Sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą a zwrot bonifikaty

Kiedy gmina może żądać zwrotu bonifikaty?

Podstawą żądania zwrotu bonifikaty jest art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

W przypadku lokalu mieszkalnego kluczowy jest więc termin 5 lat liczony od dnia nabycia lokalu od gminy, czyli co do zasady od dnia zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat, art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstaw do żądania zwrotu bonifikaty z samego powodu sprzedaży lokalu. Jeżeli sprzedaż nastąpiła wcześniej, trzeba sprawdzić wyjątki z art. 68 ust. 2a tej ustawy.

W praktyce wezwanie do złożenia wyjaśnień oznacza zwykle, że gmina sprawdza, czy zachodzą przesłanki do żądania zwrotu bonifikaty. Warto potraktować takie pismo poważnie i odpowiedzieć na nie na piśmie, nawet jeżeli rozmowa z urzędnikiem odbywa się osobiście.

Kiedy sprzedaż mieszkania z bonifikatą nie powoduje zwrotu?

Najważniejszy wyjątek dla osób, które sprzedały lokal i kupiły inne mieszkanie, wynika z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem obowiązku zwrotu z art. 68 ust. 2 nie stosuje się w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w okresie 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Przy sprzedaż mieszkania wykupionego z bonifikatą znaczenie ma zarówno upływ ustawowego okresu, jak i sposób wykorzystania środków uzyskanych ze sprzedaży. Oznacza to, że sama okoliczność kupienia droższego mieszkania nie zawsze wystarcza. Trzeba wykazać, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu wykupionego z bonifikatą zostały rzeczywiście przeznaczone na nowy cel mieszkaniowy w ustawowym terminie 12 miesięcy. W typowych sprawach gmina bada akty notarialne, ceny transakcyjne, daty przelewów, rachunki bankowe i źródła finansowania zakupu.

W podobnych sprawach przydatne może być także omówienie zasad, jakie stosuje gmina przy rozliczaniu ulgi: zwrot bonifikaty przy sprzedaży.

Częściowy zwrot bonifikaty, gdy nie wykorzystano całej kwoty ze sprzedaży

Dla opisanej sytuacji szczególnie ważny jest art. 68 ust. 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje, że jeżeli w przypadkach, o których mowa w art. 68 ust. 2a pkt 4 lub 5 tej ustawy, na nabycie albo zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji.

W praktyce oznacza to, że jeżeli część środków ze sprzedaży została prawidłowo przeznaczona na zakup nowego mieszkania, gmina nie powinna automatycznie żądać zwrotu całej bonifikaty. Zwrot powinien odpowiadać tej części bonifikaty, która przypada na niewykorzystaną część pieniędzy ze sprzedaży. Konkretne wyliczenie zależy jednak od kwot z aktów notarialnych, dat płatności, sposobu finansowania zakupu i tego, jakie wydatki gmina uzna za wydatki na nabycie lokalu.

Czy spłata wykupu mieszkania od gminy może być zaliczona?

Jeżeli część pieniędzy ze sprzedaży została przeznaczona na spłatę ceny wykupu sprzedawanego mieszkania komunalnego, gmina może uznać, że nie jest to wydatek na nabycie innego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis mówi o przeznaczeniu środków ze sprzedaży na nabycie innego lokalu albo nieruchomości na cele mieszkaniowe, a nie o rozliczeniu ceny nabycia lokalu, który został następnie sprzedany.

Nie oznacza to jednak, że sytuacja jest z góry przegrana. Jeżeli po odjęciu tej kwoty tylko część środków nie została wykorzystana na nowe mieszkanie, zastosowanie może mieć art. 68 ust. 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli proporcjonalny, częściowy zwrot bonifikaty. Warto żądać od gminy pisemnego przedstawienia sposobu obliczenia kwoty do zwrotu.

Jeżeli sprawa dotyczy wcześniejszego najmu komunalnego, uprawnień najemcy albo rodziny najemcy, warto odróżnić rozliczenie bonifikaty od zasad takich jak wstąpienie w najem komunalny.

Czy raty kredytu mogą być uznane za wydatki z pieniędzy ze sprzedaży?

Jeżeli kredyt został zaciągnięty na zakup nowego mieszkania, sama umowa kredytowa potwierdza źródło finansowania części ceny. Nie przesądza jednak, że raty kredytu spłacane w kolejnych miesiącach były spłacane właśnie ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniego lokalu. Dla zastosowania art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami istotne jest przeznaczenie środków ze sprzedaży w terminie 12 miesięcy na nabycie innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej.

Jeżeli środki ze sprzedaży zostały pozostawione na rachunku bankowym i z tego rachunku w ciągu 12 miesięcy spłacano raty kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania, można próbować wykazywać związek tych wydatków z nabyciem lokalu. Trzeba jednak liczyć się z tym, że gmina może zakwestionować takie rozliczenie, zwłaszcza gdy z dokumentów wynika, że cena nowego lokalu została już zapłacona częściowo z kredytu, a środki ze sprzedaży zostały wykorzystane także na inne cele.

Warto przygotować zestawienie przepływów pieniężnych: data sprzedaży, wpływ ceny, data zakupu nowego mieszkania, przelewy do sprzedawcy, wypłata kredytu, raty kredytu, koszty aktu notarialnego i ewentualne inne wydatki. Takie zestawienie ułatwia rozmowę z urzędem i pozwala sprawdzić, czy gmina prawidłowo liczy niewykorzystaną część środków.

Jak może wyglądać proporcjonalne wyliczenie zwrotu?

Jeżeli przykładowo lokal sprzedano za 295 000 zł, a gmina uzna, że na zakup nowego mieszkania przeznaczono 255 000 zł, niewykorzystana część środków wynosi 40 000 zł. W takim wariancie gmina powinna rozważyć art. 68 ust. 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli zwrot części bonifikaty odpowiadającej proporcji 40 000 zł do 295 000 zł, po waloryzacji. Nie jest to więc automatycznie pełna bonifikata.

Jeżeli jednak gmina nie uzna części wydatków, na przykład remontu albo opłat, może przyjąć inną kwotę niewykorzystanych środków. Dlatego nie należy poprzestawać na ustnych wyjaśnieniach. Warto poprosić o pisemne wskazanie, które wydatki gmina uznaje, których nie uznaje i na jakiej podstawie.

Czy można wnioskować o odstąpienie od żądania zwrotu?

Tak. Zgodnie z art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty w innych przypadkach niż wskazane w art. 68 ust. 2a tej ustawy, za zgodą odpowiednio wojewody, rady albo sejmiku. W sprawie lokalu gminnego wniosek składa się zwykle do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, ale konieczna może być zgoda rady gminy lub rady miasta.

We wniosku warto opisać, że środki ze sprzedaży zasadniczo posłużyły zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, zakupiono inne mieszkanie, nie doszło do wzbogacenia kosztem gminy, a ewentualna niewykorzystana część środków wynikała z rozliczenia ceny wykupu lub kosztów transakcji. Decyzja o odstąpieniu ma charakter uznaniowy, dlatego trzeba przedstawić możliwie pełne dokumenty i argumenty społeczne, rodzinne oraz finansowe.

Jeżeli sprawa dotyczy przejścia własności lokalu w rodzinie albo skutków śmierci właściciela, osobnym zagadnieniem jest wykup mieszkania na własność i późniejsze dziedziczenie takiego lokalu.

Co zabrać do gminy i jak się tłumaczyć?

Na spotkanie w urzędzie warto zabrać nie tylko akt notarialny sprzedaży mieszkania wykupionego z bonifikatą i akt notarialny zakupu nowego lokalu, ale także dokumenty bankowe. Najważniejsze są potwierdzenia wpływu ceny sprzedaży, potwierdzenia przelewów na rzecz sprzedawcy nowego mieszkania, umowa kredytu, potwierdzenie uruchomienia kredytu, dowody zapłaty kosztów notarialnych i sądowych oraz ewentualne rachunki bezpośrednio związane z transakcją.

W rozmowie z gminą warto podkreślić trzy rzeczy: po pierwsze, że nowe mieszkanie zostało nabyte w celu mieszkaniowym; po drugie, że zakup nastąpił w terminie 12 miesięcy, o którym mowa w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami; po trzecie, że nawet przy zakwestionowaniu części wydatków możliwy jest co najwyżej częściowy zwrot bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2d tej ustawy.

Nie warto podpisywać oświadczenia o uznaniu długu, jeżeli kwota nie została wcześniej sprawdzona. Uznanie długu może mieć znaczenie dla biegu przedawnienia na podstawie art. 123 § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego, dlatego przed podpisaniem takiego dokumentu dobrze jest poprosić o czas na analizę.

Przedawnienie roszczenia gminy o zwrot bonifikaty

Roszczenie o zwrot bonifikaty ma charakter majątkowy. Do przedawnienia stosuje się art. 118 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zasadniczy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Początek biegu przedawnienia ustala się według art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne.

W sprawach starszych trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy przejściowe ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, która od 9 lipca 2018 r. skróciła ogólny termin przedawnienia z 10 do 6 lat. Dlatego przy sprzedaży dokonanej wiele lat temu należy osobno sprawdzić datę sprzedaży, datę upływu 12 miesięcy na wydatkowanie środków, datę wezwania do zapłaty i ewentualne czynności przerywające bieg przedawnienia.

FAQ

Czy gmina może żądać zwrotu całej bonifikaty, jeżeli kupiłam droższe mieszkanie?

Nie zawsze. Jeżeli wszystkie środki ze sprzedaży lokalu z bonifikatą zostały w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie innego mieszkania lub nieruchomości mieszkaniowej, działa wyjątek z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli wykorzystano tylko część środków, zastosowanie może mieć częściowy zwrot z art. 68 ust. 2d tej ustawy.

Czy kredyt na nowe mieszkanie pomaga uniknąć zwrotu bonifikaty?

Kredyt potwierdza, że zakup był finansowany także z innych źródeł, ale sam w sobie nie zastępuje wymogu przeznaczenia środków ze sprzedaży poprzedniego lokalu. Dla gminy kluczowe będą przelewy i to, jaka część ceny nowego mieszkania została zapłacona pieniędzmi ze sprzedaży lokalu z bonifikatą.

Czy koszty notariusza i opłaty sądowe można doliczyć do wydatków na zakup?

Można próbować je wykazywać jako koszty bezpośrednio związane z nabyciem lokalu, ale art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o przeznaczeniu środków na nabycie. Praktyka gmin może być różna, dlatego warto przedstawić rachunki i zażądać pisemnego stanowiska, czy gmina je uznaje.

Czy remont nowego mieszkania liczy się jako nabycie innego lokalu?

Co do zasady remont jest wydatkiem na ulepszenie lub przystosowanie lokalu, a nie na jego nabycie. Gmina może więc odmówić zaliczenia takich wydatków do rozliczenia wyjątku z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególnych stanach faktycznych warto jednak przedstawić dokumenty i argumenty, zwłaszcza gdy remont był warunkiem zamieszkania.

Czy wezwanie do gminy oznacza, że muszę od razu zapłacić?

Nie. Wezwanie do złożenia wyjaśnień zwykle służy zebraniu dokumentów i ustaleniu, czy gmina ma podstawy do żądania zwrotu. Warto odpowiedzieć na piśmie, załączyć dowody i poprosić o szczegółowe wyliczenie. Nie należy pochopnie podpisywać uznania długu ani ugody bez sprawdzenia kwoty.

Czy gmina może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty?

Tak, art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala właściwemu organowi odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty w innych przypadkach niż ustawowe wyjątki, za zgodą odpowiedniego organu, na przykład rady gminy. Jest to jednak rozwiązanie uznaniowe, dlatego wniosek powinien być dobrze uzasadniony i udokumentowany.

Źródła

• Art. 68 ust. 2, ust. 2a pkt 4-5, ust. 2c i ust. 2d ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 118, art. 120 § 1 oraz art. 123 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 5 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.