Darowizna nieruchomości małoletniemu dziecku a zgoda sądu

Czy można darować mieszkanie małoletniemu dziecku?

Tak, dziecko może być właścicielem mieszkania, domu, udziału w nieruchomości albo gospodarstwa rolnego. Małoletni nie ma jednak pełnej zdolności do czynności prawnych, dlatego w praktyce działa za niego przedstawiciel ustawowy, najczęściej rodzic. Przy nieruchomościach trzeba dodatkowo pamiętać, że umowa darowizny wymaga formy aktu notarialnego.

Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy dziecko otrzymuje nieruchomość całkowicie wolną od długów, obciążeń i obowiązków wobec darczyńcy lub osób trzecich. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla dziecka nieruchomość w drodze darowizny, jeżeli jest to nabycie w stanie wolnym od zobowiązań. Jeżeli jednak nieruchomość jest obciążona albo umowa nakłada na dziecko jakikolwiek realny ciężar, sprawa wymaga ostrożności.

Podobne zasady trzeba brać pod uwagę przy innych czynnościach dotyczących majątku małoletniego, np. gdy planowane jest przepisanie gospodarstwa rolnego dziecku albo przekazanie mu udziału w nieruchomości rodzinnej.

Kiedy potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego?

Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Przepisy nie zawierają zamkniętej listy takich czynności, dlatego każdą sprawę ocenia się przez pryzmat wartości majątku, ryzyka, trwałości skutków oraz dobra dziecka.

W praktyce zezwolenia sądu opiekuńczego należy spodziewać się w szczególności wtedy, gdy darowizna dotyczy nieruchomości:

• obciążonej hipoteką,
• obciążonej służebnością, prawem dożywocia, roszczeniem albo innym prawem osoby trzeciej,
• związanej z kredytem, spłatą, zadłużeniem, zaległościami czynszowymi lub podatkowymi,
• z której wynikają obowiązki utrzymania, remontów, opłat albo inne istotne koszty,
• której nabycie może narazić dziecko na spór, egzekucję albo odpowiedzialność majątkową.

Jeżeli rodzic przekazuje dziecku nieruchomość po rozwodzie, przy podziale majątku lub w celu zabezpieczenia sytuacji rodzinnej, warto porównać tę sytuację z zagadnieniem takim jak przepisanie połowy mieszkania, bo tam również znaczenie ma interes dziecka i trwałe skutki majątkowe.

Darowizna mieszkania obciążonego hipoteką

Sama hipoteka nie blokuje zbycia nieruchomości. Art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Oznacza to, że właściciel może zasadniczo darować nieruchomość obciążoną hipoteką.

Nie należy jednak mylić dwóch kwestii. Darowizna nieruchomości nie oznacza automatycznego przejęcia kredytu przez dziecko. Kredytobiorcą nadal pozostaje osoba, która zawarła umowę z bankiem, chyba że dojdzie do skutecznego przejęcia długu za zgodą wierzyciela. Hipoteka pozostaje natomiast na nieruchomości, więc wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem.

Właśnie dlatego darowanie małoletniemu mieszkania obciążonego hipoteką co do zasady nie jest czynnością neutralną. Dziecko nabywa wartościowy składnik majątku, ale jednocześnie nieruchomość może być przedmiotem egzekucji hipotecznej, jeżeli kredyt nie będzie spłacany. To silny argument za tym, że potrzebne będzie wcześniejsze zezwolenie sądu opiekuńczego.

Wniosek do sądu rodzinnego o zezwolenie na darowiznę

Wniosek składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego według miejsca zamieszkania dziecka, a gdy dziecko nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, według miejsca jego pobytu. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym. Wnioskodawcą jest rodzic lub opiekun, a uczestnikiem może być drugi rodzic oraz, zależnie od okoliczności, inne osoby, których udział sąd uzna za potrzebny.

Do wniosku warto dołączyć przede wszystkim:

• odpis aktu urodzenia dziecka,
• odpis księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej nieruchomości,
• projekt lub istotne warunki umowy darowizny,
• dokumenty dotyczące hipoteki, kredytu, zadłużenia, służebności lub innych obciążeń,
• uzasadnienie, dlaczego czynność leży w interesie dziecka,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Aktualnie od wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego pobiera się zasadniczo opłatę stałą 100 zł, chyba że przepis szczególny przewiduje inną opłatę. W sprawach dotyczących majątku dziecka sąd bada nie tylko formalną możliwość dokonania darowizny, ale przede wszystkim to, czy czynność rzeczywiście służy dobru dziecka i nie przerzuca na nie ryzyk dorosłych.

