Uciążliwi lokatorzy w wynajmowanym mieszkaniu – co zrobić

Jakie działania są realnie możliwe?

W opisanej sytuacji nie warto ograniczać się wyłącznie do kolejnych ustnych skarg do spółdzielni. Jeżeli problem trwa od lat i wraca po zmianie lokatorów, należy prowadzić działania równolegle na kilku poziomach: wobec bieżących sprawców, wobec właściciela lokalu oraz – w razie potrzeby – na drodze sądowej.

Najczęściej wchodzą w grę:

• interwencje policji albo straży miejskiej przy zakłócaniu ciszy, porządku lub spożywaniu alkoholu w miejscach objętych zakazem,
• pisemne zawiadomienia do właściciela lokalu i administracji budynku,
• działania wspólnoty lub spółdzielni wynikające z regulaminu porządku domowego i zasad korzystania z lokali,
• powództwo cywilne o zaniechanie immisji na podstawie art. 144 w zw. z art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• w szczególnych przypadkach zawiadomienie o wykroczeniu z art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń albo o przestępstwie narkotykowym, jeżeli istnieją konkretne podstawy faktyczne.

Jeżeli problem dotyczy także sposobu korzystania z lokalu przez najemców, pomocny może być również dział dotyczący najmu mieszkań.

Pozew o zaniechanie immisji – aktualna podstawa prawna

Podstawową ochronę cywilną daje art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jeżeli te granice są przekraczane, właścicielowi lokalu dotkniętego uciążliwościami przysługuje roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, czyli żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

W praktyce taki pozew może zmierzać do tego, aby sąd nakazał pozwanemu zaprzestanie określonych zachowań powodujących immisje, np. dopuszczania do uporczywego hałasu, zadymiania sąsiednich lokali, urządzania nocnych imprez czy wykorzystywania lokalu w sposób sprzeczny z jego funkcją mieszkalną.

Kto może być pozwanym?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. W sprawach o immisje pozwanym bywa nie tylko właściciel lokalu, ale również osoba faktycznie korzystająca z mieszkania i powodująca naruszenia, jeżeli to ona swoim zachowaniem ingeruje w korzystanie z sąsiedniej nieruchomości. W praktyce często rozważa się pozwanie zarówno właściciela, jak i osób faktycznie zajmujących lokal, jeżeli z okoliczności wynika, że właściciel toleruje taki sposób używania mieszkania albo oddał lokal do korzystania bez realnej kontroli.

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane firmie, a ta podnajmuje je lub kwateruje tam pracowników rotacyjnie, warto ustalić możliwie dokładnie:

• kto jest właścicielem lokalu,
• kto jest najemcą głównym,
• kto faktycznie mieszka w lokalu,
• czy wspólnota lub spółdzielnia zna dane podmiotu korzystającego z lokalu.

To ważne, bo dobór pozwanego powinien odpowiadać temu, kto realnie wywołuje naruszenia i kto może je skutecznie usunąć.

Czym są immisje i kiedy przekraczają przeciętną miarę?

Immisje to takie oddziaływania z jednej nieruchomości na drugą, które nie polegają na bezpośrednim wtargnięciu, lecz na przenikaniu skutków określonych działań. W mieszkaniu w bloku będą to najczęściej:

• hałas, krzyki, głośna muzyka,
• dym tytoniowy albo inne intensywne zapachy przedostające się do sąsiednich lokali,
• ciągłe nocne spotkania i zakłócanie spoczynku,
• zaśmiecanie części wspólnych,
• używanie lokalu w sposób nadmiernie obciążający sąsiedztwo.

Nie każda uciążliwość będzie automatycznie podstawą do wygrania sprawy. Sąd bada, czy zakłócenia przekraczają „przeciętną miarę” z art. 144 Kodeksu cywilnego. Ocena jest obiektywna i zależy od takich okoliczności jak:

• częstotliwość naruszeń,
• pora dnia i nocy,
• intensywność hałasu lub dymu,
• długotrwałość problemu,
• charakter budynku i lokalne warunki korzystania z mieszkań.

