Najemcy naruszający porządek domowy – odpowiedzialność właściciela

Obowiązki najemcy i porządek domowy

Najemca lokalu nie może korzystać z mieszkania całkowicie dowolnie. Zgodnie z art. 683 Kodeksu cywilnego:

„Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów”.

Oznacza to, że najemca powinien przestrzegać regulaminu budynku, zasad ciszy nocnej, zasad korzystania z części wspólnych oraz zwykłych reguł współżycia sąsiedzkiego. Regulamin porządku domowego nie może jednak odbierać najemcy uprawnień wynikających z umowy najmu ani wprowadzać zakazów sprzecznych z prawem.

W praktyce najczęstsze problemy dotyczą nocnych imprez, hałasów, zaśmiecania klatki schodowej, dewastacji części wspólnych, uciążliwego ruchu osób w lokalu albo prowadzenia w mieszkaniu działalności, która wykracza poza normalne korzystanie z lokalu mieszkalnego.

Kiedy zachowanie najemcy uzasadnia wypowiedzenie umowy?

W Kodeksie cywilnym znajduje się przepis pozwalający wynajmującemu zareagować na poważne naruszenia. Zgodnie z art. 685 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Przy lokalu mieszkalnym trzeba jednak uwzględnić przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli najemca jest lokatorem uprawnionym do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela musi być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę. W razie używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków, niszczenia urządzeń wspólnych albo rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, właściciel powinien najpierw udzielić pisemnego upomnienia. Dopiero jeśli lokator mimo upomnienia nadal narusza porządek, możliwe jest wypowiedzenie najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie bez właściwej podstawy albo bez zachowania formy pisemnej może być nieskuteczne. Dlatego przed rozwiązaniem umowy warto zgromadzić dowody: skargi sąsiadów, korespondencję ze spółdzielnią, notatki z interwencji, nagrania zgodne z prawem, protokoły administracji albo zeznania świadków.

Co oznacza rażące lub uporczywe naruszanie porządku?

Rażące naruszenie to zachowanie poważne, wyraźnie przekraczające zwykłe niedogodności sąsiedzkie. Uporczywe naruszenie oznacza z kolei zachowanie powtarzające się, trwające mimo zwrócenia uwagi lub upomnienia. Jednorazowa głośniejsza wizyta gości, choć naganna, zazwyczaj nie wystarcza do zastosowania najdalej idących sankcji.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której najemcy regularnie urządzają nocne imprezy, zakłócają spoczynek sąsiadów, niszczą części wspólne, pozostawiają odpady na klatce albo dopuszczają do stałego napływu osób powodujących uciążliwości. Podobnie ocenia się przypadki, w których korzystanie z lokalu odbiega od zwykłej funkcji mieszkalnej, np. gdy lokal faktycznie staje się miejscem uciążliwej działalności.

Nie zawsze sama nietypowa aktywność w mieszkaniu będzie bezprawna. Przykładowo to, czy można prowadzić hodowlę kotów w lokalu, zależy od skali, warunków sanitarnych, uciążliwości zapachowych, hałasu oraz postanowień regulaminu i umowy. Dopiero realne, powtarzalne naruszanie praw innych mieszkańców może uzasadniać mocniejsze działania.

Odpowiedzialność właściciela za najemców wobec spółdzielni albo wspólnoty

Na gruncie prawa karnego właściciel mieszkania nie odpowiada automatycznie za wybryki najemców. Jeżeli to najemcy zakłócają spokój, to oni mogą ponosić odpowiedzialność za własne zachowanie. Nie oznacza to jednak, że właściciel może całkowicie zignorować skargi.

W relacjach ze spółdzielnią mieszkaniową albo wspólnotą adresatem obowiązków związanych z lokalem jest przede wszystkim właściciel. To on ma tytuł prawny do lokalu, ponosi opłaty i powinien tak wykonywać swoje prawo, aby lokal nie był źródłem ponadprzeciętnych uciążliwości. Przy ocenie sytuacji znaczenie ma także to, czy chodzi o odrębną własność, czy inne prawo do lokalu spółdzielczego.

