Dopuszczalna wysokość żywopłotu przy granicy działki

Czy prawo określa dopuszczalną wysokość żywopłotu?

Nie ma przepisu, który w zwykłej sytuacji wskazywałby, że żywopłot przy granicy działki może mieć maksymalnie np. 2 m, 2,20 m albo 3 m. Sama wysokość cisów, tuj, ligustrów czy innych krzewów nie przesądza jeszcze o naruszeniu prawa sąsiada.

Podstawowe znaczenie ma art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W praktyce oznacza to, że wysoki żywopłot może być dopuszczalny w jednej lokalizacji, ale problematyczny w innej. Inaczej ocenia się gęstą zabudowę miejską, inaczej działki rekreacyjne, ogródki przy budynku wielorodzinnym, a jeszcze inaczej działki wiejskie albo teren, na którym wysokie nasadzenia są czymś zwyczajnym.

Kiedy wysoki żywopłot może naruszać prawa sąsiada?

Żądanie skrócenia żywopłotu może być zasadne przede wszystkim wtedy, gdy jego oddziaływanie przekracza zwykłą, akceptowalną w danych warunkach miarę. Samo niezadowolenie sąsiada albo utrata ładnego widoku zwykle nie wystarczy. Trzeba wykazać realne i obiektywne utrudnienia.

W sprawach o żywopłoty najczęściej analizuje się, czy nasadzenia:

• nadmiernie zacieniają okna, ogród, taras albo część rekreacyjną działki sąsiedniej,
• powodują zawilgocenie, pogorszenie nasłonecznienia lub utrudniają prawidłowe korzystanie z nieruchomości,
• utrudniają wzrost roślin po stronie sąsiada, jeżeli ma to wymierne znaczenie,
• stwarzają zagrożenie, np. przez niestabilne drzewa, suche konary albo ryzyko przewrócenia się roślin,
• wchodzą gałęziami lub korzeniami na sąsiedni grunt.

Ocena nie jest abstrakcyjna. Sąd bada konkretne położenie działek, długość żywopłotu, jego gatunek, odległość od granicy, wysokość, gęstość, kierunek padania cienia, sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości oraz lokalne warunki.

Zacienienie działki przez żywopłot

Zacienienie może być immisją, ale nie każde ograniczenie światła uzasadnia roszczenie. Jeżeli cień pada tylko na niewielki fragment działki, przez krótki czas albo na część, która nie ma istotnego znaczenia użytkowego, żądanie przycięcia żywopłotu może być trudne do obrony.

Inaczej może być wtedy, gdy gęsta ściana roślin przez znaczną część dnia zacienia okna lokali mieszkalnych, ogród, warzywnik, plac zabaw albo część wspólną nieruchomości, z której mieszkańcy faktycznie korzystają. W takiej sytuacji sąsiad lub wspólnota mieszkaniowa może próbować wykazywać, że doszło do przekroczenia przeciętnej miary.

W orzecznictwie podkreśla się, że ocena przeciętnej miary powinna opierać się na warunkach obiektywnych, a nie wyłącznie na subiektywnym odczuciu osoby, której przeszkadza sąsiednia roślinność. Znaczenie mają społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe.

Czy wspólnota mieszkaniowa może żądać skrócenia żywopłotu?

Wspólnota mieszkaniowa może podjąć działania, jeżeli wysoki żywopłot oddziałuje na nieruchomość wspólną albo na sposób korzystania z części wspólnych, np. podwórka, ogrodu, placu zabaw lub ciągów komunikacyjnych. W praktyce działa wtedy przez zarząd albo zarządcę, zgodnie z zasadami reprezentacji wspólnoty.

Jeżeli problem dotyczy głównie pojedynczego lokalu, np. zacienienia okna konkretnego mieszkania, trzeba dodatkowo ustalić, czy roszczenie powinno być dochodzone przez wspólnotę, właściciela lokalu, czy przez oba te podmioty. To zależy od tego, czego dokładnie dotyczy naruszenie i czy dotyka ono nieruchomości wspólnej.

W przedstawionej sytuacji znaczenie ma między innymi to, że cisy mają ok. 4 m wysokości i rosną ok. 1,5 m od granicy. Nie przesądza to automatycznie o obowiązku ich skrócenia. Jeżeli jednak na skutek tych nasadzeń sąsiednia nieruchomość jest istotnie zacieniona lub zawilgocona, wspólnota może mieć podstawę do podjęcia działań.

Prawo budowlane a żywopłot przy granicy

Trzeba odróżnić ogrodzenie jako obiekt budowlany od roślinności. Przepisy Prawa budowlanego przewidują formalności dla budowy ogrodzeń o określonej wysokości, ale nie ustanawiają ogólnego limitu wysokości dla żywopłotów jako roślin.

