Bezpieczny najem okazjonalny z dwiema osobami

Najbezpieczniejsza umowa najmu okazjonalnego przy dwóch lokatorkach

Jeżeli od początku wiadomo, że w mieszkaniu będą stale mieszkały dwie pełnoletnie osoby, dla właściciela bezpieczniejsze jest zawarcie jednej umowy, w której obie osoby występują jako najemczynie. Wtedy obie podpisują umowę, obie wskazują lokal zastępczy i obie składają odrębne oświadczenia notarialne o poddaniu się egzekucji opróżnienia i wydania lokalu.

Podstawą najmu okazjonalnego jest art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi będącemu osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

W praktyce trzeba odróżnić dwa warianty:

• umowa tylko z jedną osobą - druga osoba jest wyłącznie osobą zamieszkującą za zgodą najemcy lub właściciela;
• umowa z obiema osobami - obie są najemczyniami i wobec obu można wprost egzekwować obowiązki wynikające z umowy.

Jeżeli umowę podpisze tylko jedna osoba, druga pełnoletnia osoba stale zamieszkująca w lokalu odpowiada solidarnie z najemcą za czynsz i inne należne opłaty na podstawie art. 688¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie jednak z art. 688¹ § 2 Kodeksu cywilnego odpowiedzialność takiej osoby jest ograniczona do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres jej stałego zamieszkiwania. To słabsze rozwiązanie niż podpisanie umowy przez obie osoby, bo właściciel musi w razie sporu wykazać, że druga osoba faktycznie i stale mieszkała w lokalu.

Przy umowie z dwiema najemczyniami warto dodatkowo wprowadzić wyraźny zapis, że najemczynie odpowiadają solidarnie za czynsz, opłaty, odszkodowanie za szkody w lokalu oraz wynagrodzenie za korzystanie z lokalu po ustaniu umowy. Takie zastrzeżenie wynika z zasady określonej w art. 369 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika z ustawy albo z czynności prawnej, czyli na przykład z umowy.

Oświadczenie notarialne - jedna osoba czy dwie?

W najmie okazjonalnym nie chodzi o dobrowolne poddanie się karze, lecz o dobrowolne poddanie się egzekucji. Zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji oraz zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela, o którym mowa w art. 19d ust. 2 tej ustawy.

Jeżeli najemczynią jest jedna osoba, oświadczenie notarialne składa jedna osoba. Jeżeli najemczyniami są dwie osoby, każda z nich powinna złożyć własne oświadczenie notarialne. Może to nastąpić w jednym akcie notarialnym albo w dwóch aktach, zależnie od praktyki notariusza i ustaleń stron, ale z treści dokumentu musi jasno wynikać poddanie się egzekucji przez każdą najemczynię.

Podstawą techniczną takiego aktu jest art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, który pozwala uznać za tytuł egzekucyjny akt notarialny obejmujący obowiązek wydania rzeczy, jeżeli dłużnik poddał się egzekucji. W przypadku lokalu chodzi o obowiązek opróżnienia i wydania mieszkania.

Jeżeli właściciel chce dodatkowo zabezpieczyć zapłatę czynszu albo odszkodowania, można rozważyć osobne notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zapłaty określonej sumy pieniężnej na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie jest to obowiązkowy element najmu okazjonalnego, ale bywa stosowany przy większym ryzyku, wysokim czynszu albo wynajmie lokalu o dużej wartości.

Załączniki wymagane przy najmie okazjonalnym

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, co wynika z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Do umowy trzeba dołączyć dokumenty wskazane w art. 19a ust. 2 tej ustawy.

Jeżeli są dwie najemczynie, bezpiecznie jest wymagać kompletu dokumentów od każdej z nich. W szczególności każda powinna być objęta aktem notarialnym i wskazać lokal, do którego może się przenieść. Może to być ten sam lokal zastępczy, jeżeli osoba uprawniona do tego lokalu wyraźnie zgodzi się na przyjęcie obu najemczyń.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w załącznikach, zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów ma obowiązek w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o tej utracie wskazać właścicielowi inny lokal oraz przedstawić nowe oświadczenie osoby uprawnionej do tego lokalu. Brak wykonania tego obowiązku może uzasadniać wypowiedzenie umowy przez właściciela z zachowaniem co najmniej 7-dniowego terminu, na podstawie art. 19a ust. 4 tej ustawy.

W praktyce zabezpieczenie najmu okazjonalnego powinno być sprawdzone przed wydaniem kluczy, a nie dopiero wtedy, gdy pojawią się zaległości albo problem z wyprowadzką.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Właściciel, który zawarł umowę najmu okazjonalnego, powinien zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu i wynika z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, co wynika z art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak zgłoszenia jest poważnym błędem praktycznym, ponieważ może utrudnić korzystanie ze szczególnych ułatwień przewidzianych dla najmu okazjonalnego, w tym uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu.

Opróżnienie lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego

Jeżeli umowa wygasła albo została skutecznie rozwiązana, a najemca nie opróżnia lokalu, właściciel nie składa od razu wniosku do komornika. Najpierw musi doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów żądanie powinno mieć urzędowo poświadczony podpis właściciela oraz wskazywać termin opróżnienia lokalu nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli termin z żądania upłynie bezskutecznie, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Wymagane załączniki do takiego wniosku określa art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce są to między innymi żądanie opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia albo dowód wysłania, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Jeżeli umowę podpisały dwie najemczynie, żądanie opróżnienia lokalu należy skierować do obu, a klauzula wykonalności powinna obejmować akty notarialne obu osób. Dzięki temu egzekucja opróżnienia lokalu nie opiera się wyłącznie na dokumencie podpisanym przez jedną z lokatorek.