W orzecznictwie podkreśla się, że znaczenie mają nie tylko wyniki pomiarów, ale też ogólny wpływ uciążliwości na normalne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Nadal aktualne pozostają m.in. tezy z wyroku Sądu Najwyższego z 2 czerwca 2016 r., sygn. akt I CSK 533/15, dotyczące immisji pośrednich i przekroczenia przeciętnej miary.

Zobacz również:

remont u sąsiadów i duży hałas

Interwencje policji i odpowiedzialność za zakłócanie spokoju

Jeżeli dochodzi do nocnych imprez, krzyków, awantur czy głośnej muzyki, należy za każdym razem wzywać policję albo straż miejską. Ma to znaczenie nie tylko praktyczne, ale i dowodowe.

Podstawą wykroczeniową jest art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń. Zgodnie z tym przepisem, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Jeżeli zachowania mają charakter powtarzalny, warto zawnioskować o sporządzenie notatki urzędowej z każdej interwencji i zachowywać numery zgłoszeń. To potem wzmacnia materiał dowodowy w sporze cywilnym.

Jeżeli istnieje uzasadnione podejrzenie używania lub posiadania środków odurzających, należy zawiadomić policję o konkretnych zdarzeniach. Nie warto jednak w piśmie procesowym formułować kategorycznych oskarżeń bez dowodów. W sprawach narkotykowych zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu narkomanii, ale ocena zależy od ustaleń organów ścigania.

Odpowiedzialność właściciela lokalu i rola wspólnoty albo spółdzielni

Właściciel mieszkania nie jest całkowicie „niewidoczny”, tylko dlatego że lokal oddał innej osobie lub firmie. Jeżeli przez lata toleruje sposób korzystania z lokalu, który rażąco narusza prawa innych mieszkańców, może stać się adresatem roszczeń cywilnych lub formalnych działań wspólnoty czy spółdzielni.

Jeżeli lokal znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej, znaczenie ma art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z niego w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra. W razie rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może sięgnąć po środek z art. 16 ust. 1 tej ustawy, czyli żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

To środek wyjątkowy, stosowany przy naprawdę ciężkich i długotrwałych naruszeniach, ale sam fakt istnienia tej procedury bywa istotnym argumentem dyscyplinującym właściciela.

Jeżeli budynek jest zarządzany przez spółdzielnię, warto powołać się także na regulamin porządku domowego i zażądać od administracji pisemnej reakcji: wezwania właściciela, udokumentowania skarg, a w razie potrzeby podjęcia działań przewidzianych w statucie i regulaminach.

Jakie dowody najlepiej gromadzić?

W sprawach sąsiedzkich wygrywa zwykle nie sam opis problemu, lecz dobrze uporządkowany materiał dowodowy. Proszę gromadzić:

• dziennik zdarzeń – daty, godziny, rodzaj uciążliwości, czas trwania,
• numery interwencji policji lub straży miejskiej,
• pisemne skargi do spółdzielni, wspólnoty, zarządcy i właściciela lokalu oraz odpowiedzi,
• nagrania hałasu i zachowań na częściach wspólnych, o ile zostały wykonane legalnie z własnego lokalu lub przestrzeni, do której ma Pani dostęp,
• zeznania innych mieszkańców,
• dokumentację zdjęciową np. zaśmiecania części wspólnych,
• w razie zadymiania – opisy przedostawania się dymu do mieszkania, częstotliwości i wpływu na codzienne funkcjonowanie.

Jeżeli problem dotyczy także części wspólnych budynku, przydatne mogą być zagadnienia związane z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej.

Kolejność działań – praktyczny plan

Właściwość sądu – ważna korekta

W poprzednich opracowaniach często spotyka się zbyt uproszczone stwierdzenie, że zawsze właściwy jest sąd rejonowy według miejsca zamieszkania lub siedziby pozwanego. To nie zawsze jest pełne ujęcie problemu.

W sprawie o roszczenie negatoryjne dotyczące nieruchomości znaczenie mają przepisy o właściwości miejscowej z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powództwo o własność nieruchomości lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości wytacza się wyłącznie przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Przy kwalifikacji konkretnego roszczenia i doborze sądu warto jednak przeanalizować dokładną treść żądania, bo przy złożonych stanach faktycznych właściwość może wymagać doprecyzowania.

