Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 08.11.2016

Chciałbym razem z lokatorami założyć wspólnotę i wydzielić ją ze spółdzielni. Większość lokatorów jest za. Jednak może być tak, że gdy spółdzielnia się o tym dowie, to będzie namawiała nas do rezygnacji. Dlatego całe to przedsięwzięcie chcielibyśmy zrealizować poprzez takie podjęcie uchwały (na przykład indywidualne zbieranie podpisów), aby nie było można już jej cofnąć. Mamy w bloku 44 mieszkania i wszystkie są już od 3 lat wyodrębnione na własność razem z ułamkową częścią gruntu. Jak formalnie tego dokonać?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Obawiam się, że w przedstawionym stanie faktycznym podjęcie uchwały o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej bez udziału spółdzielni (w drodze indywidualnego zbierania głosów) będzie trudne.

 

W myśl z art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli odrębnych lokali mieszkań jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony. Niemniej zgodnie z art. 26 ust. 1 tej ustawy „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”.

 

Z kolei art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi o tym, iż właściciele odrębnych lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

 

A zatem spółdzielnia może sprawować zarząd nieruchomością wspólną do czasu zawarcia przez większość właścicieli lokali odrębnych umów, bądź podjęcia uchwały. Sam fakt sprawowania takiego zarządu przez spółdzielnię odbywa się bez umowy. W takiej sytuacji do sposobu zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mają zastosowanie przepisy cytowanej wyżej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na mocy wyraźnego odesłania zawartego w art. 27 ust. 2 tej ustawy oraz odpowiednio przepisy art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i ust. 1a ustawy o własności lokali.

 

Skoro mieszkańcy odrębnych lokali w spółdzielni, której jest Pan członkiem, podjęli decyzję o usamodzielnieniu się w związku z faktem zajmowania przez nich w zasadzie całego budynku wraz z powierzchniami przynależnymi, to należy podjąć uchwałę na podstawie art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”

 

Trzeba pamiętać, że w nieruchomości spółdzielczej ustawa o własności lokali nie zaczyna działać z mocy prawa po wyodrębnieniu i zbyciu pierwszego lokalu. Aby ustawa ta zaczęła obowiązywać, konieczne jest podjęcie przez właścicieli lokali stosownej uchwały.

 

Zgodnie z ustawą do podjęcia takiej uchwały stosuje się przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali, tj. uchwała taka powinna zostać podjęta na zebraniu właścicieli, które powinno zostać zwołane przez spółdzielnię, a w przypadku bezczynności spółdzielni, może zostać zwołane także przez każdego z właścicieli.

 

Należy pamiętać, że w związku z wyodrębnieniem wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni – spółdzielnia nadal pozostanie zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1. Aby przejść na zarządzanie „właścicielskie”, tj. wybrać zarząd jako organ wspólnoty, jest konieczne, aby wspólnota podjęła uchwałę o zmianie sposobu zarządu na podstawie art. 18 ust. 2a: „Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.”

 

Niemniej jednak nawet jeżeli wszystkie lokale w danym budynku zostaną wyodrębnione i zbyte, to może się okazać, że odłączenie się od spółdzielni nie będzie możliwe, ponieważ w wyniku podziału geodezyjnego budynek jest tylko jednym z kilku zlokalizowanych na określonej nieruchomości gruntowej, a uchwała o zmianie sposobu zarządu wymaga akceptacji większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. I taką ewentualność powinni Państwo sprawdzić.

 

Procedura postępowania mająca na celu utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i wybranie zarządu może wyglądać mniej więcej tak:

 

a) sprawdzenie w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego listy współwłaścicieli danej nieruchomości (budynku), odpis księgi wieczystej nieruchomości to koszt ok. 30 zł, KW może nie obejmować wpisów wynikających z niedawno zawartych aktów notarialnych,

b) właściciele lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej kierują do zarządu spółdzielni wniosek o zwołanie zebrania właścicieli; wniosek powinien obejmować proponowany porządek zebrania wraz z projektami uchwał m.in.: uchwałę zgodnie z art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (protokołowana przez notariusza), uchwałę o wyborze zarządu, uchwałę określającą zarządzanie nieruchomością w okresie przejściowym (zwykle ok. 2-3 miesięcy), do wniosku powinna być również dołączona lista właścicieli popierających wniosek,

c) zarząd spółdzielni musi co najmniej z tygodniowym wyprzedzeniem zawiadomić na piśmie każdego właściciela lokalu z osobna o dniu, godzinie, miejscu i porządku obrad zebrania – do zawiadomienia musi zostać załączony projekt uchwały, który może przewidywać powierzenie zarządu właścicielom lokali, zarządcy lub również spółdzielni (jednakże projekt powinien być zgodny z wnioskiem właścicieli),

d) projekt uchwały musi zostać poddany pod głosowanie podczas zebrania protokołowanego przez notariusza – do podjęcia uchwały konieczne jest poparcie większości właścicieli lokali, obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Warto pamiętać, że prawo głosu przysługuje również spółdzielni;

e) w przypadku przyjęcia uchwały zarząd lub zarządca (administrator) na zlecenie zarządu dokonuje czynności mających na celu: uzyskanie nr NIP i REGON, założenie rachunku bankowego, podpisanie stosownych umów na dostawę mediów i świadczenie usług (dotychczasowe umowy są zawarte przez spółdzielnię mieszkaniową),

f) zarząd wspólnoty mieszkaniowej zwołuje zebranie wspólnoty w celu przyjęcia uchwał dotyczących regulaminów wspólnoty, wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i planu gospodarczego,

g) po okresie przejściowym zarząd WM przejmuje stosowną dokumentację od spółdzielni i rozpoczyna prowadzenie spraw wspólnoty.