Przy prawidłowym najmie okazjonalnym istotne znaczenie ma także art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, który ogranicza wykonywanie wyroków nakazujących opróżnienie lokalu w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W najmie okazjonalnym najemca wskazuje taki lokal już przy zawieraniu umowy, dlatego prawidłowo przygotowane dokumenty istotnie zmniejszają ryzyko blokady wykonania opróżnienia lokalu. Jeżeli jednak lokal zastępczy jest fikcyjny, niedostępny albo dokumenty są wadliwe, sytuacja może wymagać indywidualnej oceny.

Co wpisać do umowy z dwiema najemczyniami?

Umowa powinna być możliwie konkretna. Poza standardowymi elementami, takimi jak oznaczenie stron, opis lokalu, wysokość czynszu, opłaty, kaucja, czas trwania umowy i zasady wypowiedzenia, przy dwóch najemczyniach szczególnie ważne są następujące zapisy:

• obie osoby są najemczyniami, a nie jedna najemczynią i druga tylko osobą uprawnioną do zamieszkiwania;
• najemczynie odpowiadają solidarnie za czynsz, opłaty, szkody w lokalu i inne należności wynikające z umowy, zgodnie z art. 369 Kodeksu cywilnego;
• wydanie lokalu następuje dopiero po dostarczeniu wszystkich załączników wymaganych przez art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów;
• każda zmiana liczby osób stale zamieszkujących w lokalu wymaga uprzedniej pisemnej zgody właściciela;
• najemczynie mają obowiązek niezwłocznie informować właściciela o utracie możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy.

Właściciel powinien także pobrać dane pozwalające na identyfikację obu najemczyń, w szczególności imię, nazwisko, adres, numer PESEL oraz dane dokumentu tożsamości. Dane te są potrzebne do prawidłowego oznaczenia stron umowy, ewentualnego żądania opróżnienia lokalu i dochodzenia roszczeń. Zakres pobieranych danych powinien być adekwatny do celu zawarcia i wykonania umowy.

Umowa z jedną osobą i zgoda na zamieszkanie drugiej - dlaczego to słabsze rozwiązanie?

Zapis, że z najemczynią może mieszkać druga osoba, nie czyni tej drugiej osoby stroną umowy. Taka osoba nie musi wtedy składać aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, chyba że strony przyjmą inną konstrukcję i druga osoba również zostanie najemcą. W razie problemów właściciel ma więc tytuł egzekucyjny tylko przeciwko najemczyni, która podpisała akt notarialny.

Odpowiedzialność dorosłej osoby stale zamieszkującej z najemcą za czynsz i opłaty wynika z art. 688¹ Kodeksu cywilnego, ale nie zastępuje ona pełnej odpowiedzialności umownej. Nie daje też automatycznie takiego samego zabezpieczenia w zakresie opróżnienia lokalu jak akt notarialny złożony przez najemcę w trybie art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dlatego przy dwóch osobach, które mają od początku wspólnie korzystać z lokalu, lepszym rozwiązaniem jest jedna umowa z dwiema najemczyniami niż umowa z jedną najemczynią i lakoniczna zgoda na zamieszkanie drugiej osoby.

FAQ

Czy obie lokatorki muszą podpisać akt notarialny?

Tak, jeżeli obie mają być najemczyniami w umowie najmu okazjonalnego. Art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego. Przy dwóch najemczyniach oświadczenie powinno obejmować każdą z nich.

Czy można podpisać umowę tylko z jedną osobą?

Można, ale jest to słabsze zabezpieczenie, jeżeli druga osoba ma stale mieszkać w lokalu. Osoba pełnoletnia stale zamieszkująca z najemcą odpowiada za czynsz i opłaty na podstawie art. 688¹ Kodeksu cywilnego, ale jej odpowiedzialność jest ograniczona do okresu stałego zamieszkiwania i nie zastępuje aktu notarialnego najemcy.

Czy dwie najemczynie muszą wskazać dwa różne lokale zastępcze?

Nie zawsze. Mogą wskazać ten sam lokal, jeżeli właściciel tego lokalu albo osoba mająca do niego tytuł prawny wyrazi zgodę na zamieszkanie obu najemczyń. Dla bezpieczeństwa zgoda powinna jednoznacznie wymieniać obie osoby.

Czy podpis osoby udzielającej zgody na lokal zastępczy musi być poświadczony przez notariusza?

Art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Właściciel lokalu wynajmowanego powinien żądać takiego poświadczenia, bo zmniejsza to ryzyko podważania dokumentu.

Czy kaucja zastępuje akt notarialny?

Nie. Kaucja zabezpiecza głównie należności pieniężne i ewentualne szkody. Akt notarialny wymagany przez art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów służy przede wszystkim uproszczonej egzekucji opróżnienia i wydania lokalu.

Podsumowanie

Dla właściciela najbezpieczniejsze jest zawarcie jednej umowy najmu okazjonalnego z obiema osobami jako najemczyniami. Każda powinna podpisać umowę, złożyć odrębne oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu, wskazać lokal zastępczy i być objęta zapisami o solidarnej odpowiedzialności. Umowa z jedną osobą i zgoda na zamieszkiwanie drugiej może być prostsza organizacyjnie, ale w razie zaległości, szkód albo odmowy wyprowadzki daje właścicielowi mniej narzędzi.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w szczególności art. 16, art. 19a, art. 19b i art. 19d.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - w szczególności art. 369 i art. 688¹; tekst aktu: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - w szczególności art. 777 § 1 pkt 4 i art. 777 § 1 pkt 5.