Samo pismo ze spółdzielni nie odbiera właścicielowi lokalu. Jeżeli spółdzielnia powołuje się na statut i grozi wykluczeniem z członkostwa, trzeba odróżnić członkostwo w spółdzielni od prawa własności lokalu. Ewentualne wykluczenie, o ile w ogóle byłoby dopuszczalne w konkretnym stanie faktycznym i statutowym, nie jest równoznaczne z utratą odrębnej własności lokalu.

Właściciel powinien jednak wykazać, że reaguje rozsądnie: kontaktuje się z najemcami, żąda zaprzestania naruszeń, przesyła pisemne upomnienie, weryfikuje skargi i rozważa wypowiedzenie umowy, jeśli naruszenia są rzeczywiste i powtarzalne. Bierne ignorowanie problemu może być później przedstawiane jako rażące niedbalstwo albo naruszanie obowiązków właściciela.

Czy spółdzielnia może doprowadzić do sprzedaży mieszkania?

Najdalej idącą sankcją jest przymusowa sprzedaż lokalu. Nie następuje ona jednak na podstawie samego pisma spółdzielni ani decyzji administracji budynku. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali:

„Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

„Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.

Przepis ten stosuje się bardzo ostrożnie, bo prowadzi do przymusowej utraty własności. Wspólnota musi wystąpić z pozwem, a sąd bada, czy naruszenia są rzeczywiście rażące lub uporczywe oraz czy mniej dolegliwe środki okazały się niewystarczające. W przypadku budynków zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową znaczenie ma art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: z żądaniem z art. 16 ustawy o własności lokali występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że spółdzielnia nie powinna skutecznie doprowadzić do licytacji wyłącznie z powodu niepotwierdzonych skarg jednego sąsiada. Potrzebne są poważne dowody i procedura sądowa. Jeżeli właściciel reaguje, upomina najemców i podejmuje działania naprawcze, znacząco osłabia argumentację przeciwko sobie.

Co powinien zrobić właściciel po otrzymaniu skarg?

Najpierw należy oddzielić fakty od emocji. Właściciel powinien poprosić spółdzielnię lub sąsiadów o wskazanie dat, godzin i rodzaju naruszeń. Ogólne twierdzenie, że „lokatorzy są uciążliwi”, to za mało, aby wypowiedzieć umowę albo uzasadnić daleko idące sankcje wobec właściciela.

Drugim krokiem powinien być kontakt z najemcami i pisemne upomnienie. Pismo powinno wskazywać zarzuty, przypominać o obowiązkach z umowy, regulaminu i art. 683 Kodeksu cywilnego oraz uprzedzać, że dalsze naruszanie porządku może skutkować wypowiedzeniem umowy. Warto doręczyć je w sposób pozwalający wykazać odbiór.

Jeżeli naruszenia się powtarzają, właściciel może rozważyć wypowiedzenie umowy w trybie właściwym dla danego rodzaju najmu. Przy lokalu mieszkalnym trzeba szczególnie pilnować formy pisemnej, przyczyny wypowiedzenia i terminu wynikającego z ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli zachowanie najemców jest bardzo poważne, sąsiedzi lub właściciel innego lokalu mogą też korzystać z instrumentów przewidzianych w art. 13 tej ustawy.

Warto również przeanalizować umowę najmu. Dobrze przygotowana umowa powinna odsyłać do regulaminu budynku, zakazywać uciążliwego korzystania z lokalu, przewidywać obowiązek naprawienia szkód oraz umożliwiać kontrolę lokalu w uzasadnionych przypadkach, z poszanowaniem praw najemcy.

Jak bronić się przed zbyt daleko idącymi żądaniami spółdzielni?

