Uregulowanie własności domu po zmarłych właścicielach

Od czego zacząć uregulowanie własności domu?

W opisanej sytuacji punktem wyjścia nie jest „przepisanie domu”, lecz uporządkowanie następstwa prawnego po zmarłych właścicielach. Jeżeli teść i teściowa nie zostawili testamentów, dziedziczenie następuje z ustawy na zasadach określonych w art. 931 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w pierwszej kolejności powołane do spadku są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek.

To oznacza, że najpierw trzeba ustalić, kto i po kim dziedziczył, a dopiero później rozważać dział spadku, zniesienie współwłasności albo ewentualne zasiedzenie. Bez tego nie da się bezpiecznie wpisać własności do księgi wieczystej ani ocenić, czy przejęcie domu bez spłaty jest realne.

Kto dziedziczy dom po teściach?

Jeżeli dom należał do obojga teściów, najczęściej najpierw trzeba ustalić spadek po teściu, a potem po teściowej. To są dwa odrębne spadki. W praktyce często wygląda to tak, że po śmierci pierwszego z małżonków jego udział w nieruchomości dziedziczy pozostający przy życiu małżonek i dzieci. Po śmierci drugiego małżonka dziedziczeniu podlega już jego udział powiększony o to, co odziedziczył wcześniej.

Nie da się więc poprawnie ustalić udziałów „na skróty” bez prześledzenia obu dziedziczeń. Dodatkowo, skoro jeden z braci męża zmarł, jego udział w spadku po rodzicach nie przepada, tylko wchodzi do jego własnego spadku i przechodzi na jego spadkobierców.

Jeżeli potrzebujesz uporządkować także dalsze etapy po dziedziczeniu, zobacz również: podatek PCC przy dziale spadku i zniesieniu współwłasności.

Jak formalnie potwierdzić, kto jest spadkobiercą?

Są dwie podstawowe drogi:

• sądowe stwierdzenie nabycia spadku – na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego,
• notarialny akt poświadczenia dziedziczenia – jeżeli spełnione są warunki z ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

W praktyce przy starszych sprawach rodzinnych, wielu spadkobiercach i możliwych rozbieżnościach co do kręgu osób uprawnionych częściej wybierana jest droga sądowa. Zgodnie z art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego właściwy jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a gdy nie da się go ustalić w Polsce – sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część.

Do wniosku zwykle dołącza się akty zgonu spadkodawców, akty stanu cywilnego spadkobierców oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, w szczególności numer księgi wieczystej.

Czy można przejąć dom bez spłaty pozostałych spadkobierców?

Zasadniczo tylko wtedy, gdy pozostali uprawnieni zgodzą się na takie rozwiązanie. Dział spadku może nastąpić na mocy umowy albo orzeczenia sądu – tak stanowi art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działowa musi mieć formę aktu notarialnego, o czym mówi art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy zgodzą się, aby dom przypadł jednej osobie bez obowiązku spłaty, można tak ukształtować umowę, ale wymaga to jednomyślności. Jeżeli zgody nie ma, sąd co do zasady bierze pod uwagę wartość udziałów i interesy wszystkich uczestników. W praktyce przy przyznaniu całej nieruchomości jednej osobie bardzo często pojawiają się spłaty na rzecz pozostałych współspadkobierców.

Podstawą do rozstrzygnięcia przez sąd są m.in. art. 680–689 Kodeksu postępowania cywilnego, w tym art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym sąd z urzędu ustala skład i wartość spadku ulegającego podziałowi.

Czy opieka nad teściową i mieszkanie w domu wzmacniają Pani pozycję?

Tak – ale nie dają automatycznie własności. Nakłady na nieruchomość, remonty, opłacanie podatków, utrzymanie domu czy osobista opieka nad właścicielką mogą mieć znaczenie dowodowe i rozliczeniowe. W postępowaniu o dział spadku albo zniesienie współwłasności można podnosić roszczenia z tytułu nakładów poniesionych na wspólną nieruchomość, jeżeli są odpowiednio udokumentowane.

To jednak nie zmienia zasady, że samo korzystanie z domu za życia właścicielki albo po jej śmierci nie oznacza jeszcze nabycia własności. Bardzo ważne jest rozróżnienie między posiadaniem zależnym a posiadaniem samoistnym.

Jeżeli chcesz lepiej zrozumieć tę różnicę, zobacz również: posiadanie zależne a prawo zasiedzenia nieruchomości.

Kiedy zasiedzenie domu jest w ogóle możliwe?

Zasiedzenie nieruchomości reguluje art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny od 20 lat w dobrej wierze albo od 30 lat w złej wierze.

W sprawach rodzinnych najczęściej problemem nie jest sam upływ czasu, lecz wykazanie, że dana osoba była posiadaczem samoistnym, czyli władała nieruchomością jak właściciel w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego. Jeżeli ktoś mieszkał w domu za zgodą właścicieli albo jako członek rodziny, sądy często uznają, że początkowo był jedynie posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

W przypadku współspadkobierców i osób bliskich samo wyłączne zamieszkiwanie zwykle nie wystarcza. Potrzebne jest jeszcze wyraźne ujawnienie wobec pozostałych, że dana osoba od pewnego momentu włada nieruchomością jak jedyny właściciel i wbrew prawom innych. Takie stanowisko od lat potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach dotyczących zasiedzenia udziałów współwłaścicieli.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia w takiej sprawie?

Nie można z góry przyjąć, że termin zawsze biegnie od dnia śmierci teściowej. To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Termin zasiedzenia liczy się od chwili, gdy dana osoba zaczęła wykonywać posiadanie samoistne, a nie od samego zamieszkania w domu czy opieki nad krewnym.

Jeżeli do domu wprowadzili się Państwo jeszcze za życia teściowej za jej zgodą, to początkowo nie było to posiadanie samoistne wobec całej nieruchomości. Po śmierci właścicielki również nie zawsze dochodzi automatycznie do rozpoczęcia biegu zasiedzenia, bo spadkobierca albo osoba związana ze spadkobiercą może nadal korzystać z domu w ramach współposiadania wynikającego z relacji rodzinnych i spadkowych.

Dlatego twierdzenie, że „wystarczy 30 lat od śmierci teściowej”, byłoby zbyt uproszczone. W niektórych sprawach termin może zacząć biec później, jeżeli dopiero od pewnego momentu da się wykazać wyłączne i samoistne władanie przeciwko pozostałym współuprawnionym.

Jakie dowody są potrzebne przy zasiedzeniu?

W sprawie o zasiedzenie znaczenie mają zwłaszcza:

• dowody opłacania podatku od nieruchomości, rachunków i kosztów utrzymania,
• dokumenty remontów i inwestycji,
• zeznania świadków potwierdzające, kto i od kiedy traktował dom jak właściciel,
• korespondencja pokazująca, że inni spadkobiercy byli wyłączeni z korzystania z domu albo wiedzieli o wyłącznym roszczeniu do własności,
• dane z księgi wieczystej i ewidencji gruntów.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia rozpoznaje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym. Opłata stała od takiego wniosku wynosi obecnie 2000 zł na podstawie art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy wdowa po spadkobiercy może zasiedzieć dom po teściach?

Może, ale tylko przy spełnieniu ustawowych przesłanek. Sama więź rodzinna z mężem, który był jednym ze spadkobierców, nie daje automatycznie prawa do całej nieruchomości. Jeżeli mąż był spadkobiercą po rodzicach, po jego śmierci do jego spadku wchodzi udział w majątku spadkowym po rodzicach. Ten udział może następnie przypaść jego własnym spadkobiercom.

Co ważne, jeżeli celem byłoby zasiedzenie całej nieruchomości albo udziałów pozostałych współspadkobierców, trzeba wykazać nie tylko długoletnie zamieszkiwanie, ale też posiadanie samoistne skierowane przeciwko prawom innych osób uprawnionych.

Jakie są opłaty i formalności przy dziale spadku?

Jeżeli sprawa trafi do sądu, opłata od wniosku o dział spadku wynosi 500 zł, a jeżeli zawiera zgodny projekt działu spadku – 300 zł. Wynika to z art. 51 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli dział spadku dotyczy nieruchomości, zwykle potrzebne są:

• prawomocne postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia,
• odpis księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów – jeżeli są potrzebne do oznaczenia nieruchomości,
• dane wszystkich spadkobierców,
• czasem operat szacunkowy, gdy sporna jest wartość domu.

Po prawomocnym stwierdzeniu nabycia spadku osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej powinny pamiętać także o zgłoszeniu nabycia spadku do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2, jeżeli chcą skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Termin wynosi co do zasady 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Przy starych, niezgłoszonych wcześniej spadkach trzeba każdorazowo sprawdzić skutki podatkowe indywidualnie.

Co praktycznie warto zrobić w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniejsza kolejność działań zwykle wygląda tak:

1. ustalić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej,
2. przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku po teściu i teściowej, jeżeli dotąd tego nie zrobiono,
3. ustalić, kto odziedziczył udział po zmarłym mężu,
4. ocenić, czy istnieje szansa na zgodny dział spadku,
5. dopiero potem analizować, czy w konkretnej sprawie realne jest zasiedzenie.

Jeżeli pozostali spadkobiercy nie interesują się nieruchomością, czasem udaje się zawrzeć porozumienie notarialne. Jeśli jednak oczekują rozliczenia, przejęcie domu bez spłaty może być bardzo trudne. Z kolei czekanie wyłącznie na zasiedzenie bez analizy dowodów bywa ryzykowne, bo po latach może się okazać, że posiadanie nie miało charakteru samoistnego.

FAQ

Czy można od razu przepisać dom na wdowę i dzieci?

Nie, jeżeli dom nadal formalnie należy do spadku po teściach. Najpierw trzeba ustalić spadkobierców i ich udziały, a dopiero później przeprowadzić dział spadku lub inną właściwą procedurę.

Czy pozostali spadkobiercy muszą wyrazić zgodę na dział spadku?

Na umowny dział spadku – tak, i przy nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Gdy zgody nie ma, działu może dokonać sąd na wniosek choćby jednego spadkobiercy.

Czy wieloletnia opieka nad teściową daje prawo do domu?

Nie daje automatycznie własności. Może jednak mieć znaczenie przy rozliczeniu nakładów albo przy ocenie całokształtu relacji rodzinnych i sposobu korzystania z domu.

Czy zasiedzenie zawsze liczy się od śmierci właściciela?

Nie. Termin liczy się od chwili rozpoczęcia posiadania samoistnego. W sprawach rodzinnych często jest to kwestia sporna i zależy od dowodów.

Czy przejęcie domu bez spłaty jest możliwe?

Tak, ale najczęściej tylko wtedy, gdy pozostali spadkobiercy zgodzą się na to dobrowolnie. Bez ich zgody sąd zwykle uwzględnia wartość udziałów i może orzec spłaty.

Źródła

• art. 172 § 1–2, art. 336, art. 931 § 1, art. 1025 § 1, art. 1037 § 1–2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 628, art. 680–689, w tym art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 40, art. 51 ust. 1–2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie