Podatek od najmu lokali po śmierci właściciela

Najem po śmierci właściciela a moment nabycia spadku

Śmierć właściciela lokalu nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu. Prawa i obowiązki wynajmującego przechodzą na spadkobierców, a sam spadek jest nabywany z chwilą jego otwarcia, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Późniejsze postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia ma znaczenie dowodowe i porządkujące, ale nie tworzy prawa dopiero od tej daty.

W praktyce oznacza to, że przychody z czynszu otrzymane po śmierci właściciela trzeba przypisać spadkobiercom. Jeżeli jest czterech spadkobierców ustawowych i ich udziały są równe, każdy z nich rozlicza zasadniczo 1/4 przychodu z najmu. Jeśli udziały są inne, przychód należy przypisać według rzeczywistych udziałów w spadku.

Do czasu formalnego potwierdzenia dziedziczenia warto zachować dokumenty potwierdzające wpływy czynszu, ustalenia pomiędzy spadkobiercami, korespondencję z najemcami i ewentualne wpłaty na rzecz utrzymania nieruchomości. Jeżeli istnieje spór co do kręgu spadkobierców lub wysokości udziałów, rozliczenie podatkowe może wymagać korekty po zakończeniu sprawy spadkowej.

Jak rozliczyć przychody z najmu odziedziczonego lokalu?

Jeżeli lokale nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, przychody z najmu są rozliczane jako najem prywatny. Od 2023 r. nie ma już wyboru pomiędzy skalą podatkową a ryczałtem dla najmu prywatnego – obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Więcej o tej formie rozliczenia wyjaśnia artykuł o tym, jak działa najem prywatny w ryczałcie.

Podstawą opodatkowania jest przychód, czyli co do zasady czynsz otrzymany albo postawiony do dyspozycji wynajmującego. Nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów tak jak przy zasadach ogólnych. Jeżeli z umowy wynika, że najemca ponosi opłaty eksploatacyjne, media albo czynsz administracyjny we własnym zakresie lub tylko refakturuje je zgodnie z umową, takie kwoty nie zawsze muszą być przychodem wynajmującego. Trzeba jednak ocenić zapisy konkretnej umowy.

Stawka ryczałtu wynosi obecnie 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Limit zasadniczo ocenia się u podatnika. Dla spadkobierców oznacza to, że każdy powinien pilnować przychodów przypadających na niego, a nie tylko sumy czynszów wpływających na jedno konto techniczne.

Czy trzeba składać oświadczenie o wyborze ryczałtu?

Przy obecnym stanie prawnym spadkobiercy uzyskujący przychody z najmu prywatnego nie składają oświadczenia o wyborze ryczałtu, ponieważ ta forma opodatkowania jest dla najmu prywatnego obowiązkowa. Inaczej było historycznie, dlatego starsze porady o konieczności składania oświadczenia do 20 stycznia albo do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie wymagają aktualizacji.

Oświadczenie może mieć znaczenie w szczególnych sytuacjach, np. przy opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków pozostających we wspólności majątkowej. Nie jest to jednak ten sam przypadek co dziedziczenie przez kilku spadkobierców po śmierci właściciela. Po śmierci właściciela mamy zasadniczo współwłasność ułamkową spadkobierców, a nie wspólność majątkową małżeńską.

Kiedy zapłacić pierwszy ryczałt po śmierci wynajmującego?

Ryczałt wpłaca się za okres, w którym spadkobierca faktycznie uzyskał przychód albo przychód został mu postawiony do dyspozycji. Jeżeli rozliczenie jest miesięczne, termin płatności przypada do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku.

Jeżeli podatnik spełnia warunki do kwartalnych wpłat ryczałtu, podatek płaci do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, a za ostatni kwartał do 20 stycznia następnego roku. O wyborze kwartalnego sposobu wpłacania ryczałtu informuje się w PIT-28 składanym za rok, w którym stosowano kwartalne wpłaty.

