Mamy 10 970 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont dachu przy współwłasności

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 17.07.2013

Mieszkam w domu, który stanowi współwłasność moją (39%) oraz sąsiadów (61%). Sąsiedzi (małżeństwo z dziećmi) chcą wymienić stary dach z blachy na zupełnie nowy pokryty dachówką. Otrzymałam od nich list polecony ze wstępnym kosztorysem i ostrzeżeniem, że jeśli się nie zgodzę na pokrycie stosownej części kosztów remontu, to wystąpią na drogę cywilnoprawną. Mnie natomiast nie stać na tak kosztowny remont, uważam, że wystarczyłoby wyremontowanie starego dachu. Czy sąsiedzi mają decydujący głos w sprawie, skoro mają większość udziałów w nieruchomości, a ja muszę się podporządkować?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zarówno remont, jak i wymianę dachu dotyczące rzeczy wspólnej należy zakwalifikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności zwykłego zarządu – jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak: S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253). „Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

 

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. „Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów” (art. 204 K.c.).

 

W konsekwencji odpowiedź na zadane przez Panią pytanie jest negatywna: współwłaściciele, którym łącznie przysługuje większość udziałów (61%) na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej, nie mają decydującego głosu w zakresie remontu lub wymiany dachu. W zaistniej sytuacji, jeśli nadal nie dojdzie pomiędzy Państwem do porozumienia co do zakresu inwestycji, realizacja ich zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania sądowego (nieprocesowego) uzyska Pani możność wyrażenia swego stanowiska, w tym zgody na remont dachu zamiast jego wymiany. Sąd oceni Pani argumentację oraz uzasadnienie projektu przedstawione przez współwłaścicieli większościowych we wniosku, rozstrzygnięcie zaś sprawy nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli.

 

Ponieważ Pani przysługuje jedynie 39% udziałów w rzeczy wspólnej, nie dysponuje Pani prawem samodzielnego skierowania wniosku do sądu w tej sprawie. Musi Pani zatem przyjąć rolę bierną i oczekiwać na doręczenie przez sąd odpisu złożonego wniosku wraz z zawiadomieniem o terminie posiedzenia. Nie można wykluczyć, że sąd podzieli zdanie współwłaścicieli większościowych i uzna, iż wymiana dachu jest celowa. Ewentualnie w toku postępowania można przeanalizować poszczególne pozycje z kosztorysu w celu dostosowania wartości konkretnych materiałów do stanu majątkowego współwłaściciela mniejszościowego.

 

Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaścicieli i umożliwia podjęcie kroków w organach administracji budowlanej. Dla organów administracji rozpoznającej ewentualny wniosek o wydanie pozwolenia na budowę lub przyjmujących zgłoszenie o pracach budowlanych takie postanowienie sądu powszechnego jest wystarczającym dokumentem dającym podstawę do uznania, iż spełniony został wymóg zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością.

 

Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05): „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC [a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu – przy. aut.], są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 KC, art. 170 KC czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

 

„Zgoda współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (poza wypadkami, gdy dla danej czynności wymagana jest forma szczególna) musi być niewątpliwa, a brak sprzeciwu współwłaścicieli przez kilka lat nie oznacza jeszcze aprobaty” (tak: Naczelny Sąd Administracyjny – Ośrodek Zamiejscowy w Warszawie w wyroku z 3 lipca 2003 r., sygn. akt IV SA 4069/01).

 

Gdyby zatem współwłaściciele dysponujący udziałem 61% samodzielnie dokonali wymiany dachu, usiłując „narzucić” Pani zakres i wartość inwestycji, zawarte przez nich umowy, np. z wykonawcami prac budowlanych, byłyby bezwzględnie nieważne. W związku z tym również płatności należne z tego tytułu byłyby pozbawione podstawy prawnej, wynikałyby bowiem z nieważnej czynności prawnej. Mogłaby Pani zasadnie odmówić partycypowania w kosztach przypadających proporcjonalnie na Pani udział, powołując się na przepis art. 410 § 2 K.c. Mielibyśmy do czynienia wówczas ze świadczeniem nienależnym, gdyż czynność prawna zobowiązująca do świadczenia byłaby nieważna i nie stałaby się ważna po spełnieniu świadczenia.

 

W orzecznictwie wielokrotnie analizowano konkretne działania w stosunku do rzeczy wspólnej, dokonując oceny, czy określona czynność mieści się w zakresie zwykłego zarządu, czy też należy już do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przykładowo za czynności, które nie mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu, uznane zostały: przebudowa elewacji (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 22 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1874/00), przebudowa i modernizacja poddasza (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 1 lutego 2002 r., II SA/Po 1876/00), wykorzystanie komina w celu włączenia pieca gazowego centralnego ogrzewania do przewodu spalinowego (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie z 23 sierpnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 687/99).

 

Warto też dodać w kontekście analizowanego stanu faktycznego, że jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 29 września 2004 r. (sygn. akt IV SA 1128/03): „Modernizacja polegająca na przebudowie obiektu budowlanego, stanowiącego współwłasność kilku osób, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgoda współwłaścicieli stanowi zatem niezbędną przesłankę prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć + pięć =

»Podobne materiały

Remont domu – odzyskanie nakładów

Rok temu ja i żona sprzedaliśmy nasze mieszkanie. Zainwestowaliśmy w dom rodzinny żony – zrobiliśmy dobudówkę i remont. Poszły na to wszystkie pieniądze. Teraz nam się nie układa, planujemy rozwód. Żona wyrzuciła mnie z domu. Czy mam szansę odzyskać zainwestowane pieniądze? Co robić?

 

Remont piwnicy a zgoda współwłaścicieli

Mam mieszkanie hipoteczne w domu o 4 lokalach. Każdy z właścicieli ma współwłasność ułamkową na części wspólne: strych, piwnicę, ogród. Piwnice są niezależnymi pomieszczeniami. W swojej piwnicy, która znajduje się pod kuchnią, chciałbym urządzić pomieszczenie gospodarcze. Chciałbym zrobić schod

 

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Jestem właścicielem lokalu w budynku, którym zarządza wspólnota mieszkaniowa. Chciałem dokonać remontu mieszkania, polegającego na wyburzeniu ścianek działowych (nie nośnych), wymianie instalacji elektrycznej, zdemontowaniu instalacji gazowej, dlatego powiadomiłem o tym wspólnotę. Otrzymałem informa

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »