Remont dachu we współwłasności – zgoda i koszty

Remont dachu a zarząd rzeczą wspólną

Jeżeli budynek nie jest objęty reżimem wspólnoty mieszkaniowej, lecz stanowi zwykłą współwłasność kilku osób, podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności nieruchomości. Każdy współwłaściciel ma udział w rzeczy wspólnej, a większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, a nie według liczby osób.

Trzeba odróżnić czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. Do zwykłego zarządu należą sprawy bieżące, związane z normalnym korzystaniem z rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym. Do takich czynności potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli tej zgody nie ma, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądu do dokonania czynności zwykłego zarządu.

Inaczej jest przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze wtedy pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce remont dachu trzeba oceniać według zakresu prac. Drobna naprawa przecieku, wymiana kilku uszkodzonych elementów lub zabezpieczenie przed szkodą może mieścić się w zwykłym zarządzie albo w czynnościach zachowawczych. Natomiast wymiana całego pokrycia, zmiana materiału, ingerencja w elementy konstrukcyjne, ocieplenie dachu połączone z przebudową albo kosztowna modernizacja najczęściej będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Jeżeli problemem nie jest planowany remont, lecz szkoda wynikająca z nieszczelności, zobacz także, co zrobić przy przeciekającym dachu we wspólnocie mieszkaniowej.

Czy większościowy współwłaściciel może sam zdecydować o wymianie dachu?

Nie zawsze. Współwłaściciel albo grupa współwłaścicieli posiadających większość udziałów, na przykład 61% albo 75%, nie mogą samodzielnie narzucić pozostałym współwłaścicielom kosztownej wymiany dachu, jeżeli taka inwestycja przekracza zwykły zarząd. W takiej sytuacji potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Przy pilnych pracach budowlanych problemem może być remont dachu we wspólnym domu i ustalenie, jaka zgoda współwłaścicieli jest potrzebna do wykonania prac. Jeżeli większościowi współwłaściciele chcą wymienić stary dach z blachy na nowe pokrycie dachówką, a mniejszościowy współwłaściciel uważa, że wystarczy naprawa albo tańszy remont, spór powinien zostać rozstrzygnięty merytorycznie. Istotne będą przede wszystkim stan techniczny dachu, opinia fachowca, bezpieczeństwo budynku, realne koszty, celowość użycia droższych materiałów i wpływ inwestycji na wszystkich współwłaścicieli.

Sam argument, że jednego ze współwłaścicieli nie stać na inwestycję, nie przesądza automatycznie o wyniku sprawy. Może jednak mieć znaczenie przy ocenie, czy planowany zakres prac jest racjonalny, czy nie jest nadmierny oraz czy istnieje tańsze rozwiązanie zapewniające prawidłowe utrzymanie nieruchomości. Jeżeli większość chce wykonać prace rażąco sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Plan, kosztorys i świadoma zgoda współwłaściciela

Zgoda na remont nie powinna być wymuszana ogólnikowym pismem. Współwłaściciel ma prawo wiedzieć, na co konkretnie ma się zgodzić i za co ma zapłacić. W praktyce należy żądać przynajmniej opisu zakresu robót, wstępnego kosztorysu, terminu wykonania prac, informacji o wykonawcy, zasad rozliczenia oraz uzasadnienia, dlaczego wybrano taki, a nie inny wariant remontu. Jeżeli współwłasność powstała po dziedziczeniu, podobne zasady trzeba odnieść do relacji między spadkobiercami; zobacz zgodę na remont domu po spadku.

Wynika to także z art. 200 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Współdziałanie nie oznacza biernego podporządkowania się większości. Oznacza możliwość świadomej oceny, czy planowane prace służą rzeczy wspólnej i wszystkim współwłaścicielom, czy raczej poprawiają komfort tylko części osób korzystających z budynku.

Jeżeli większościowi współwłaściciele kierują sprawę do sądu bez uprzedniego przedstawienia zakresu prac i kosztorysu, mniejszościowy współwłaściciel powinien podnosić, że odmowa zgody nie była bezzasadna, ponieważ nie otrzymał danych pozwalających na podjęcie świadomej decyzji. W odpowiedzi warto zaproponować wariant alternatywny, na przykład naprawę dachu, tańsze pokrycie albo etapowanie prac.

Kto ponosi koszty remontu dachu?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że przy udziale 39% zasadą jest udział w kosztach na poziomie 39%, a przy udziale 25% na poziomie 25%, chyba że strony zawarły ważne porozumienie o innym rozliczeniu.

