Wypowiedzenie umowy najmu przez konflikt ze współlokatorami

Czy można szybciej wypowiedzieć umowę najmu pokoju?

Podstawowe znaczenie ma to, czy umowa najmu pokoju została zawarta na czas oznaczony, czy na czas nieoznaczony. Jeżeli jest to umowa na czas nieoznaczony, strony mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów wynikających z umowy, a w braku takich postanowień z terminów ustawowych. Przy najmie lokalu, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, trzeba dodatkowo pamiętać o art. 688 Kodeksu cywilnego, który przewiduje wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że strony skutecznie uregulowały tę kwestię inaczej.

Inaczej wygląda sytuacja przy najmie zawartym na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego strony mogą wypowiedzieć taki najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że sama chęć wcześniejszej wyprowadzki, nawet uzasadniona konfliktem ze współlokatorami, nie zawsze wystarczy do jednostronnego skrócenia trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Jeżeli umowa przewiduje wypowiedzenie z ważnych przyczyn, naruszenie zasad zamieszkiwania, bezprawny podnajem, zwiększenie liczby mieszkańców, groźby albo uciążliwe zachowania mogą być argumentem za skorzystaniem z tej klauzuli. Trzeba jednak liczyć się z tym, że w razie sporu wynajmujący może zakwestionować zasadność wypowiedzenia, a ostateczna ocena będzie zależała od dowodów i treści umowy.

Konflikt ze współlokatorami a naruszenie warunków umowy

Jeżeli umowa została zawarta przy założeniu, że w mieszkaniu poza najemcą będą mieszkały jeszcze dwie osoby, a faktycznie przebywa tam dodatkowa osoba wprowadzona bez zgody właściciela, mamy do czynienia z istotną zmianą warunków korzystania z lokalu. Szczególnie ważne jest to wtedy, gdy umowa wyraźnie zakazuje podnajmu albo oddawania pokoju do używania osobie trzeciej.

Najemca pokoju nie zawsze ma bezpośrednie roszczenie wobec współlokatora wynikające z umowy najmu, bo stroną jego umowy jest najczęściej właściciel. Może natomiast wezwać wynajmującego, aby doprowadził stan lokalu do zgodności z umową: usunął skutki bezprawnego podnajmu, rozliczył media według rzeczywistej liczby osób i zapewnił możliwość spokojnego korzystania z pokoju oraz części wspólnych.

W praktyce warto wysłać do wynajmującego pisemne wezwanie, najlepiej e-mailem oraz listem poleconym albo przez inny kanał pozwalający wykazać datę doręczenia. W wezwaniu należy opisać naruszenia, wskazać dowody, wyznaczyć krótki termin na reakcję i zastrzec, że brak działania może skutkować wypowiedzeniem umowy z powodu naruszenia warunków najmu.

Wady lokalu i zagrożenie zdrowia lub bezpieczeństwa najemcy

W opisanej sytuacji trzeba rozróżnić zwykły konflikt od takiego stanu rzeczy, który uniemożliwia normalne i bezpieczne korzystanie z mieszkania. Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Jeżeli wady uniemożliwiają używanie rzeczy zgodnie z umową, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie ich w odpowiednim czasie albo usunąć ich się nie da, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeszcze dalej idzie art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdy wiedział o tych wadach przy zawarciu umowy. Klasyczne przykłady to zagrzybienie, zawilgocenie, substancje toksyczne albo stan techniczny zagrażający bezpieczeństwu. W konkretnych okolicznościach znaczenie mogą mieć także uciążliwości pochodzące z lokalu lub od osób stale tam przebywających, jeżeli realnie zagrażają zdrowiu lub uniemożliwiają korzystanie z mieszkania.

Nie każde niemiłe zachowanie współlokatora będzie jednak wadą lokalu w rozumieniu przepisów. Groźby, codzienne używanie środków odurzających, zastraszanie najemcy i sugestie skrzywdzenia zwierzęcia należy traktować przede wszystkim jako problem bezpieczeństwa oraz naruszenie obowiązku zapewnienia spokojnego używania przedmiotu najmu. Dlatego przed wypowiedzeniem bez zachowania terminu warto zgromadzić dowody: wiadomości, nagrania, zeznania świadków, notatki z interwencji policji, korespondencję z właścicielem oraz potwierdzenia poniesionych kosztów.

Jak przygotować wypowiedzenie albo porozumienie z właścicielem?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest najpierw próba rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Takie porozumienie powinno być pisemne i określać datę zakończenia najmu, sposób rozliczenia kaucji, mediów, czynszu oraz ewentualnych nadpłat. Jeżeli właściciel obawia się pustostanu, można zaproponować znalezienie nowego najemcy, ale tylko za jego zgodą i bez samodzielnego przekazywania pokoju osobie trzeciej, jeżeli umowa tego zabrania.

Jeżeli właściciel nie reaguje, należy przejść do trybu formalnego. W piśmie do wynajmującego warto wskazać, że umowa została zawarta przy określonej liczbie mieszkańców, podnajem był zakazany, a obecna sytuacja zwiększa koszty, pogarsza warunki używania mieszkania i powoduje obawę o bezpieczeństwo. Następnie należy zażądać przywrócenia stanu zgodnego z umową w konkretnym terminie, np. 3 lub 7 dni, zależnie od skali zagrożenia.

Jeżeli naruszenia nie zostaną usunięte, możliwe są dwa warianty. Pierwszy to wypowiedzenie na zasadach wynikających z umowy, np. z zachowaniem trzymiesięcznego terminu. Drugi to wypowiedzenie bez zachowania terminu, powołujące się na poważne naruszenia, niemożność bezpiecznego korzystania z lokalu oraz przepisy o wadach rzeczy najętej. Ten drugi wariant jest szybszy, ale bardziej sporny, dlatego powinien być dobrze uzasadniony i udokumentowany.

Czy można żądać zwrotu zawyżonych rachunków?

Roszczenie o zwrot części rachunków zależy od tego, jak w umowie uregulowano opłaty za media. Jeżeli umowa przewiduje podział kosztów według liczby mieszkańców, a faktycznie mieszkała dodatkowa osoba, najemca może żądać korekty rozliczenia. Jeżeli rachunki były dzielone ryczałtowo albo według podliczników, trzeba ustalić, czy dodatkowa osoba rzeczywiście spowodowała nadpłatę po stronie najemcy.

W pierwszej kolejności warto wezwać właściciela do przedstawienia rozliczenia mediów z uwzględnieniem faktycznej liczby osób zamieszkujących lokal. Jeżeli najemca zapłacił zawyżoną część opłat, może żądać zwrotu nadpłaty od osoby, która ją spowodowała, albo od wynajmującego, jeżeli to on odpowiada wobec najemcy za prawidłowe rozliczenie i warunki najmu. Podstawą może być naruszenie umowy albo bezpodstawne wzbogacenie, zależnie od konstrukcji umowy i sposobu płatności.

Nie należy jednak samodzielnie potrącać spornych kwot z czynszu bez podstawy i bez poinformowania wynajmującego. Bezpieczniej jest najpierw sporządzić zestawienie nadpłaty, zażądać korekty i zachować dowody płatności. Potrącenie może być możliwe, ale powinno zostać dokonane ostrożnie i w sposób pozwalający wykazać istnienie oraz wysokość wierzytelności.

Kiedy wezwać policję?

Jeżeli współlokatorzy grożą najemcy, zastraszają go, zakłócają spokój albo używają w mieszkaniu środków odurzających, nie trzeba czekać na powrót właściciela. W razie bezpośredniego zagrożenia należy wezwać policję. Zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego może stanowić wykroczenie z art. 51 Kodeksu wykroczeń. Groźby wobec najemcy mogą natomiast, zależnie od treści i okoliczności, być oceniane na gruncie Kodeksu karnego, w szczególności gdy wzbudzają uzasadnioną obawę ich spełnienia.

Zgłoszenia na policję mają także znaczenie dowodowe. Notatka z interwencji, numer sprawy albo dane funkcjonariuszy mogą później potwierdzać, że problem był realny, a nie jedynie subiektywny. To ważne zwłaszcza wtedy, gdy najemca chce wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu albo domagać się zwrotu kosztów.

FAQ

Czy konflikt ze współlokatorami pozwala wypowiedzieć najem od razu?

Nie zawsze. Zwykły konflikt najczęściej nie wystarczy. Natychmiastowe wypowiedzenie może być uzasadnione dopiero wtedy, gdy sytuacja uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z umową, zagraża zdrowiu lub bezpieczeństwu albo wynajmujący nie reaguje na poważne naruszenia mimo pisemnego wezwania.

Czy bezprawny podnajem przez współlokatora daje prawo do wyprowadzki?

Może być ważnym argumentem, zwłaszcza gdy umowa zakazuje podnajmu i określa liczbę mieszkańców. Najemca powinien jednak zgłosić naruszenie właścicielowi i wezwać go do przywrócenia stanu zgodnego z umową. Dopiero brak reakcji może wzmacniać podstawy do wcześniejszego wypowiedzenia.

Czy można nie płacić czynszu za trzy miesiące wypowiedzenia?

Jeżeli umowa skutecznie trwa, czynsz co do zasady jest należny. Brak zapłaty może spowodować roszczenia właściciela. Inaczej może być wtedy, gdy najem został skutecznie rozwiązany bez zachowania terminu albo strony podpisały porozumienie o wcześniejszym zakończeniu umowy.

Czy można żądać zwrotu rachunków za dodatkową osobę?

Tak, jeżeli najemca wykaże, że zapłacił zawyżoną część opłat wskutek zamieszkania dodatkowej osoby albo błędnego rozliczenia mediów. Potrzebne będą rachunki, potwierdzenia płatności, zasady rozliczeń z umowy oraz dowody, że w lokalu faktycznie mieszkała dodatkowa osoba.

Co zrobić, gdy współlokator grozi najemcy?

W razie bezpośredniego zagrożenia należy wezwać policję. Równolegle warto zawiadomić właściciela na piśmie, opisać zdarzenia, zachować wiadomości i poprosić świadków o potwierdzenie sytuacji. Takie dowody mogą być kluczowe przy wypowiedzeniu umowy i ewentualnym sporze.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 659, art. 662, art. 664, art. 673, art. 682 i art. 688.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 w zakresie wypowiedzenia przez właściciela.
• Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń, w szczególności art. 51.
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, w szczególności art. 190.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1986 r., sygn. akt II CR 362/86.