Śmierć właściciela działki a zawiadomienie o ustaleniu granic

Ustalenie granic działek ewidencyjnych a prawidłowe zawiadomienie stron

Obecnie podstawowe zasady ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych wynikają z rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Poprzednie rozporządzenie z 2001 r., do którego często odwołują się starsze opracowania, nie jest już właściwą podstawą prawną dla aktualnych czynności.

Zgodnie z aktualnym § 32 rozporządzenia wykonawca prac geodezyjnych zawiadamia o czynnościach podjętych w celu ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych właściwe podmioty, w szczególności właścicieli, użytkowników wieczystych oraz inne podmioty wskazane w przepisach ewidencyjnych. Zawiadomienie powinno zawierać dzień, godzinę i miejsce rozpoczęcia czynności, oznaczenie działek, których czynności dotyczą, oraz pouczenie o konieczności posiadania dokumentu tożsamości i o skutkach nieusprawiedliwionego niestawiennictwa.

Takie zawiadomienie doręcza się za zwrotnym poświadczeniem odbioru albo za pokwitowaniem nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. Do doręczeń stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego o doręczeniach. Oznacza to, że formalna poprawność doręczenia ma praktyczne znaczenie dla oceny, czy czynności mogły zostać przeprowadzone bez udziału danego podmiotu.

Co zrobić, gdy adresat zawiadomienia nie żyje?

Jeżeli geodeta otrzymuje zwrotne poświadczenie odbioru z adnotacją, że adresat nie żyje, nie powinien uznawać, że doszło do skutecznego zawiadomienia tej osoby. Osoba zmarła nie ma zdolności prawnej i nie może brać udziału w czynnościach ani w postępowaniu jako strona. Własność nieruchomości wchodzi do spadku i z chwilą otwarcia spadku przechodzi na spadkobierców, choć do wykazania ich praw potrzebne jest zwykle postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli spadkobiercy są znani i znane są ich adresy, zawiadomienie należy kierować do nich. Jeżeli natomiast właściwe podmioty nie są znane albo nie są znane ich adresy zameldowania na pobyt stały lub adresy siedziby, wykonawca prac geodezyjnych może wystąpić do starosty o zastosowanie trybu ogłoszeniowego.

Tryb ogłoszeniowy polega na tym, że starosta zamieszcza odpowiednie informacje w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na tablicy ogłoszeń starostwa przez okres co najmniej 7 dni. Ostatni dzień tego okresu musi przypadać nie później niż 8 dni przed terminem rozpoczęcia czynności. Nie jest to jednak automatyczna procedura na każdy przypadek śmierci właściciela wpisanego w księdze wieczystej. Najpierw należy ocenić, czy można ustalić aktualne podmioty uprawnione do udziału w czynnościach.

Czy trzeba powtórzyć czynności ustalenia granicy?

Jeżeli czynności ustalenia przebiegu granic odbyły się mimo tego, że właściwy podmiot nie został prawidłowo zawiadomiony, powstaje ryzyko zakwestionowania dokumentacji. Nie zawsze oznacza to automatyczną nieważność wszystkich czynności, ale geodeta i organ prowadzący ewidencję powinni ocenić, czy uchybienie miało wpływ na możliwość udziału zainteresowanego w ustaleniu granicy.

W szczególności powtórzenie czynności może być potrzebne wtedy, gdy z akt wynikało, że właściciel nie żyje, a mimo to nie podjęto działań zmierzających do zawiadomienia spadkobierców ani nie skorzystano prawidłowo z trybu BIP. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy mimo braku osobistego udziału jednego z podmiotów zawiadomienie było prawidłowe, a nieobecność była nieusprawiedliwiona. Zgodnie z rozporządzeniem nieusprawiedliwione niestawiennictwo zawiadomionych podmiotów nie wstrzymuje czynności.

W przypadku usprawiedliwionego niestawiennictwa czynności wstrzymuje się do czasu ustania przeszkody albo wyznaczenia pełnomocnika, nie dłużej jednak niż na miesiąc. Śmierć właściciela nie jest zwykłym niestawiennictwem, lecz zdarzeniem, które wymaga ustalenia, kto obecnie powinien być traktowany jako właściwy podmiot w sprawie.

Śmierć właściciela w toku postępowania administracyjnego

Jeżeli sprawa ma charakter postępowania administracyjnego i strona umrze w jego toku, organ powinien sprawdzić, czy możliwe jest wezwanie spadkobierców albo zarządcy sukcesyjnego do udziału w postępowaniu. Jeżeli nie jest to możliwe i nie można zastosować rozwiązań przewidzianych dla spadków nieobjętych, postępowanie podlega zawieszeniu na podstawie art. 97 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, chyba że sprawa powinna zostać umorzona jako bezprzedmiotowa.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy osoba wskazana jako właściciel zmarła jeszcze przed wszczęciem sprawy. Taka osoba nie może być uznana za stronę od samego początku. Wtedy problem nie polega na zawieszeniu postępowania po śmierci strony, lecz na prawidłowym ustaleniu kręgu uczestników czynności lub stron sprawy.

