem,
2. złożyć pisemny wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu lub aktualizację danych najemcy,
3. dołączyć akt zgonu i dokumenty potwierdzające, że wnioskodawca należy do kręgu osób z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego,
4. dołączyć dowody stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci,
5. zachować kopię wniosku i potwierdzenie jego złożenia, a na wezwanie uzupełnić dokumenty.

Nie ma ogólnego ustawowego terminu, którego przekroczenie samo w sobie powodowałoby utratę prawa nabytego na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego. Mimo to sprawę warto zgłosić niezwłocznie, aby uniknąć problemów z rozliczeniami, korespondencją i późniejszym dowodzeniem stałego zamieszkiwania. Gmina może mieć własny formularz lub procedurę techniczną.

Jeżeli uprawnionym jest małoletni, w jego imieniu działa co do zasady rodzic będący przedstawicielem ustawowym zgodnie z art. 98 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli zachodzi ustawowa przeszkoda w reprezentacji dziecka przez rodzica, zastosowanie mogą mieć przepisy o ustanowieniu reprezentanta dziecka.

Gmina może sporządzić aneks albo inny dokument potwierdzający zmianę po stronie najemcy, lecz przy spełnieniu przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego dokument ten potwierdza skutek wynikający z ustawy, a nie tworzy prawa od nowa.

Więcej o sytuacji osoby, która nie była wskazana w dotychczasowej umowie, znajdziesz w materiale o prawach osoby niebędącej głównym najemcą mieszkania komunalnego.

Czy dochód albo lokalne zasady gminy mogą zablokować wstąpienie w najem?

Nie są to przesłanki wstąpienia w najem określone w art. 691 Kodeksu cywilnego. Kryteria dochodowe i mieszkaniowe stosowane przy przydzielaniu lokali z zasobu gminy dotyczą innego trybu – ubiegania się o zawarcie nowej umowy na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów i uchwale rady gminy.

Rada gminy określa zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów. Regulacje lokalne mogą określać dokumenty i sposób obsługi sprawy, ale nie mogą uchylić skutku wstąpienia w najem wynikającego z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Dochód może mieć znaczenie w innych sprawach związanych z lokalem komunalnym, ale nie zastępuje ani nie eliminuje ustawowych przesłanek wstąpienia w najem. Zobacz także materiał o znaczeniu wysokich zarobków przy najmie mieszkania komunalnego.

Co zrobić, gdy gmina odmawia uznania wstąpienia w najem?

Jeżeli wynajmujący kwestionuje spełnienie przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego, osoba zainteresowana może wnieść do sądu cywilnego pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba wykazać interes prawny w żądaniu ustalenia oraz fakty uzasadniające wstąpienie w najem.

Pozwanym powinien być podmiot będący stroną stosunku najmu po stronie wynajmującego – przy klasycznym lokalu komunalnym będzie to najczęściej gmina. Sam zarządca lub administracja nie zawsze jest właściwym pozwanym, dlatego przed wniesieniem pozwu warto sprawdzić, kto formalnie figuruje jako wynajmujący.

Opłata od pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu wynosi 200 zł na podstawie art. 27 pkt 12 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Wartość przedmiotu sporu ustala się według art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego: przy najmie na czas oznaczony jest to suma czynszu za okres sporny, nie więcej jednak niż za rok, a przy najmie na czas nieoznaczony – suma czynszu za trzy miesiące. Co do zasady sprawę rozpoznaje sąd rejonowy, chyba że wartość przedmiotu sporu przekracza 100 000 zł, kiedy zastosowanie ma właściwość sądu okręgowego wynikająca z art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Miejscowo pozew przeciwko gminie można wytoczyć według jej siedziby na podstawie art. 30 Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach ze stosunku najmu nieruchomości art. 37 pozwala również skorzystać z sądu miejsca położenia nieruchomości.