Wpłaty w trakcie roku dokonuje się na mikrorachunek podatkowy z symbolem formularza PPE. Dopłatę wynikającą z zeznania rocznego PIT-28 wpłaca się z symbolem PIT-28.

Czy jeden spadkobierca może zapłacić podatek za wszystkich?

Obowiązek podatkowy jest osobisty. Co do zasady każdy spadkobierca powinien ustalić własny przychód, obliczyć ryczałt, wpłacić go na właściwy mikrorachunek i wykazać w swoim PIT-28. Organizacyjnie najbezpieczniej jest, aby każdy spadkobierca zapłacił podatek za siebie.

Technicznie przelew może wykonać inna osoba, ale trzeba zachować zasady z Ordynacji podatkowej dotyczące zapłaty podatku przez osobę trzecią oraz prawidłowo oznaczyć podatnika, którego zobowiązanie jest regulowane. Błędny przelew na niewłaściwy mikrorachunek albo z niejasnym opisem może spowodować zaległość po stronie właściwego podatnika.

Jeżeli po śmierci właściciela pojawiły się zaległe wpłaty lub pominięte okresy rozliczeniowe, trzeba ustalić, który przychód należy jeszcze do spadkodawcy, a który już do spadkobierców. W podobnych sytuacjach pomocny może być materiał omawiający zaległy podatek najmu.

Kiedy cały przychód może rozliczać jeden spadkobierca?

Możliwe jest takie ułożenie stosunków między spadkobiercami, aby tylko jedna osoba była uprawniona do pobierania pożytków z najmu i faktycznie rozliczała całość przychodu. Nie powinno to jednak polegać wyłącznie na tym, że czynsz technicznie wpływa na konto jednej osoby. Potrzebne jest spójne porozumienie spadkobierców, zgodne z rzeczywistym sposobem korzystania z nieruchomości i pobierania czynszu.

Najbezpieczniej, aby porozumienie było pisemne, wskazywało konkretny lokal, okres, osobę uprawnioną do pobierania czynszu, sposób ponoszenia kosztów oraz zasady rozliczeń między spadkobiercami. W sprawach o większe kwoty albo przy lokalach użytkowych warto rozważyć wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową, ponieważ organ podatkowy będzie badał rzeczywisty stan faktyczny.

W starszych interpretacjach podatkowych akceptowano możliwość przypisania przychodu temu współwłaścicielowi, któremu pozostali współwłaściciele przyznali prawo pobierania pożytków. Takie stanowisko pojawiało się m.in. w interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 2 lutego 2010 r., sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG. Trzeba jednak pamiętać, że interpretacje indywidualne chronią tylko adresata i tylko przy stanie faktycznym zgodnym z wnioskiem.

Jak wykazać przychód w PIT-28?

Po zakończeniu roku każdy spadkobierca składa własne zeznanie PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W zeznaniu wykazuje przychody z najmu przypadające na niego, zapłacony w trakcie roku ryczałt oraz ewentualną kwotę do dopłaty.

Jeżeli czynsz wpływał na jedno konto, spadkobiercy powinni przygotować wewnętrzne zestawienie: daty wpływu, kwoty czynszu, kwoty niebędące przychodem, udział każdego spadkobiercy, wpłacony ryczałt i ewentualne korekty. Takie zestawienie ułatwia złożenie PIT-28 i obronę rozliczenia w razie pytań urzędu.

Osobno należy pamiętać, że sam spadek i nieruchomość mogą powodować inne skutki podatkowe, zwłaszcza przy późniejszej sprzedaży odziedziczonego lokalu. To są jednak obowiązki odrębne od bieżącego ryczałtu od najmu.

Co z przychodami osiągniętymi przez zmarłego przed śmiercią?

Przychody z najmu otrzymane do dnia śmierci należą do rozliczeń podatkowych spadkodawcy. Spadkobiercy nie rozliczają ich tak, jakby sami byli wynajmującymi w tym okresie. Odpowiedzialność za zaległości podatkowe zmarłego oraz sposób ich ustalenia wynikają z Ordynacji podatkowej.

W praktyce należy oddzielić trzy okresy: przychody otrzymane przez zmarłego przed śmiercią, przychody otrzymane po śmierci do czasu uporządkowania spraw spadkowych oraz przychody otrzymywane po formalnym ustaleniu zasad zarządzania lokalami. Dla każdego z tych okresów trzeba ustalić, kto był podatnikiem i kiedy powstał przychód.

Lokale użytkowe, działalność gospodarcza i VAT

Jeżeli lokale użytkowe były wynajmowane w ramach działalności gospodarczej zmarłego albo były składnikiem przedsiębiorstwa, analiza może być inna. Wtedy trzeba zbadać, czy powstało przedsiębiorstwo w spadku, czy ustanowiono zarząd sukcesyjny, kto kontynuuje działalność i jakie skutki powstają w PIT, ryczałcie oraz VAT.

Jeżeli natomiast wynajem był wykonywany poza działalnością gospodarczą jako najem prywatny, podstawowe zasady są prostsze: spadkobiercy rozliczają przychód z najmu prywatnego ryczałtem, według przysługujących im udziałów albo według skutecznie ustalonego prawa do pobierania pożytków.

FAQ

Czy spadkobiercy muszą czekać na postanowienie sądu, aby rozliczać najem?

Nie zawsze. Spadek jest nabywany z chwilą śmierci spadkodawcy, więc przychody po tej dacie trzeba rozliczać na bieżąco. Formalne potwierdzenie dziedziczenia jest jednak bardzo ważne dowodowo i organizacyjnie, zwłaszcza wobec najemców, banku i urzędu.

Czy każdy spadkobierca składa osobny PIT-28?

Tak, jeżeli każdy uzyskuje własną część przychodu z najmu. Każdy wykazuje w PIT-28 przychód przypadający na niego oraz wpłacony przez siebie ryczałt. Wspólne rozliczenie jedną deklaracją nie jest standardowym rozwiązaniem dla spadkobierców.

Czy ryczałt po zmarłym można nadal płacić kwartalnie?

Można stosować kwartalne wpłaty, jeżeli podatnik spełnia warunki przewidziane w ustawie o ryczałcie. Sam fakt, że zmarły płacił kwartalnie, nie zawsze automatycznie rozstrzyga sytuację każdego spadkobiercy. Wybór kwartalnych wpłat wykazuje się w PIT-28 składanym za dany rok.

Czy trzeba zgłosić do urzędu wybór ryczałtu od najmu prywatnego?

Obecnie nie trzeba składać oświadczenia o wyborze ryczałtu dla najmu prywatnego, ponieważ ta forma opodatkowania jest obowiązkowa. Trzeba natomiast terminowo wpłacać ryczałt i rozliczyć przychód w PIT-28.

Czy opłaty za media są przychodem z najmu?

To zależy od umowy. Jeżeli z umowy wynika, że najemca sam ponosi opłaty eksploatacyjne albo przekazuje je tylko jako zwrot wydatków, nie zawsze są one przychodem wynajmującego. Jeżeli jednak opłaty są elementem czynszu należnego właścicielowi, mogą zwiększać podstawę opodatkowania ryczałtem.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 924, art. 925, art. 1035 i art. 207.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6.
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 6, art. 12 i art. 21.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności przepisy o odpowiedzialności spadkobierców oraz zapłacie podatku przez inną osobę.
• Informacje Ministerstwa Finansów w serwisie podatki.gov.pl dotyczące dochodów z najmu i rozliczenia PIT-28.
• Interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Warszawie z 2 lutego 2010 r., sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG – w zakresie umownego przypisania pożytków jednemu współwłaścicielowi.