Nie jest więc prawidłowe żądanie, aby współwłaściciel mający mniejszy udział płacił większą część kosztów tylko dlatego, że w budynku mieszka jedna rodzina albo że większościowy współwłaściciel tak ustalił. Rozliczenie powinno odnosić się do udziałów i do tego, czy prace dotyczą rzeczy wspólnej. Jeżeli remont dotyczy wyłącznie części używanej przez jednego współwłaściciela, zasadność obciążania pozostałych wymaga osobnej oceny.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli bez wymaganej zgody albo bez rozstrzygnięcia sądu zawrze umowę z wykonawcą i rozpocznie kosztowną modernizację, nie oznacza to automatycznie, że pozostali muszą zapłacić wskazaną przez niego część faktur. Taki współwłaściciel co do zasady nie może skutecznie zaciągać zobowiązań w imieniu pozostałych bez umocowania. Ewentualne roszczenia o zwrot kosztów będą zależały od tego, czy prace były konieczne, celowe, zgodne z zasadami prawidłowego zarządu i czy przyniosły korzyść rzeczy wspólnej.

Brak zgody na remont: postępowanie sądowe i formalności budowlane

Jeżeli remont albo wymiana dachu przekracza zwykły zarząd, a nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą złożyć do sądu wniosek o rozstrzygnięcie. Sprawa toczy się zasadniczo w trybie nieprocesowym. Współwłaściciel mniejszościowy powinien przedstawić swoje stanowisko, zastrzeżenia do kosztorysu, alternatywny zakres prac, argumenty techniczne oraz dokumenty potwierdzające, że planowana inwestycja jest nadmierna albo nieuzasadniona.

Prawomocne postanowienie sądu zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela. Może być następnie wykorzystane przy formalnościach budowlanych, jeżeli planowane prace wymagają wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W orzecznictwie przyjmuje się, że przy modernizacji lub przebudowie obiektu stanowiącego współwłasność zgoda współwłaścicieli jest istotna także z perspektywy prawa budowlanego.

Same formalności zależą od charakteru robót. Bieżąca konserwacja zwykle nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Remont w rozumieniu Prawa budowlanego polega na odtworzeniu stanu pierwotnego w istniejącym obiekcie i nie jest bieżącą konserwacją. Remont dachu obejmujący przegrody zewnętrzne albo elementy konstrukcyjne budynku, którego budowa wymagała pozwolenia, może wymagać zgłoszenia. Jeżeli prace są w istocie przebudową, nadbudową, rozbudową, ingerują w konstrukcję albo dotyczą zabytku, może być potrzebne pozwolenie lub dodatkowe uzgodnienia.

Co zrobić, gdy sąsiedzi narzucają remont dachu?

Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie, najlepiej listem poleconym albo e-mailem z potwierdzeniem odbioru, aby zachować dowód stanowiska. W piśmie warto wskazać, że nie odmawia się co do zasady koniecznych prac zabezpieczających budynek, ale brak jest zgody na konkretną inwestycję bez przedstawienia szczegółowego zakresu i kosztorysu.

W takim piśmie można zażądać dokumentacji technicznej, opinii dekarza lub konstruktora, kosztorysu, porównania wariantów, informacji o formalnościach administracyjnych i zasadach rozliczenia według udziałów. Jeżeli dach przecieka i grozi powstaniem szkody, warto jednocześnie dopuścić pilne, tymczasowe zabezpieczenie budynku. Czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa mogą być podejmowane przez każdego współwłaściciela, ale nie powinny być pretekstem do przeprowadzenia szerokiej modernizacji bez zgody.

Jeżeli prace już się rozpoczęły, należy niezwłocznie złożyć sprzeciw wobec zakresu wykraczającego poza konieczne zabezpieczenie, wezwać do przedstawienia dokumentów oraz rozważyć zawiadomienie właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej albo nadzoru budowlanego, jeżeli istnieje podejrzenie prowadzenia robót bez wymaganych formalności.

FAQ

Podsumowanie

Współwłaściciel większościowy nie ma automatycznego prawa do narzucenia wymiany dachu, jeżeli zakres prac przekracza zwykły zarząd. Przy dużym remoncie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo postanowienie sądu. Mniejszościowy współwłaściciel powinien żądać kosztorysu, zakresu prac i uzasadnienia inwestycji, a w razie sporu przedstawić własne argumenty oraz alternatywny wariant remontu.

Rozliczenie kosztów powinno następować przede wszystkim według udziałów, chyba że strony umówiły się inaczej. Prace wykonane bez wymaganej zgody mogą prowadzić do sporu o zwrot kosztów, zwłaszcza gdy nie były konieczne albo wykraczały poza zachowanie budynku w należytym stanie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 200, art. 201, art. 202, art. 204, art. 207 i art. 209 - Dz.U. 2025 poz. 1071.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 3, art. 29, art. 30 i art. 32 - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05.
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2003 r., sygn. akt IV SA 4069/01.
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1874/00.
8. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 lutego 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1876/00.
9. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 sierpnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 687/99.
10. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2004 r., sygn. akt IV SA 1128/03.