Umowa na wywóz odpadów przy wynajmie mieszkania

Problem właściciela wynajmującego mieszkania

Wynajmujący dom podzielony na kilka mieszkań często wpisuje w umowach najmu, że lokatorzy sami ponoszą koszty prądu, gazu, wody i odpadów. Przy mediach takich jak prąd czy gaz zmiana odbiorcy zwykle odbywa się na podstawie umowy z dostawcą. Przy odpadach komunalnych sytuacja jest inna, ponieważ w przypadku nieruchomości zamieszkałych mamy do czynienia przede wszystkim z gminnym systemem gospodarowania odpadami.

Podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z art. 6c ust. 1 tej ustawy gminy są obowiązane zorganizować odbieranie odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Z kolei art. 6h tej ustawy nakłada obowiązek ponoszenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi na właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Kluczowe jest jednak to, że pojęcie „właściciela nieruchomości” w tej ustawie jest szersze niż w Kodeksie cywilnym. Art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. stanowi, że przez właścicieli nieruchomości rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych, jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu oraz inne podmioty władające nieruchomością. Takim podmiotem może być również najemca, jeżeli faktycznie korzysta z lokalu.

Kto składa deklarację i płaci za śmieci przy wynajmie?

Zgodnie z art. 6m ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Termin i sposób składania deklaracji wynika z ustawy oraz uchwał rady gminy wydanych na jej podstawie.

Jeżeli obowiązek może jednocześnie dotyczyć właściciela budynku i osoby faktycznie władającej lokalem, zastosowanie ma art. 2 ust. 2a ustawy z dnia 13 września 1996 r. Przepis ten stanowi, że jeżeli obowiązki wskazane w ustawie mogą jednocześnie dotyczyć kilku podmiotów wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 4, obowiązany do ich wykonania jest podmiot lub podmioty faktycznie władające nieruchomością. W takim przypadku podmioty te mogą w drodze pisemnej umowy wskazać podmiot obowiązany do wykonania obowiązków wynikających z ustawy.

W praktyce oznacza to, że w umowie najmu warto wyraźnie wskazać, kto składa deklarację śmieciową, kto aktualizuje liczbę mieszkańców i kto ponosi opłatę. Sam zapis w umowie cywilnej nie zawsze wystarczy urzędowi, jeżeli nie zostanie mu przedstawiony i jeżeli formularz deklaracji przewiduje określony sposób działania. Jednak urząd nie powinien pomijać art. 2 ust. 1 pkt 4 i art. 2 ust. 2a ustawy z dnia 13 września 1996 r., skoro najemca jest podmiotem faktycznie władającym lokalem.

Zaległości poprzedniego lokatora

Jeżeli poprzedni lokator był skutecznie wskazany jako osoba zobowiązana do opłaty za odpady, a gmina przyjęła od niego deklarację lub prowadziła wobec niego rozliczenie, zaległości powinny być dochodzone od tego lokatora. Sam fakt, że właściciel jest właścicielem budynku w rozumieniu cywilnym, nie oznacza jeszcze automatycznie, że musi zapłacić cudzy dług powstały w okresie, w którym obowiązek wykonywał inny podmiot faktycznie władający lokalem.

Inaczej może być oceniona sytuacja, gdy deklaracja przez cały czas była złożona przez właściciela, właściciel nie zgłosił zmiany liczby mieszkańców albo nie wykazał gminie, że obowiązki wykonuje najemca. Wtedy organ może twierdzić, że to właściciel pozostaje stroną rozliczenia. Jeżeli organ kwestionuje deklarację lub powstaje spór co do wysokości opłaty, art. 6o ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. pozwala wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta określić wysokość opłaty w drodze decyzji.

W razie wydania decyzji w sprawie opłaty zastosowanie ma art. 6q ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r., zgodnie z którym do opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, z określonymi w ustawie odrębnościami. Od decyzji co do zasady przysługuje odwołanie w terminie 14 dni, zgodnie z art. 223 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej, do organu odwoławczego właściwego w sprawach samorządowych, najczęściej samorządowego kolegium odwoławczego.

Czy urząd może odmówić przepisania opłaty na nowego najemcę?

Urząd albo zakład obsługujący system nie powinien ograniczać się do ustnej informacji, że „nie da się przepisać umowy”. Przy odpadach komunalnych trzeba najpierw ustalić, czy chodzi o prywatną umowę na odbiór odpadów, czy o gminną opłatę śmieciową. Dla nieruchomości zamieszkałych zasadą jest gminny system opłaty, a nie prywatna umowa z przedsiębiorcą odbierającym odpady.

Jeżeli gmina twierdzi, że tylko właściciel może złożyć deklarację, warto złożyć pismo, w którym właściciel powoła art. 2 ust. 1 pkt 4 oraz art. 2 ust. 2a ustawy z dnia 13 września 1996 r., załączy aktualną umowę najmu i wskaże, że lokalem faktycznie włada nowy najemca. Należy też poprosić o podanie podstawy prawnej odmowy przyjęcia zgłoszenia albo o wydanie pisemnego rozstrzygnięcia.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się szerokie rozumienie pojęcia właściciela na gruncie ustawy śmieciowej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 17 stycznia 2019 r., sygn. I SA/Po 510/18, wskazano, że jeżeli nieruchomość nie jest zamieszkiwana przez właściciela i jest wynajmowana, stanowisko, że wyłącznie właściciel ma ponosić opłatę, może być pozbawione podstaw. Podobnie WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 26 sierpnia 2020 r., sygn. II SA/Go 254/20, zwrócił uwagę, że uchwała gminy nie może zawężać ustawowej definicji właściciela nieruchomości. WSA w Szczecinie w wyroku z 12 sierpnia 2020 r., sygn. I SA/Sz 35/20, potwierdził, że pojęcie właściciela obejmuje również podmioty władające nieruchomością.