Jeżeli w sprawie występuje podobny problem zgody sądu na rozporządzenie majątkiem osoby niemającej pełnej zdolności do czynności prawnych, pomocne może być omówienie sprawy takiej jak dział spadku z udziałem ubezwłasnowolnionego.

Kto podpisuje akt notarialny w imieniu dziecka?

Co do zasady rodzice reprezentują małoletnie dziecko. Przy czynnościach między dzieckiem a jednym z rodziców trzeba jednak sprawdzić, czy nie zachodzi konflikt interesów. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje wyjątek dla bezpłatnego przysporzenia na rzecz dziecka, ale wyjątek ten nie zawsze wystarczy przy darowiźnie obciążonej hipoteką, długiem lub obowiązkami.

Jeżeli czynność nie jest dla dziecka wyłącznie korzystna albo istnieje spór interesów między rodzicem-darczyńcą a dzieckiem, sąd może ustanowić dla dziecka kuratora do reprezentowania go przy tej czynności. W praktyce notariusz często będzie oczekiwał prawomocnego postanowienia sądu, a w razie wątpliwości również wyjaśnienia kwestii reprezentacji dziecka.

Skutki braku zgody sądu opiekuńczego

Jeżeli zezwolenie sądu jest wymagane, należy je uzyskać przed dokonaniem czynności. Zawarcie umowy bez wymaganego zezwolenia naraża czynność na nieważność. Późniejsze uzyskanie zgody sądu co do zasady nie naprawia czynności dokonanej wcześniej bez wymaganego zezwolenia.

Sąd wydaje postanowienie. Umowę darowizny należy podpisać dopiero po jego uprawomocnieniu się. Nie warto przyjmować sztywno, że stanie się to zawsze po określonej liczbie dni, bo termin zależy od doręczeń, ewentualnego wniosku o uzasadnienie i środków zaskarżenia. Bezpieczną praktyką jest uzyskanie odpisu prawomocnego postanowienia i okazanie go notariuszowi.

Darowizna dziecku a pokrzywdzenie wierzycieli

Jeżeli wyłącznym albo głównym celem darowizny jest uniknięcie egzekucji, kontroli podatkowej lub przyszłego zaspokojenia wierzycieli, przekazanie mieszkania dziecku nie daje pewnej ochrony. Wierzyciel może skorzystać ze skargi pauliańskiej, czyli żądać uznania darowizny za bezskuteczną wobec siebie, jeżeli czynność została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli.

W przypadku darowizny sytuacja wierzyciela jest szczególnie korzystna, ponieważ jest to czynność nieodpłatna. Zgodnie z art. 528 Kodeksu cywilnego, jeżeli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, nawet gdy osoba ta nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Powództwo ze skargi pauliańskiej można wnieść w terminie 5 lat od dnia dokonania czynności. W praktyce pozwanym może być również małoletnie dziecko reprezentowane zgodnie z przepisami procesowymi. Jeżeli wierzyciel wygra, darowizna nie znika automatycznie z obrotu, ale wierzyciel może prowadzić zaspokojenie z przedmiotu darowizny tak, jakby do darowizny wobec niego nie doszło.

Podatki przy darowiźnie nieruchomości dla dziecka

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Co do zasady nabycie trzeba zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy, ale przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obowiązek informacyjny realizuje notariusz. Strony nie składają wtedy odrębnego zgłoszenia SD-Z2 tylko z powodu tej notarialnej darowizny.

Darowizna nieruchomości nie jest odpłatnym zbyciem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, więc u darczyńcy nie powstaje z tego powodu podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Inaczej trzeba analizować późniejszą sprzedaż nieruchomości przez dziecko lub jego przedstawicieli.

Podatek od czynności cywilnoprawnych może pojawić się przy umowie darowizny w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. W takiej sytuacji notariusz ocenia podstawę opodatkowania i pobiera PCC jako płatnik. Przy małoletnim dziecku przejęcie długu lub zobowiązań jest dodatkowym argumentem za koniecznością uzyskania zezwolenia sądu opiekuńczego.

Po nabyciu nieruchomości trzeba też pamiętać o bieżących obowiązkach właściciela, np. podatku od nieruchomości, kosztach utrzymania lokalu, opłatach do wspólnoty lub spółdzielni oraz decyzjach dotyczących najmu. Gdy nieruchomość dziecka ma być wynajmowana, przydatne mogą być zasady opisane w sprawie o wynajem mieszkania córki.

FAQ

Źródła

• art. 98, art. 99 i art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ISAP
• art. 568-569 Kodeksu postępowania cywilnego, ISAP
• art. 527-534 Kodeksu cywilnego, ISAP
• art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ISAP
• ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, ELI
• art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ISAP
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ELI
• uchwała Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, OSNCP 1978, nr 2, poz. 19

Stan prawny zweryfikowany na dzień 29 czerwca 2026 r.