Ustawowy zastaw na rzeczach najemcy za zaległy czynsz

Zastaw na rzeczach najemcy za zaległy czynsz

Art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

To prawo powstaje z ustawy, bez dodatkowego zapisu w umowie. Nie oznacza jednak, że wynajmujący staje się właścicielem rzeczy albo może je swobodnie sprzedać. Zastaw daje przede wszystkim możliwość sprzeciwienia się usunięciu rzeczy objętych zastawem i zatrzymania ich na własne niebezpieczeństwo do czasu zapłaty lub zabezpieczenia zaległego czynszu.

W przypadku lokalu mieszkalnego art. 686 Kodeksu cywilnego rozciąga zastaw także na ruchomości członków rodziny najemcy mieszkających z nim razem, jeżeli zostały wniesione do lokalu. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy konkretne rzeczy mogą podlegać zajęciu.

Praktycznym pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie opróżnienia przedmiotu najmu, w którym wskazuje się zaległość, termin zapłaty, termin odbioru rzeczy i sposób sporządzenia protokołu.

Jakie rzeczy można objąć zastawem, a jakich nie wolno zatrzymywać?

Zastaw może dotyczyć tylko rzeczy ruchomych znajdujących się w lokalu lub innym przedmiocie najmu. Nie powinien obejmować rzeczy osób trzecich, sprzętu służbowego, leasingowanego, wypożyczonego ani rzeczy należących do współlokatora, jeżeli nie ma podstawy do przyjęcia, że odpowiadają one za dług najemcy.

Ograniczenie wynika również z przepisów egzekucyjnych. Art. 829 Kodeksu postępowania cywilnego wyłącza spod egzekucji m.in. niezbędne przedmioty urządzenia domowego, pościel, bieliznę i ubranie codzienne w niezbędnej liczbie, przedmioty potrzebne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia, przedmioty kultu religijnego oraz rzeczy potrzebne ze względu na niepełnosprawność dłużnika lub członków jego rodziny.

Czy można sprzedać, przenieść albo wyrzucić rzeczy najemcy?

Co do zasady nie można samodzielnie sprzedać ani wyrzucić rzeczy tylko dlatego, że najemca zalega z czynszem. Zaspokojenie z rzeczy obciążonej zastawem następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. W praktyce wynajmujący powinien uzyskać tytuł wykonawczy i skierować sprawę do komornika.

Usunięcie rzeczy z przedmiotu najmu powoduje zasadniczo wygaśnięcie zastawu. Jeżeli jednak priorytetem jest szybkie odzyskanie lokalu do dalszego najmu, przeniesienie rzeczy do bezpiecznego pomieszczenia bywa praktycznym rozwiązaniem, ale powinno być poprzedzone spisem, zdjęciami, nagraniem i najlepiej obecnością świadka.

Sam fakt, że najemca nie odbiera telefonów, nie zawsze oznacza porzucenie rzeczy w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego. Do przyjęcia porzucenia potrzebny jest zamiar wyzbycia się własności, który powinien wynikać z okoliczności w sposób możliwie jednoznaczny.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci i nie opróżnia mieszkania?

Najpierw trzeba sprawdzić skuteczność wypowiedzenia umowy. Przy najmie lokalu mieszkalnego zaległość czynszowa zwykle wymaga uprzedniego pisemnego ostrzeżenia o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć umowę na piśmie, wskazując przyczynę.

Jeżeli najemca nadal faktycznie mieszka w lokalu, bezpieczną drogą jest postępowanie sądowe o opróżnienie lokalu, a nie samodzielne wejście, wymiana zamków lub wyniesienie rzeczy. Jeżeli natomiast lokal został jednoznacznie opuszczony, wynajmujący powinien zabezpieczyć dowody, sporządzić protokół i wezwać byłego najemcę do odbioru rzeczy w konkretnym terminie.

Jak przygotować wezwanie do odbioru rzeczy?

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a dodatkowo e-mailem lub SMS-em, jeżeli strony korzystały z takiej komunikacji. Pismo powinno wskazywać datę zakończenia najmu, wysokość zaległości, spis pozostawionych rzeczy, termin i miejsce odbioru oraz informację o dalszych kosztach przechowania lub bezumownego korzystania z lokalu.

Nie warto automatycznie pisać, że po kilku dniach rzeczy zostaną sprzedane albo wyrzucone. Takie zastrzeżenie może być nieskuteczne i ryzykowne, jeżeli nie wynika z przepisów, umowy albo jednoznacznego zachowania najemcy.

Wydanie rzeczy a dochodzenie zaległego czynszu

Najemca może żądać wydania swoich rzeczy. Wynajmujący może powoływać się na zastaw tylko w granicach prawa. Jeżeli rzecz nie należy do najemcy, nie podlega zajęciu albo jej zatrzymywanie generuje większe ryzyko niż korzyść, rozsądne może być wydanie rzeczy za pisemnym pokwitowaniem i dochodzenie zaległości w sądzie.

Przy wydaniu rzeczy warto sporządzić protokół, wskazać datę, osoby obecne, listę rzeczy i zastrzec, że wydanie ruchomości nie oznacza rezygnacji z roszczeń o czynsz, opłaty, odszkodowanie lub koszty przechowania.

Odszkodowanie, kaucja i bezumowne korzystanie z lokalu

Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia wynikającego z prawidłowego używania. Jeżeli pozostawione rzeczy uniemożliwiają korzystanie z lokalu lub jego ponowny najem, wynajmujący może rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, odszkodowanie za utracony czynsz albo zwrot kosztów przechowania rzeczy.

Wysokość roszczenia zależy od dowodów: treści umowy, czasu blokowania lokalu, stawek rynkowych, powierzchni faktycznie zajętej przez rzeczy i tego, czy wynajmujący mógł realnie wynająć lokal innej osobie. Jeżeli pobrano kaucję, w najmie lokalu mieszkalnego podlega ona zwrotowi w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.

Jak zabezpieczyć kolejną umowę najmu?

W kolejnej umowie warto uregulować obowiązek odbioru rzeczy po zakończeniu najmu, adres do doręczeń, sposób sporządzania protokołu, możliwość przechowywania rzeczy na koszt najemcy oraz zasady naliczania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Takie postanowienia nie mogą jednak wyłączać przepisów bezwzględnie obowiązujących ani dawać prawa do samowolnego wyrzucenia cudzych rzeczy.

FAQ

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 180, 181, 312, 318, 670, 671, 675, 686 i 844: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 829: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6 i 11: Internetowy System Aktów Prawnych.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 15 września 2005 r., sygn. II CK 61/05: orzeczenie SN.