Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

Powołanie wspólnoty mieszkaniowej bez udziału spółdzielni

Obawiam się, że w przedstawionym stanie faktycznym podjęcie uchwały o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej bez udziału spółdzielni (w drodze indywidualnego zbierania głosów) będzie trudne.

W myśl z art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli odrębnych lokali mieszkań jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Niemniej zgodnie z art. 26 ust. 1 tej ustawy „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”.

Z kolei art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi o tym, iż właściciele odrębnych lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

A zatem spółdzielnia może sprawować zarząd nieruchomością wspólną do czasu zawarcia przez większość właścicieli lokali odrębnych umów, bądź podjęcia uchwały. Sam fakt sprawowania takiego zarządu przez spółdzielnię odbywa się bez umowy. W takiej sytuacji do sposobu zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mają zastosowanie przepisy cytowanej wyżej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na mocy wyraźnego odesłania zawartego w art. 27 ust. 2 tej ustawy oraz odpowiednio przepisy art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i ust. 1a ustawy o własności lokali.

Skoro mieszkańcy odrębnych lokali w spółdzielni, której jest Pan członkiem, podjęli decyzję o usamodzielnieniu się w związku z faktem zajmowania przez nich w zasadzie całego budynku wraz z powierzchniami przynależnymi, to należy podjąć uchwałę na podstawie art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”

Trzeba pamiętać, że w nieruchomości spółdzielczej ustawa o własności lokali nie zaczyna działać z mocy prawa po wyodrębnieniu i zbyciu pierwszego lokalu. Aby ustawa ta zaczęła obowiązywać, konieczne jest podjęcie przez właścicieli lokali stosownej uchwały.

Zgodnie z ustawą do podjęcia takiej uchwały stosuje się przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali, tj. uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnię, a w przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego z właścicieli.

Należy pamiętać, że w związku z wyodrębnieniem wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni – spółdzielnia nadal pozostanie zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1. Aby przejść na zarządzanie „właścicielskie”, tj. wybrać zarząd jako organ wspólnoty, jest konieczne, aby wspólnota podjęła uchwałę o zmianie sposobu zarządu na podstawie art. 18 ust. 2a: „Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.”

Niemniej jednak nawet jeżeli wszystkie lokale w danym budynku zostaną wyodrębnione i zbyte, to może się okazać, że odłączenie się od spółdzielni nie będzie możliwe, ponieważ w wyniku podziału geodezyjnego budynek jest tylko jednym z kilku zlokalizowanych na określonej nieruchomości gruntowej, a uchwała o zmianie sposobu zarządu wymaga akceptacji większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. I taką ewentualność powinni Państwo sprawdzić.

Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i wybranie zarządu

Procedura postępowania mająca na celu utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i wybranie zarządu może wyglądać mniej więcej tak:

a) sprawdzenie w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego listy współwłaścicieli danej nieruchomości (budynku), odpis księgi wieczystej nieruchomości to koszt ok. 30 zł, KW może nie obejmować wpisów wynikających z niedawno zawartych aktów notarialnych,

b) właściciele lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej kierują do zarządu spółdzielni wniosek o zwołanie zebrania właścicieli; wniosek powinien obejmować proponowany porządek zebrania wraz z projektami uchwał m.in.: uchwałę zgodnie z art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (protokołowana przez notariusza), uchwałę o wyborze zarządu, uchwałę określającą zarządzanie nieruchomością w okresie przejściowym (zwykle ok. 2-3 miesięcy), do wniosku powinna być również dołączona lista właścicieli popierających wniosek,

c) zarząd spółdzielni musi co najmniej z tygodniowym wyprzedzeniem zawiadomić na piśmie każdego właściciela lokalu z osobna o dniu, godzinie, miejscu i porządku obrad zebrania – do zawiadomienia musi zostać załączony projekt uchwały, który może przewidywać powierzenie zarządu właścicielom lokali, zarządcy lub również spółdzielni (jednakże projekt powinien być zgodny z wnioskiem właścicieli),