Dopuszczalność powództwa o ustalenie wstąpienia w najem potwierdza m.in. uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1977 r., III CZP 19/77. W wyroku z 22 maja 2014 r., I ACa 1513/13, Sąd Apelacyjny w Łodzi wskazał, że przy spełnieniu przesłanek ustawowych dochodzi do zmiany podmiotowej po stronie najemcy w istniejącym stosunku najmu, a nie do powstania nowego najmu.

Czynsz i zadłużenie po śmierci najemcy

Wstąpienie w najem oraz odpowiedzialność za zaległości czynszowe to dwa odrębne zagadnienia. Osoba, która wstąpiła w najem, odpowiada jako najemca za czynsz i opłaty należne od chwili wejścia w stosunek najmu.

Za czynsz i inne należne opłaty powstałe w okresie życia najemcy mogą na podstawie art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego odpowiadać solidarnie z nim pełnoletnie osoby stale zamieszkujące w lokalu. Aktualny przepis przewiduje jednak wyjątek dla pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Odpowiedzialność osób współzamieszkujących jest ograniczona do należności za okres ich stałego zamieszkiwania.

Niezależnie od tego długi zmarłego mogą być rozliczane w ramach prawa spadkowego. Samo wstąpienie w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego nie oznacza automatycznie przyjęcia spadku ani przejęcia wszystkich długów zmarłego.

Jeżeli zaległości doprowadziły wcześniej do rozwiązania umowy albo spór dotyczy ponownego zawarcia najmu, przydatny może być materiał o spłacie zadłużenia i ponownym zawarciu umowy najmu mieszkania komunalnego.

Czy te same zasady dotyczą TBS?

Nie należy automatycznie przenosić zasad dotyczących klasycznego lokalu komunalnego na każdy inny model korzystania z mieszkania. Przy TBS mogą występować odmienne podstawy prawne i dodatkowe kwestie dotyczące partycypacji lub praw związanych z lokalem. Jeżeli sprawa dotyczy takiego mieszkania, zobacz materiał o śmierci najemcy mieszkania w TBS.

FAQ

Czy samo zameldowanie w mieszkaniu komunalnym daje prawo do najmu po śmierci najemcy?

Nie. Meldunek jest dowodem pomocniczym, ale o wstąpieniu w najem decydują przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego, w tym faktyczne stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy małoletnie dziecko może wstąpić w najem?

Tak. Dziecko najemcy należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli spełnia warunek stałego zamieszkiwania. W jego imieniu działa co do zasady przedstawiciel ustawowy.

Czy partner bez ślubu może wstąpić w najem?

Może, jeżeli pozostawał faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą i stale z nim mieszkał w lokalu do chwili jego śmierci. Samo wspólne zameldowanie nie wystarcza.

Czy po śmierci najemcy trzeba podpisać nową umowę?

Nie po to, aby powstało prawo z art. 691 Kodeksu cywilnego. Wstąpienie następuje z mocy prawa. Gmina może natomiast wymagać dokumentów i sporządzić aneks lub inny dokument potwierdzający zmianę po stronie najemcy.

Czy gmina może odmówić wstąpienia w najem z powodu zbyt wysokiego dochodu?

Sam dochód nie jest przesłanką wstąpienia w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego. Trzeba odróżnić ustawowe wstąpienie w istniejący najem od ubiegania się o nowy lokal z zasobu gminy.

Czy kilku członków rodziny może jednocześnie wstąpić w najem?

Tak, jeżeli każdy z nich należy do kręgu osób wskazanych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego i stale mieszkał z najemcą do chwili jego śmierci. Wtedy stają się współnajemcami.

Ile kosztuje pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu?

Stała opłata od takiego pozwu wynosi 200 zł zgodnie z art. 27 pkt 12 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 25, art. 688¹, art. 691 oraz art. 1012 i nast.
• Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 16, art. 17 pkt 4, art. 23, art. 30, art. 37 i art. 189.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – w szczególności art. 27 pkt 12.
• Ustawa o ewidencji ludności – w szczególności art. 24.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – w szczególności art. 98 i art. 99.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1977 r., III CZP 19/77.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 22 maja 2014 r., I ACa 1513/13.