Co do właściwości rzeczowej, w praktyce większość takich spraw trafia do sądu rejonowego, ale decydują o tym przepisy Kodeksu postępowania cywilnego i konstrukcja żądania pozwu. Jeżeli pozew łączyłby kilka roszczeń albo sprawa miałaby nietypowy charakter, warto skonsultować treść pozwu przed wniesieniem.

Zobacz również:

dyskoteka w budynku mieszkalnym

Czy można żądać zakazu palenia na balkonie?

Nie ma ogólnego przepisu, który zawsze i wprost zakazuje palenia na prywatnym balkonie. Nie oznacza to jednak bezradności. Jeżeli dym tytoniowy lub inny intensywny dym stale przedostaje się do sąsiednich lokali i realnie utrudnia normalne korzystanie z mieszkania, sprawa może być oceniana właśnie przez pryzmat immisji z art. 144 Kodeksu cywilnego.

W pozwie nie chodzi zwykle o abstrakcyjny „zakaz palenia”, lecz o zakaz takich zachowań, które powodują przenikanie uciążliwego dymu do sąsiedniego lokalu ponad przeciętną miarę. Sąd bada tu konkretny sposób oddziaływania, częstotliwość i nasilenie problemu.

Przedsądowe wezwanie – czy trzeba je wysłać?

Przepisy nie wymagają zawsze obligatoryjnego wezwania przed wytoczeniem powództwa negatoryjnego, ale w praktyce zdecydowanie warto je wysłać. Takie pismo:

• pokazuje, że próbowała Pani rozwiązać sprawę polubownie,
• precyzuje zarzuty i żądania,
• wyznacza termin do zaprzestania naruszeń,
• może ułatwić późniejszą ocenę kosztów procesu.

W wezwaniu najlepiej wskazać konkretne zachowania, daty przykładowych zdarzeń, podstawę prawną z art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego oraz zapowiedź skierowania sprawy na drogę sądową.

FAQ

Czy mogę pozwać tylko lokatorów, a nie właściciela mieszkania?

To zależy od tego, kto faktycznie powoduje naruszenia i kto ma realny wpływ na ich usunięcie. W wielu sprawach warto rozważyć pozwanie także właściciela lokalu, zwłaszcza jeśli od dawna wie o problemie i go toleruje.

Czy pojedyncza impreza wystarczy do pozwu?

Zwykle nie. Największe znaczenie mają powtarzalność, długotrwałość i intensywność uciążliwości. Im lepiej udokumentowany ciąg naruszeń, tym mocniejsza sprawa.

Czy administracja może sama wyrzucić uciążliwych lokatorów?

Co do zasady nie. Administracja lub zarządca nie zastępują właściciela ani sądu. Mogą jednak podejmować działania porządkowe, wzywać właściciela, dokumentować skargi i – w zależności od formy zarządu nieruchomością – uruchamiać dalsze procedury.

Czy warto zgłaszać każdą nocną awanturę na policję?

Tak. Powtarzalne zgłoszenia i notatki z interwencji są jednymi z najważniejszych dowodów w sprawach o immisje i zakłócanie spoczynku nocnego.

Czy można wygrać sprawę bez profesjonalnego pełnomocnika?

Tak, ale w praktyce trudność sprawy zwykle polega na prawidłowym sformułowaniu żądania pozwu, doborze pozwanego i uporządkowaniu dowodów. Przy długotrwałym konflikcie sąsiedzkim konsultacja prawna jest bardzo pomocna.

Źródła

• art. 144 oraz art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń,
• art. 13 ust. 1 oraz art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• wyrok Sądu Najwyższego z 2 czerwca 2016 r., sygn. akt I CSK 533/15,
• wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2003 r., sygn. akt I CKN 497/01,
• wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 454/02,
• wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2008 r., sygn. akt II CSK 169/08,
• uchwała Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 1970 r., sygn. akt III CZP 17/70,
• uchwała Sądu Najwyższego z 4 marca 1975 r., sygn. akt III CZP 89/74,
• uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 1984 r., sygn. akt III CZP 4/84.