d) projekt uchwały musi zostać poddany pod głosowanie podczas zebrania protokołowanego przez notariusza – do podjęcia uchwały konieczne jest poparcie większości właścicieli lokali, obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Warto pamiętać, że prawo głosu przysługuje również spółdzielni;

e) w przypadku przyjęcia uchwały zarząd lub zarządca (administrator) na zlecenie zarządu dokonuje czynności mających na celu: uzyskanie nr NIP i REGON, założenie rachunku bankowego, podpisanie stosownych umów na dostawę mediów i świadczenie usług (dotychczasowe umowy są zawarte przez spółdzielnię mieszkaniową),

f) zarząd wspólnoty mieszkaniowej zwołuje zebranie wspólnoty w celu przyjęcia uchwał dotyczących regulaminów wspólnoty, wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i planu gospodarczego,

g) po okresie przejściowym zarząd WM przejmuje stosowną dokumentację od spółdzielni i rozpoczyna prowadzenie spraw wspólnoty.

W celu realizacji lit. g) zarząd WM musi wystąpić do spółdzielni o protokolarne przekazanie budynku i opisania stanu technicznego kamienicy oraz rozliczenie funduszy, związanych z prowadzeniem budynku.

Przejmowanie dokumentacji finansowej przez wspólnotę mieszkaniową od spółdzielni

Proszę pamiętać, że przejmowanie dokumentacji finansowej przez wspólnotę mieszkaniową od spółdzielni jest procesem długotrwałym. Typowy przypadek to:

• trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy o dostawę wody, ciepła i innych mediów,
• około trzytygodniowy (licząc od daty zakończenia usługi) okres oczekiwania na spływ ostatnich faktur wystawionych przez dostawców mediów,
• kilkutygodniowy okres pracy działu rachunkowości mający na celu ewidencję wymienionych faktur oraz sporządzenie dokumentów finansowych przekazywanych nowemu zarządowi.

Przekazanie środków pieniężnych dokonywane jest w formie:

• zmiany karty wzorów podpisów w banku i przejęcia na tej drodze uprawnień do dysponowania rachunkiem bankowym;
• przelania środków pozostających na rachunku dotychczasowego zarządu (w szczególności, gdy jest to jednostka działająca zgodnie z ustawą Prawo budżetowe) na otworzony przez nowy zarząd rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej;
• przekazania kasy wspólnoty mieszkaniowej.

Przekazanie funduszu remontowego

Niestety z przekazaniem funduszu remontowego są często kłopoty, ale o ile powierzycie Państwo zarząd wykwalifikowanemu zarządcy nieruchomości, to ma on swoich prawników, którzy winni wyegzekwować rozliczenie funduszu i jego przekazanie.

A zatem rekomendowałabym w opisanym przypadku zwołanie w pierwszej kolejności nieformalnego spotkania mieszkańców bloku, podczas którego podjęto by decyzję o „ucieczce” ze spółdzielni i policzono siły. W następnym kroku, przy zakładanej obstrukcji spółdzielni, jeden czy kilku właścicieli może zwołać formalne zebranie wspólnoty mieszkaniowej, w trakcie którego w obecności notariusza przegłosowano by uchwałę o zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej, wybrano jej zarząd i powierzono administrowanie budynkiem np. wyspecjalizowanej firmie. Niemniej jednak zgodnie z komentarzem do ustawy o własności lokali (Gerard Bieniek, Zenon Marmaj, Rok wydania: 2008, Wydawnictwo: C.H. Beck, Wydanie: 7: „Uchwały wspólnoty podejmowane w sprawach, które wymagają sporządzenia protokołu notarialnego, nie mogą zapadać tylko w formie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, gdyż notariusz nie miałby okazji do sporządzenia takiego protokołu. Uchwały w tych sprawach muszą być podejmowane na zebraniu wspólnoty lub częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów oddanych na zebraniu”.