Ogrodzenie sąsiada na mojej działce, jak dochodzić swoich praw?

Samowolne przekroczenie granicy

Podstawą prawną tutaj jest art. 151. Kodeksu cywilnego: „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Przekroczenie granicy sąsiedniej nieruchomości przy okazji wznoszenia budynku lub urządzenia stanowi naruszenie prawa własności, a także użytkowania wieczystego (postanowienie SN z 25.08.2016 r., sygn. akt V CSK 659/15). Zatem przepis art. 151 nie dotyczy użytkowania czy dzierżawy. Ponadto przekroczenie granicy musi być dokonane bez pozwolenia na budowę. Biernie legitymowanym jest właściciel, użytkownik wieczysty lub samoistny posiadacz.

Żądanie przywrócenia stanu poprzedniego

W tej całej sytuacji musi Pan zażądać przywrócenia stanu poprzedniego. Pierwszą przesłanką żądania przywrócenia stanu pierwotnego jest zgłoszenie sprzeciwu przez właściciela nieruchomości sąsiedniej. Zgodnie z art. 65 § 1 sprzeciw ten jest formą oświadczenia woli złożonego drugiej stronie stosownie do okoliczności, zasad współżycia społecznego czy ustalonych zwyczajów. Protest może zostać złożony w formie ustnej bez uzasadnionej zwłoki. W przypadku sporu sąd, rozstrzygając go, powinien wziąć pod uwagę moment powzięcia informacji przez właściciela gruntu sąsiedniego o przekroczeniu granicy. Wobec tego, jak rozumiem, zwrócił się Pan z ustnym żądaniem, w mojej ocenie warto owo żądanie dla celów dowodowych sprecyzować pisemnie i przesłać do sąsiada, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Ustanowienie służebności po postawieniu ogrodzenia przez sąsiada

Ma Pan teraz trzy możliwości.

Pierwszym takim środkiem jest roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Wysokość wynagrodzenia powinna uwzględniać negatywne skutki (uciążliwości) przekroczenia granicy oraz ewentualne korzyści, jakie wynikają z tego faktu dla właściciela budynku. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, w związku z czym ustalenie jego wysokości może w praktyce okazać się bardzo trudne. Jednym ze sposobów ustalenia tego wynagrodzenia może być porozumienie się stron co do wysokości wynagrodzenia.

Roszczenie o wykup zajętego gruntu

Drugim takim środkiem ochrony prawnej przewidzianym w art. 151 zdanie drugie jest roszczenie o wykupienie zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze dla właściciela nieruchomości sąsiedniej względem budynku lub konstrukcji. W tym przypadku art. 151 zdanie drugie stanowi samodzielną podstawę prawną dochodzenia roszczenia o wykup. Cena wykupu ustalana jest według rynkowej wartości nieruchomości.

Usunięcie postawionego ogrodzenia

I oczywiście trzecia możliwość, usunięcie naruszeń. Art. 222. Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Zatem najpierw wezwanie, a dalej jeśli do wezwania się nie zastosujemy, można rozpocząć postępowanie rozgraniczeniowe – geodeta nabije słupki i przeprowadzi rozgraniczenie, a dalej postępowanie sądowe o usunięcie naruszeń. Działać w tym aspekcie należy zdecydowanie i szybko.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2016 r., sygn. akt V CSK 659/15