Czy można wykluczyć właściciela ze wspólnoty mieszkaniowej?

Czy wspólnota mieszkaniowa może wykluczyć właściciela lokalu?

Nie w takim znaczeniu, w jakim mówi się o wykluczeniu członka organizacji. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że właściciel lokalu staje się uczestnikiem wspólnoty automatycznie i pozostaje nim tak długo, jak długo przysługuje mu własność lokalu.

Wspólnota nie może więc podjąć uchwały, że dana osoba przestaje być właścicielem albo „członkiem” wspólnoty. Nie może także samodzielnie odebrać jej lokalu, zakazać korzystania z mieszkania ani usunąć jej z nieruchomości wyłącznie decyzją zarządu lub większości właścicieli.

Jeżeli jednak zachowanie właściciela jest skrajnie uciążliwe albo właściciel długotrwale nie płaci należnych opłat, ustawa przewiduje wyjątkowy mechanizm: wspólnota może w procesie cywilnym żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. W praktyce jest to prawna droga do usunięcia właściciela ze wspólnoty, ale dopiero po wyroku sądu i po przeprowadzeniu egzekucji z nieruchomości.

Kiedy możliwa jest przymusowa sprzedaż lokalu?

Podstawą jest art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel:

• zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Te przesłanki są rozłączne, więc teoretycznie wystarczy spełnienie jednej z nich. W praktyce sąd ocenia jednak całość sytuacji: skalę naruszeń, czas ich trwania, skutki dla innych mieszkańców, wcześniejsze działania wspólnoty oraz dowody przedstawione w sprawie.

Sąd Najwyższy w wyroku z 16 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 442/08, podkreślił, że art. 16 ustawy o własności lokali daje wspólnocie najdalej idące uprawnienie ingerujące w prawo własności lokalu, dlatego nie może być interpretowany rozszerzająco. Innymi słowy: nie każda kłótnia sąsiedzka, pojedyncza awantura albo jednorazowe opóźnienie w płatności uzasadnia żądanie licytacji lokalu.

Zaległości w opłatach jako podstawa pozwu

Długotrwałe zaleganie z opłatami może uzasadniać powództwo z art. 16 ustawy o własności lokali, ale przepis nie wskazuje konkretnej liczby miesięcy ani minimalnej kwoty długu. Zaległość musi mieć charakter istotny i utrzymywać się przez dłuższy czas. Sąd bada, czy nie chodzi jedynie o przejściowe, częściowe albo sporne rozliczenie.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za energię, ciepło, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki, koszty utrzymania porządku oraz wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Właściciele lokali uiszczają zaliczki na te koszty z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Przed sięgnięciem po art. 16 wspólnota zwykle powinna wykorzystać prostsze środki: wezwanie do zapłaty, próbę zawarcia porozumienia, a następnie pozew o zapłatę i egzekucję należności. Samo zadłużenie może być dochodzone w postępowaniu cywilnym, natomiast przymusowa sprzedaż lokalu jest środkiem dalej idącym i wymaga wykazania długotrwałości oraz powagi naruszenia.

W sprawach dotyczących mediów i kosztów eksploatacyjnych znaczenie ma także prawidłowe rozliczanie opłat za wodę, ciepło lub inne świadczenia przypisane właścicielom lokali.

Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego

Drugą podstawą z art. 16 ustawy jest rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Chodzi o zachowania poważne, powtarzające się albo szczególnie dotkliwe dla innych mieszkańców, np. regularne awantury, hałasowanie w porze nocnej, niszczenie części wspólnych, groźby, agresję, zaśmiecanie klatki schodowej, dewastowanie wind lub domofonów.

Nie każde naruszenie regulaminu porządkowego będzie wystarczające. Sąd bierze pod uwagę obiektywną uciążliwość zachowania, a nie tylko subiektywne odczucia sąsiadów. Inaczej może być oceniona jednorazowa impreza, a inaczej wielomiesięczne awantury połączone z interwencjami policji, groźbami i niszczeniem mienia.

Jeżeli problem polega na tym, że właściciel nie dopuszcza do koniecznych prac w lokalu, np. przy instalacjach wspólnych, sprawa może wymagać innych roszczeń niż art. 16. W takim przypadku pomocne może być ustalenie, jak zobowiązać właściciela udostępnienia mieszkania w celu wykonania niezbędnych prac.

Jak przygotować wspólnotę do sprawy sądowej?

Powództwo o sprzedaż lokalu nie powinno być pierwszym ruchem wspólnoty. W praktyce przed pozwem warto zgromadzić dokumenty i dowody pokazujące, że zachowanie właściciela ma charakter poważny, długotrwały i realnie wpływa na funkcjonowanie nieruchomości.

Przy zaległościach będą to przede wszystkim uchwały określające opłaty, rozliczenia, kartoteka właściciela, wezwania do zapłaty, potwierdzenia doręczeń, ewentualne wcześniejsze nakazy zapłaty i dokumenty z egzekucji. Przy zakłócaniu porządku znaczenie mają notatki z interwencji policji lub straży miejskiej, nagrania z monitoringu, zdjęcia szkód, korespondencja z właścicielem, zeznania świadków i protokoły z zebrań.