Jeżeli spółdzielnia grozi wykluczeniem, procesem albo sprzedażą mieszkania, właściciel powinien odpowiedzieć na piśmie. W odpowiedzi warto wskazać, że żąda przedstawienia konkretnych dowodów, nie uchyla się od obowiązków, podjął działania wobec najemców i nie zgadza się na utożsamianie pojedynczych lub niepotwierdzonych skarg z rażącym naruszaniem porządku domowego.

W razie procesu właściciel może bronić się tym, że zarzuty są nieudowodnione, incydentalne albo wyolbrzymione, że skargi pochodzą od jednej skonfliktowanej osoby, że nie było interwencji służb, a właściciel podejmował realne działania naprawcze. Może też powoływać się na zasadę proporcjonalności i zarzut nadużycia prawa, jeżeli żądanie sprzedaży lokalu jest nieadekwatne do skali problemu.

Jeżeli konflikt dotyczy budynku, w którym dopiero kształtuje się relacja między spółdzielnią a właścicielami lokali, pomocna może być analiza zasad zarządu nieruchomością oraz tego, jakie organy są właściwe do podjęcia decyzji. To szczególnie ważne tam, gdzie właściciele rozważają zmianę modelu zarządzania nieruchomością albo dokładne ustalenie kompetencji spółdzielni i właścicieli lokali.

FAQ

Czy właściciel odpowiada karnie za hałasy najemców?

Co do zasady nie. Za własne zachowanie odpowiadają osoby, które zakłócają porządek. Właściciel może jednak ponosić konsekwencje cywilne lub organizacyjne, jeżeli mimo skarg nie podejmuje żadnych działań wobec najemców.

Czy do wypowiedzenia najmu potrzebna jest interwencja policji?

Nie zawsze. Interwencja policji może być ważnym dowodem, ale naruszenia można wykazywać także zeznaniami sąsiadów, korespondencją, protokołami administracji, nagraniami zgodnymi z prawem i pisemnymi skargami.

Czy można od razu wyrzucić uciążliwego najemcę z mieszkania?

Nie. Nawet gdy najemca narusza porządek, właściciel musi zastosować właściwy tryb wypowiedzenia i nie może samowolnie usuwać rzeczy najemcy, wymieniać zamków ani odcinać mediów. Przy lokalu mieszkalnym szczególne znaczenie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy jedna skarga sąsiada wystarczy do sprzedaży mieszkania?

Zwykle nie. Przymusowa sprzedaż lokalu to środek wyjątkowy. Sąd powinien badać, czy naruszenia są poważne, powtarzalne, udowodnione i czy rzeczywiście czynią korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Czy spółdzielnia może sprzedać lokal bez sądu?

Nie. Spółdzielnia nie może samodzielnie sprzedać cudzego lokalu. W przypadku odrębnej własności ewentualne żądanie sprzedaży wymaga procesu sądowego, a sama sprzedaż odbywa się w drodze licytacji według przepisów o egzekucji z nieruchomości.

Co powinno zawierać pisemne upomnienie do najemcy?

Upomnienie powinno wskazywać konkretne naruszenia, daty lub opis zdarzeń, obowiązki wynikające z umowy i regulaminu, żądanie zaprzestania naruszeń oraz informację, że dalsze zachowanie może skutkować wypowiedzeniem umowy.

Podsumowanie

Wynajmujący powinien reagować na naruszanie porządku domowego przez najemców, ale nie każda skarga sąsiada uzasadnia wypowiedzenie umowy albo sankcje wobec właściciela. Kluczowe są dowody, powtarzalność naruszeń, wcześniejsze upomnienie najemców i zachowanie właściwej procedury. Spółdzielnia lub wspólnota mogą w skrajnych przypadkach dążyć do przymusowej sprzedaży lokalu, lecz wymaga to procesu sądowego i wykazania szczególnie poważnych podstaw.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
5. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze - Dz.U. 1982 nr 30 poz. 210