Woda i ścieki to odrębna sprawa

Problem z wodą należy oceniać na podstawie innych przepisów niż opłatę za odpady. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.

W budynku wielolokalowym art. 6 ust. 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. przewiduje, że umowa jest zawierana z właścicielem lub zarządcą budynku. Art. 6 ust. 6 tej ustawy dopuszcza zawarcie umowy także z osobą korzystającą z lokalu, ale zasadniczo na wniosek właściciela lub zarządcy i po spełnieniu warunków technicznych oraz rozliczeniowych, w szczególności związanych z opomiarowaniem lokali i rozliczaniem różnicy wskazań.

Dlatego przedsiębiorstwo wodociągowe może mieć więcej podstaw do żądania, aby stroną głównej umowy był właściciel budynku, zwłaszcza gdy lokal nie ma samodzielnego rozliczenia technicznego. Nie oznacza to jednak, że zaległości poprzedniego odbiorcy zawsze można przerzucić na właściciela. Trzeba sprawdzić, kto był stroną umowy, jakie były warunki regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz czy nowa umowa ma dotyczyć tego samego punktu poboru.

Co powinien zrobić właściciel krok po kroku?

1. Sprawdzić dokumenty – kto składał deklarację śmieciową, kto był stroną umowy wodociągowej i na kogo wystawiano należności.
2. Przygotować umowę najmu – powinna wskazywać, że lokalem włada najemca oraz kto wykonuje obowiązki związane z odpadami i mediami.
3. Złożyć pismo do gminy – powołać art. 2 ust. 1 pkt 4, art. 2 ust. 2a i art. 6m ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. oraz zażądać przyjęcia deklaracji albo pisemnego stanowiska.
4. Oddzielić dług poprzednika od bieżących opłat – wskazać datę opuszczenia lokalu przez poprzedniego najemcę i datę objęcia lokalu przez nowego lokatora.
5. W razie decyzji złożyć odwołanie – jeżeli decyzja obciąża właściciela za okres, w którym faktycznie władał lokalem inny podmiot, należy rozważyć odwołanie w terminie 14 dni.

FAQ

Czy najemca może być zobowiązany do opłaty za śmieci?

Tak. Art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 13 września 1996 r. obejmuje nie tylko właściciela w sensie cywilnym, ale także inne podmioty władające nieruchomością. Najemca może być takim podmiotem, zwłaszcza gdy faktycznie korzysta z lokalu i zostało to wykazane gminie.

Czy zapis w umowie najmu wystarczy, aby urząd obciążał najemcę?

Sam zapis w umowie najmu jest bardzo ważny, ale w praktyce należy go połączyć ze złożeniem deklaracji, korekty deklaracji albo pisemnego wskazania podmiotu faktycznie władającego lokalem. Podstawą jest art. 2 ust. 2a oraz art. 6m ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r.

Czy właściciel odpowiada za zaległości poprzedniego lokatora?

To zależy od dokumentów. Jeżeli poprzedni lokator był formalnie i faktycznie zobowiązany wobec gminy, zaległość powinna obciążać jego. Jeżeli jednak deklarację składał właściciel albo gmina nie została skutecznie poinformowana o zmianie, organ może próbować dochodzić opłaty od właściciela.

Co zrobić, gdy urząd odmawia przyjęcia deklaracji od nowego najemcy?

Należy złożyć pismo z powołaniem na art. 2 ust. 1 pkt 4 i art. 2 ust. 2a ustawy z dnia 13 września 1996 r., załączyć umowę najmu i zażądać pisemnej podstawy odmowy. Jeżeli organ wyda decyzję określającą opłatę, można rozważyć odwołanie.

Czy woda i śmieci są rozliczane według tych samych zasad?

Nie. Odpady komunalne na nieruchomościach zamieszkałych są rozliczane w gminnym systemie opłat. Woda i ścieki są rozliczane na podstawie umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r.

Podsumowanie

Właściciel wynajmujący mieszkania nie powinien przyjmować ustnej informacji, że zawsze musi płacić za odpady po lokatorach. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach posługuje się szeroką definicją właściciela nieruchomości i pozwala uwzględnić podmiot faktycznie władający lokalem. Najważniejsze jest jednak uporządkowanie dokumentów: umowy najmu, deklaracji śmieciowej, dat zmiany lokatorów oraz korespondencji z gminą.

W przypadku wody i ścieków trzeba dodatkowo sprawdzić, kto był stroną umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym oraz czy budynek spełnia warunki do zawierania osobnych umów z użytkownikami lokali. Te dwie sprawy warto prowadzić oddzielnie, bo mają różne podstawy prawne.

Źródła

• Art. 2 ust. 1 pkt 4, art. 2 ust. 2a, art. 6c ust. 1, art. 6h, art. 6m ust. 1, art. 6o ust. 1, art. 6q ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
• Art. 6 ust. 1, art. 6 ust. 5 i art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Art. 336 oraz art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 223 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
• Wyrok WSA w Poznaniu z 17 stycznia 2019 r., sygn. I SA/Po 510/18.
• Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 26 sierpnia 2020 r., sygn. II SA/Go 254/20.
• Wyrok WSA w Szczecinie z 12 sierpnia 2020 r., sygn. I SA/Sz 35/20.