Jeżeli kłopotem jest bierność lub wadliwe działanie zarządu, właściciele mogą równolegle rozważyć działania organizacyjne, w tym zmiana zarządu wspólnoty albo powierzenie prowadzenia spraw profesjonalnemu zarządcy.

Uchwała właścicieli i pozew o sprzedaż lokalu

Wytoczenie powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 tej ustawy potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na wniesienie pozwu.

Uchwały wspólnoty są zasadniczo podejmowane większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w konkretnej sprawie prawidłowo zastosowano zasadę głosowania „jeden właściciel – jeden głos”. W uchwale warto precyzyjnie wskazać lokal, właściciela, podstawę prawną, najważniejsze przyczyny pozwu oraz umocowanie zarządu do działania w imieniu wspólnoty.

Trzeba też pamiętać o art. 25 ustawy o własności lokali. Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania, chyba że sąd postanowi inaczej.

Co dzieje się po wyroku?

Jeżeli sąd uwzględni powództwo wspólnoty, sprzedaż lokalu następuje według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Egzekucję prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu położona jest nieruchomość.

Aktualnie Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej, a komornik dokonuje sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Nie zmienia to jednak przesłanek odpowiedzialności właściciela ze wspólnoty – te nadal wynikają z art. 16 ustawy o własności lokali.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany na podstawie art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Nie oznacza to jednak, że każdą poboczną kwestię lokalową można pominąć. Jeżeli w lokalu mieszkają inne osoby, np. najemcy, członkowie rodziny albo osoby małoletnie, ich sytuacja może wymagać odrębnej analizy.

Alternatywne działania wobec uciążliwego właściciela

Przymusowa sprzedaż lokalu jest ostatecznością. W zależności od sytuacji wspólnota lub poszczególni mieszkańcy mogą wcześniej skorzystać z innych środków prawnych: wezwania do zaprzestania naruszeń, mediacji, pozwu o zaniechanie immisji lub naruszeń dóbr osobistych, pozwu o zapłatę, zgłoszenia wykroczenia albo zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego może stanowić wykroczenie z art. 51 Kodeksu wykroczeń. Umyślne niszczenie lub uszkadzanie cudzej rzeczy jest wykroczeniem z art. 124 Kodeksu wykroczeń, jeżeli szkoda nie przekracza 800 zł, a przy wyższej szkodzie może stanowić przestępstwo z art. 288 Kodeksu karnego. Groźby karalne mogą wchodzić w zakres art. 190 Kodeksu karnego, a zmuszanie do określonego zachowania przy użyciu przemocy lub groźby bezprawnej – art. 191 Kodeksu karnego.

FAQ

Czy wspólnota może wyrzucić właściciela z mieszkania uchwałą?

Nie. Uchwała właścicieli nie może sama pozbawić właściciela prawa własności lokalu. Uchwała może natomiast upoważnić zarząd do wniesienia pozwu o przymusową sprzedaż lokalu, jeżeli zachodzą przesłanki z art. 16 ustawy o własności lokali.

Czy jeden incydent wystarczy do sprzedaży lokalu?

Zwykle nie. Art. 16 ustawy ma charakter wyjątkowy. Jednorazowe naruszenie porządku co do zasady powinno być rozwiązywane łagodniejszymi środkami, chyba że było wyjątkowo poważne i wywołało istotne skutki. Każdorazowo decydują konkretne okoliczności i dowody.

Czy wspólnota musi najpierw pozwać właściciela o zapłatę?

Ustawa nie wymaga wprost wcześniejszego pozwu o zapłatę, ale w praktyce może to być ważny element wykazania, że wspólnota próbowała mniej dotkliwych sposobów. Przy zaległościach sąd będzie badał, czy dług jest realny, długotrwały i istotny.

Kto podejmuje decyzję o pozwie z art. 16 ustawy o własności lokali?

Decyzję powinni podjąć właściciele lokali w uchwale, ponieważ wytoczenie takiego powództwa jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zarząd wspólnoty nie powinien samodzielnie decydować o tak daleko idącym kroku bez umocowania w uchwale.

Czy właściciel po sprzedaży lokalu ma prawo do lokalu zamiennego?

Nie. Art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Sytuację innych osób mieszkających w lokalu trzeba jednak ocenić odrębnie.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa nie może zwykłą uchwałą wykluczyć właściciela lokalu, ponieważ jego udział we wspólnocie wynika z prawa własności. W skrajnych przypadkach może jednak żądać w sądzie sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali. Dotyczy to przede wszystkim długotrwałych zaległości w opłatach, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego oraz zachowań, które realnie utrudniają korzystanie z innych lokali lub części wspólnych. Ze względu na wyjątkowość tego środka wspólnota powinna zadbać o uchwałę właścicieli, rzetelne dowody i ocenę, czy nie wystarczą mniej dotkliwe działania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232, w szczególności art. 6, art. 14, art. 15, art. 16, art. 22 i art. 25 – tekst aktu.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468, przepisy o egzekucji z nieruchomości – tekst aktu.
3. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, w szczególności art. 51 i art. 124 – tekst aktu.
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, w szczególności art. 190, art. 191 i art. 288 – tekst aktu.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 442/08.