 

W celu realizacji lit. g) zarząd WM musi wystąpić do spółdzielni o protokolarne przekazanie budynku i opisania stanu technicznego kamienicy oraz rozliczenie funduszy, związanych z prowadzeniem budynku.

 

Proszę pamiętać, że przejmowanie dokumentacji finansowej przez wspólnotę mieszkaniową od spółdzielni jest procesem długotrwałym. Typowy przypadek to:

 

  • trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy o dostawę wody, ciepła i innych mediów,
  • około trzytygodniowy (licząc od daty zakończenia usługi) okres oczekiwania na spływ ostatnich faktur wystawionych przez dostawców mediów,
  • kilkutygodniowy okres pracy działu rachunkowości mający na celu ewidencję wymienionych faktur oraz sporządzenie dokumentów finansowych przekazywanych nowemu zarządowi.

 

Przekazanie środków pieniężnych dokonywane jest w formie:

 

  • zmiany karty wzorów podpisów w banku i przejęcia na tej drodze uprawnień do dysponowania rachunkiem bankowym;
  • przelania środków pozostających na rachunku dotychczasowego zarządu (w szczególności, gdy jest to jednostka działająca zgodnie z ustawą Prawo budżetowe) na otworzony przez nowy zarząd rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej;
  • przekazania kasy wspólnoty mieszkaniowej.

 

Niestety z przekazaniem funduszu remontowego są często kłopoty, ale o ile powierzycie Państwo zarząd wykwalifikowanemu zarządcy nieruchomości, to ma on swoich prawników, którzy winni wyegzekwować rozliczenie funduszu i jego przekazanie.

 

A zatem rekomendowałabym w opisanym przypadku zwołanie w pierwszej kolejności nieformalnego spotkania mieszkańców bloku, podczas którego podjęto by decyzję o „ucieczce” ze spółdzielni i policzono siły. W następnym kroku, przy zakładanej obstrukcji spółdzielni, jeden czy kilku właścicieli może zwołać formalne zebranie wspólnoty mieszkaniowej, w trakcie którego w obecności notariusza przegłosowano by uchwałę o zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej, wybrano jej zarząd i powierzono administrowanie budynkiem np. wyspecjalizowanej firmie. Niemniej jednak zgodnie z komentarzem do ustawy o własności lokali (Gerard Bieniek, Zenon Marmaj, Rok wydania: 2008, Wydawnictwo: C.H. Beck, Wydanie: 7: „Uchwały wspólnoty podejmowane w sprawach, które wymagają sporządzenia protokołu notarialnego, nie mogą zapadać tylko w formie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, gdyż notariusz nie miałby okazji do sporządzenia takiego protokołu. Uchwały w tych sprawach muszą być podejmowane na zebraniu wspólnoty lub częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów oddanych na zebraniu”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć plus pięć =

»Podobne materiały

Odmowa wglądu w dokumenty wspólnoty pełnomocnikowi właściciela

Jestem pełnomocnikiem właściciela mieszkania upoważnionym do głosowania i w związku z tym prokurent wspólnoty mieszkaniowej (tak samo jak zarząd tej wspólnoty) odmawia mi wglądu do dokumentów wspólnoty. Czy to zgodne z prawem?

 

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Mam zamiar kupić mieszkanie wraz z prawem wyłącznego korzystania do przynależnego do niego ogródka przydomowego (ogródek jest na mapie osiedla). Czy ogródek ten stanowi część wspólną terenu wspólnoty? Czy będę go mogła zagospodarować po swojemu?

 

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Chciałbym zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, która zarządziła przeniesienie nadpłaconych zaliczek, uiszczanych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, na poczet funduszu remontowego wspólnoty. Osobiście uważam, że jest to niezgodne z pierwotnym przeznaczeniem tych kwot i powinny one zos

 

Problem z rozliczeniem kosztów CO we wspólnocie mieszkaniowej

Reprezentuję zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Mamy problem ze sposobem rozliczania kosztów ciepła w naszym bloku. Chodzi o to, że obowiązuje u nas uchwała określająca sposób rozliczania CO. Wszystkie mieszkania są opomiarowane licznikami, jednak liczniki z czasem tracą legalizację i mieszkania z niew

 

Przerobienie instalacji gazowej w mieszkaniu spółdzielczym

W ramach prowadzonego w mieszkaniu spółdzielczym remontu wezwałem kilka tygodni temu fachowca z uprawnieniami w dziedzinie gazownictwa, który na moje życzenie przerobił instalację gazową - przesunął rurę gazową z jednej części mieszkania do drugiej. Wymagało to ucięcia istniejącej już rury. Dowiedzi

 

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Potrzebuję porady na temat możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o uchwałę, w której wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę na zamontowanie pieców gazowych wraz z instalacją gazową w miejscach, w których do tej pory ich nie było, czyli np. w piwnicy. Celem ludzi, którzy to uchw

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »