Zakup nieruchomości ze środków własnych w małżeństwie

Czy żona może kupić nieruchomość tylko do majątku osobistego?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieje ku temu rzeczywista podstawa prawna i faktyczna. Jeżeli małżonkowie pozostają we wspólności ustawowej, zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków albo przez jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Oznacza to, że sam fakt, iż w akcie notarialnym jako kupująca występuje tylko żona, nie przesądza jeszcze, że lokal jest wyłącznie jej majątkiem osobistym.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą natomiast składniki wymienione w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, między innymi przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej, a także przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Ta ostatnia zasada wynika z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego i jest nazywana surogacją.

Jeżeli więc żona kupuje lokal za pieniądze odziedziczone po rodzicach, otrzymane w darowiźnie tylko dla niej albo zgromadzone przed ślubem, nieruchomość może wejść do jej majątku osobistego. Jeżeli jednak cena pochodzi z majątku wspólnego małżonków, samo oświadczenie w akcie notarialnym o zakupie ze środków własnych nie powinno być traktowane jako sposób na wyłączenie lokalu z majątku wspólnego.

Środki na wspólnym rachunku bankowym a majątek wspólny

W praktyce częsty problem polega na tym, że pieniądze różnych kategorii trafiają na jeden rachunek bankowy. Rachunek może być wspólny, ale o charakterze środków decyduje ich pochodzenie. Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego należą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków. Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 2 tej ustawy do majątku wspólnego należą także dochody z majątku wspólnego oraz dochody z majątku osobistego każdego z małżonków.

Jeżeli przez lata na wspólny rachunek wpływały bieżące zarobki, świadczenia i dochody małżonków, to w razie późniejszego sporu trzeba liczyć się z przyjęciem, że środki użyte na zakup lokalu były środkami wspólnymi, chyba że żona potrafi wykazać konkretny, osobisty charakter pieniędzy. Dowodami mogą być na przykład umowa darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, historia przelewów, potwierdzenia lokat, dokumenty sprzedaży składnika majątku osobistego albo wyciągi bankowe pokazujące nieprzerwany przepływ pieniędzy.

Nieprawdziwe oświadczenie przed notariuszem

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Akt notarialny obejmuje oświadczenia stron, a jego elementy określa art. 92 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie. Z tego względu oświadczenie o pochodzeniu pieniędzy powinno odpowiadać rzeczywistości.

Jeżeli żona oświadczy, że kupuje lokal za środki z majątku osobistego, mimo że cena faktycznie pochodzi z majątku wspólnego, może to w przyszłości prowadzić do sporu o przynależność nieruchomości do majątku wspólnego, o rozliczenie nakładów albo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego żądania może być art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli wpis w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

W skrajnych sytuacjach nieprawdziwe oświadczenia mogą mieć również znaczenie karne. Zgodnie z art. 272 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, kto wyłudza poświadczenie nieprawdy przez podstępne wprowadzenie w błąd funkcjonariusza publicznego lub innej osoby upoważnionej do wystawienia dokumentu, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Nie każde błędne oświadczenie automatycznie wypełnia znamiona tego przestępstwa, ale świadome tworzenie nieprawdziwego obrazu transakcji zdecydowanie zwiększa ryzyko prawne.

Czy urząd skarbowy może mieć zastrzeżenia?

Sam zakup nieruchomości przez jednego z małżonków nie jest z zasady zakazany. Urząd skarbowy może jednak interesować się tym, czy prawidłowo rozliczono podatki oraz czy deklarowany sposób finansowania odpowiada dokumentom. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego notariusz co do zasady pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, chyba że transakcja podlega opodatkowaniu VAT albo korzysta z wyłączenia przewidzianego w art. 2 pkt 4 tej ustawy.

Jeżeli w rzeczywistości doszłoby do darowizny środków albo udziału między małżonkami, trzeba odróżnić ją od zwykłego użycia majątku wspólnego. Darowizny między małżonkami mogą korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, ale pod warunkami określonymi w tym przepisie. Zgodnie z art. 4a ust. 4 tej ustawy obowiązek zgłoszenia nie obejmuje między innymi przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Notariusz może także pytać o źródło pochodzenia środków w ramach obowiązków wynikających z ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. W szczególności art. 34 tej ustawy przewiduje stosowanie środków bezpieczeństwa finansowego przez instytucje obowiązane, do których w określonych sytuacjach należą również notariusze. Nie jest to jednak to samo co automatyczne zakwestionowanie zakupu przez urząd skarbowy.

Jak bezpiecznie przeprowadzić zakup?

Najbezpieczniejsze jest złożenie w akcie notarialnym oświadczeń zgodnych z rzeczywistym źródłem finansowania. Jeżeli całość ceny pochodzi z majątku osobistego żony, należy wskazać konkretną podstawę, na przykład środki pochodzące ze spadku, darowizny albo sprzedaży składnika majątku osobistego, oraz zachować dokumenty potwierdzające tę okoliczność.

Jeżeli środki są wspólne, a małżonkowie chcą, aby nieruchomość należała wyłącznie do żony, nie należy rozwiązywać tego przez nieprawdziwe oświadczenie. Możliwe są inne instrumenty, na przykład umowa majątkowa małżeńska zawarta w formie aktu notarialnego na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego albo darowizna między małżonkami, ale każda z tych czynności wymaga oceny skutków cywilnych i podatkowych.

Jeżeli mąż zgadza się na zakup przez żonę, powinien rozumieć, co dokładnie potwierdza u notariusza. Inne znaczenie ma potwierdzenie wiedzy o transakcji, inne zgoda na określone rozliczenie, a jeszcze inne oświadczenie, że środki nie pochodzą z majątku wspólnego. W razie rozwodu lub podziału majątku takie oświadczenia mogą stać się ważnym dowodem.

FAQ

Czy mąż musi być obecny u notariusza, gdy żona kupuje mieszkanie?

Przy samym zakupie nieruchomości przez żonę obecność męża nie zawsze jest wymagana. Jeżeli jednak w akcie mają znaleźć się oświadczenia dotyczące majątku wspólnego, zgody małżonka, kredytu, hipoteki albo źródła finansowania, notariusz może oczekiwać udziału obojga małżonków albo dodatkowych dokumentów. Każdy przypadek zależy od treści planowanej umowy.

Czy wpisanie tylko żony do księgi wieczystej oznacza, że mieszkanie jest tylko jej?

Nie zawsze. Księga wieczysta ma duże znaczenie dla obrotu nieruchomościami, ale między małżonkami nadal można badać, z jakiego majątku pochodziły środki na zakup. Jeżeli wpis nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, możliwe jest żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy wspólne konto oznacza, że wszystkie pieniądze są wspólne?

Nie automatycznie. Wspólny rachunek jest ważnym elementem dowodowym, ale decyduje pochodzenie środków. Jeżeli na rachunek wpłynęły pieniądze ze spadku albo darowizny dla jednego małżonka, mogą zachować osobisty charakter. Trzeba jednak umieć to udowodnić, zwłaszcza gdy środki mieszały się z bieżącymi dochodami małżonków.

Czy można po latach zakwestionować oświadczenie z aktu notarialnego?

Można próbować wykazywać, że oświadczenie nie odpowiadało rzeczywistości, szczególnie w sprawie o podział majątku po rozwodzie albo w sprawie o uzgodnienie księgi wieczystej. Skuteczność zależy od dowodów, treści aktu, historii finansowania i tego, jakie dokładnie oświadczenia złożyli małżonkowie.

Czy urząd skarbowy uzna zakup za darowiznę dla żony?

Jeżeli użyto majątku wspólnego, co do zasady nie mamy zwykłej darowizny między małżonkami, lecz przesunięcie w ramach wspólności majątkowej. Jeżeli jednak mąż faktycznie przekazuje żonie własne środki albo udział w prawie, może powstać potrzeba oceny skutków w podatku od spadków i darowizn, z uwzględnieniem zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 31 § 2, art. 33 oraz art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 92 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.
• Art. 272 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny.
• Art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 4a ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 34 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.