Aktualnie budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m co do zasady wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Nie oznacza to jednak, że każdy żywopłot wyższy niż 2,20 m jest z tego powodu nielegalny albo że automatycznie trzeba go przyciąć do tej wysokości.

Przepisy budowlane mogą mieć znaczenie pomocnicze, gdy spór dotyczy rzeczywistego ogrodzenia albo konstrukcji połączonej z nasadzeniami. W przypadku samego żywopłotu zasadniczą podstawą oceny pozostaje Kodeks cywilny, zwłaszcza art. 144 K.c. i roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 K.c.

Gałęzie i korzenie przechodzące na sąsiednią działkę

Osobną kwestią są gałęzie, owoce i korzenie przechodzące na sąsiedni grunt. W takim przypadku zastosowanie może mieć art. 150 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi gruntu obciąć i zachować korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu, a także gałęzie i owoce zwieszające się z sąsiedniego gruntu, ale w odniesieniu do gałęzi i owoców powinien najpierw wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Nie oznacza to jednak prawa do samodzielnego wejścia na cudzą działkę i przycięcia całego żywopłotu. Działania po stronie sąsiada powinny ograniczać się do tego, co rzeczywiście wchodzi na jego grunt i co mieści się w granicach uprawnienia ustawowego. Przycięcie roślin w sposób prowadzący do szkody może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

Jakie roszczenia przysługują sąsiadowi?

Jeżeli żywopłot zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę, sąsiad może domagać się ochrony na podstawie art. 144 K.c. w związku z art. 222 § 2 K.c. Roszczenie może zmierzać nie tylko do całkowitego zaprzestania naruszeń, lecz także do ograniczenia ich do dopuszczalnego poziomu.

W praktyce sąd może nakazać np. przycięcie żywopłotu do określonej wysokości, utrzymywanie go na określonym poziomie, usunięcie części nasadzeń albo podjęcie innych działań, które zmniejszą uciążliwość. Zakres nakazu powinien być proporcjonalny do stwierdzonego naruszenia.

Ciężar udowodnienia faktów spoczywa zasadniczo na osobie, która z nich wywodzi skutki prawne. Jeżeli więc wspólnota albo sąsiad domaga się skrócenia żywopłotu, powinien wykazać, na czym polega naruszenie i dlaczego przekracza ono przeciętną miarę.

Jak przygotować się do sporu o wysokość żywopłotu?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto podjąć próbę polubownego rozwiązania konfliktu. Dobrym rozwiązaniem jest pisemne opisanie problemu, wskazanie konkretnych uciążliwości i zaproponowanie rozsądnego sposobu przycięcia lub pielęgnacji żywopłotu.

Jeżeli spór narasta, warto zgromadzić dowody, w szczególności:

• zdjęcia żywopłotu z różnych pór dnia i roku,
• nagrania lub dokumentację pokazującą zasięg cienia,
• mapę sytuacyjną albo szkic z odległościami od granicy i budynków,
• korespondencję z sąsiadem albo wspólnotą,
• dokumentację szkód, np. zawilgocenia, obumarcia roślin lub ograniczenia dostępu światła,
• opinię specjalisty, jeżeli problem wymaga oceny ogrodniczej, budowlanej albo środowiskowej.

W sprawie sądowej decydujące znaczenie może mieć opinia biegłego, zwłaszcza gdy spór dotyczy zacienienia, wilgotności, wpływu roślin na budynek albo bezpieczeństwa. Sąd nie powinien opierać rozstrzygnięcia wyłącznie na ogólnych twierdzeniach stron.

FAQ

Podsumowanie

Wysokość żywopłotu przy granicy działki nie jest w Polsce określona jedną prostą normą. Nie można więc automatycznie przyjąć, że żywopłot mający 4 m jest nielegalny, ani że sąsiad musi go bezwarunkowo tolerować.

Decydujące znaczenie ma to, czy konkretne nasadzenia zakłócają korzystanie z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę. Jeżeli żywopłot powoduje znaczne zacienienie, zawilgocenie, zagrożenie bezpieczeństwa albo inne wymierne utrudnienia, sąsiad może dochodzić ochrony przed sądem. Jeżeli natomiast uciążliwość jest niewielka albo opiera się wyłącznie na subiektywnym odczuciu, żądanie przycięcia może być niezasadne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 6, art. 144, art. 150 oraz art. 222 § 2.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności przepisy dotyczące ogrodzeń.
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r., sygn. akt II CR 208/69.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000.