Księga wieczysta, ewidencja gruntów i rękojmia wiary publicznej

Wpis właściciela w księdze wieczystej ma duże znaczenie, ale nie rozwiązuje automatycznie problemu, gdy wiadomo, że wpisana osoba zmarła. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, przewidziana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, chroni osobę, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyła własność albo inne prawo rzeczowe, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Nie jest to jednak zasada służąca do uznawania za skuteczne zawiadomień kierowanych do osoby zmarłej.

Trzeba także pamiętać, że rękojmia dotyczy stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Nie obejmuje wprost technicznego oznaczenia nieruchomości, takiego jak przebieg granic, powierzchnia czy dane działki ujawniane na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Dane ewidencyjne są bardzo istotnym źródłem informacji, ale mogą wymagać aktualizacji, jeżeli nie odpowiadają stanowi prawnemu albo faktycznemu.

Dlatego informacja z księgi wieczystej i EGiB nie powinna być traktowana jako bezwzględnie nadrzędna wobec wiarygodnej informacji o śmierci właściciela. Taka informacja powinna skłonić geodetę lub organ do weryfikacji, czy istnieją następcy prawni i czy można ich zawiadomić.

Adnotacja listonosza o śmierci adresata

Adnotacja pracownika operatora pocztowego na zwrotnym poświadczeniu odbioru nie stwierdza urzędowo zgonu. Nie jest aktem zgonu ani dokumentem spadkowym. Może jednak stanowić ważny sygnał i element materiału dowodowego, którego nie należy ignorować. W postępowaniu administracyjnym dowodem może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy i nie jest sprzeczne z prawem.

W praktyce taka adnotacja oznacza, że dalsze czynności powinny być prowadzone ostrożnie. W razie potrzeby można żądać dokumentów spadkowych, sprawdzić aktualne dane w dostępnych rejestrach, zwrócić się do uczestników o wykazanie następstwa prawnego albo zastosować tryb BIP, jeżeli właściwe podmioty lub ich adresy nie są znane.

FAQ

Czy zawiadomienie wysłane do zmarłego właściciela jest skuteczne?

Co do zasady nie. Osoba zmarła nie może odebrać pisma ani uczestniczyć w czynnościach. Jeżeli geodeta lub organ uzyska informację o śmierci adresata, powinien ustalić aktualne podmioty właściwe do zawiadomienia.

Czy śmierć właściciela zawsze oznacza obowiązek publikacji w BIP?

Nie. BIP stosuje się wtedy, gdy właściwe podmioty nie są znane albo nie są znane ich adresy zameldowania na pobyt stały lub adresy siedziby. Jeżeli spadkobiercy są znani i mają ustalone adresy, należy zawiadamiać ich bezpośrednio.

Czy adnotacja listonosza wystarczy do stwierdzenia zgonu?

Nie zastępuje ona aktu zgonu ani dokumentów spadkowych. Jest jednak istotną informacją, której nie należy ignorować, bo wskazuje, że doręczenie do adresata prawdopodobnie nie mogło być skuteczne.

Czy wpis w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed informacją o śmierci właściciela?

Nie w takim znaczeniu, że wolno ignorować śmierć wpisanego właściciela. Księga wieczysta jest ważnym źródłem danych, ale jeżeli wiadomo, że właściciel zmarł, należy ustalić jego następców prawnych albo zastosować właściwy tryb zawiadomienia podmiotów nieznanych.

Czy rękojmia ksiąg wieczystych obejmuje przebieg granicy działki?

Nie. Rękojmia dotyczy stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej w ustawowym zakresie. Nie chroni technicznych danych oznaczenia nieruchomości, takich jak przebieg granic czy powierzchnia działki, które wynikają z ewidencji gruntów i dokumentacji geodezyjnej.

Podsumowanie

Śmierć właściciela ujawnionego w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów nie pozwala na proste uznanie, że zawiadomienie wysłane do niego jest skuteczne. Geodeta i organ powinni ustalić, kto jest obecnie właściwym podmiotem do udziału w czynnościach, a jeżeli nie jest to możliwe albo nie są znane adresy, można zastosować tryb ogłoszenia w BIP. Wpis w księdze wieczystej i dane EGiB są ważne, lecz nie zastępują aktualnego ustalenia następstwa prawnego po zmarłym właścicielu.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 219 z późn. zm., w szczególności § 31-33: tekst aktu.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 19 grudnia 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz.U. 2024 poz. 1954: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1151 z późn. zm.: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 30 § 5, art. 39-49 i art. 97 § 1 pkt 1: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 3, art. 5-8, art. 10 i art. 26: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 922 i art. 925: tekst aktu.