Podział majątku z kredytem hipotecznym po rozwodzie – czy można zrobić warunkowy akt notarialny?

Podział majątku po rozwodzie przy wspólnym kredycie hipotecznym

Jeżeli po rozwodzie małżonkowie chcą podzielić mieszkanie i działkę obciążone kredytami, najważniejsza zasada jest taka: podział majątku nie powoduje automatycznego podziału długu wobec banku. Nawet jeśli w akcie notarialnym ustalicie Państwo, że mieszkanie przejmuje jedna osoba, a działkę druga, bank nadal może traktować kredytobiorców zgodnie z zawartą umową kredytową.

Jeżeli oboje byli małżonkowie podpisali umowę kredytu jako współdłużnicy solidarni, bank może żądać spłaty od każdego z nich w całości albo w części – na podstawie art. 366 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zaspokojenie wierzyciela przez jednego z dłużników zwalnia drugiego wobec banku, ale między byłymi małżonkami powstaje wtedy rozliczenie zwrotne.

Takie rozliczenie wynika z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego: jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, może żądać od współdłużnika zwrotu w częściach wynikających z łączącego ich stosunku wewnętrznego. W praktyce oznacza to, że jeśli po rozwodzie jedna osoba miała spłacać kredyt za mieszkanie, a druga mimo to musiała zapłacić bankowi raty, może później dochodzić zwrotu odpowiedniej kwoty.

Czy można zawrzeć warunkowy akt notarialny dotyczący nieruchomości?

Co do samego pytania o „warunkowy akt notarialny”, trzeba odróżnić dwie rzeczy: warunek w rozumieniu prawa cywilnego oraz dodatkowe zobowiązania między stronami.

Zgodnie z art. 89 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków ustawowych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego. Jednak przy nieruchomościach działa istotne ograniczenie.

Art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi wprost: własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. To oznacza, że nie da się skutecznie wpisać do aktu notarialnego, że własność mieszkania „przejdzie” albo „wróci” automatycznie, jeśli ktoś przestanie spłacać raty. Taki mechanizm byłby sprzeczny z przepisem bezwzględnie obowiązującym.

Jeżeli natomiast strony zawrą umowę zobowiązującą z elementami warunku, to zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego i tak do przeniesienia własności potrzebne będzie dodatkowe porozumienie obejmujące bezwarunkową zgodę na przejście własności. Innymi słowy: samo „warunkowe” zastrzeżenie nie załatwia sprawy rzeczowo.

Co można wpisać do aktu notarialnego zamiast warunku?

Rozsądnym rozwiązaniem jest połączenie kilku elementów w jednym lub powiązanych dokumentach:

• umownego podziału majątku wspólnego,
• ustalenia wartości składników majątkowych,
• ustalenia, kto przejmuje faktyczny ciężar spłaty konkretnego kredytu,
• postanowień o wzajemnych rozliczeniach, jeśli jedna ze stron nie wykonuje przyjętego obowiązku.

Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, umowny podział majątku wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 46 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz z zasad dotyczących przeniesienia własności nieruchomości.

W takim akcie można więc zapisać, że:

• mieszkanie przypada byłej żonie,
• działka przypada byłemu mężowi,
• strony nie żądają od siebie spłat albo ustalają spłatę,
• we wzajemnych relacjach jedna osoba przejmuje obowiązek ekonomicznego ponoszenia rat konkretnego kredytu, a druga – innego kredytu,
• w razie zapłaty przez drugą stronę powstaje obowiązek zwrotu określonych kwot wraz z odsetkami.

Takie zapisy są praktyczne, ale trzeba pamiętać, że nie zwalniają one żadnej ze stron wobec banku, jeżeli bank nie wyrazi odrębnej zgody na przejęcie długu, zwolnienie z długu albo zmianę umowy kredytowej.

Czy można przewidzieć zwrotne przeniesienie własności?

Nie w taki sposób, by własność „cofnęła się” automatycznie z chwilą niewywiązywania się z płatności. Można jednak konstruować między stronami zobowiązania obligacyjne, które w razie naruszenia umowy pozwolą dochodzić określonego zachowania, odszkodowania albo zawarcia kolejnej umowy.

W praktyce rozważa się czasem:

• zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy,
• kary umowne – ale tylko tam, gdzie ich zastosowanie jest dopuszczalne i nie dotyczy świadczenia pieniężnego jako takiego, zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego,
• dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie zapłaty oznaczonej sumy – na zasadach wynikających z art. 777 § 1 pkt 4 albo 5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

To ostatnie rozwiązanie bywa bardzo użyteczne. Jeżeli jedna strona zobowiąże się w akcie do spłaty określonych kwot albo do zwrotu wydatków poniesionych przez drugą osobę, można rozważyć akt notarialny z klauzulą dobrowolnego poddania się egzekucji. Dzięki temu dochodzenie należności może być prostsze niż zwykły proces o zapłatę. Zakres takiego zabezpieczenia musi jednak być precyzyjnie opisany przez notariusza i dostosowany do konkretnego stanu faktycznego.

Zobacz również:

spłata po rozwodzie

Brak zgody banku – co to oznacza w praktyce?

Jeżeli bank nie zgadza się na „rozdzielenie” kredytów albo zwolnienie jednej osoby z długu, to z punktu widzenia banku nadal odpowiadają Państwo tak, jak wynika z umowy kredytu. Często jest to odpowiedzialność solidarna. Wówczas:

• bank może żądać rat od każdego z kredytobiorców,
• opóźnienia jednej osoby obciążają obie w historii spłaty i zdolności kredytowej,
• wewnętrzne ustalenia z aktu notarialnego nie blokują działań banku.

Dlatego przy podziale majątku z kredytem warto rozmawiać z bankiem równolegle o możliwościach takich jak:

• aneks do umowy kredytowej,
• zwolnienie jednego współkredytobiorcy,
• przejęcie długu za zgodą wierzyciela na podstawie art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego,
• refinansowanie kredytu przez jedną osobę w innym banku,
• sprzedaż nieruchomości i spłata zobowiązania.

Jeżeli żadna z tych opcji nie jest możliwa, akt notarialny może uporządkować relacje między byłymi małżonkami, ale nie usunie ryzyka wobec banku.

Czy można wpisać dziecko jako współwłaściciela w takim podziale?

Zwykle nie jest to dobre rozwiązanie, jeżeli celem ma być prosty podział majątku po rozwodzie. Podział majątku wspólnego dotyczy byłych małżonków, a nie dziecka. Włączenie dziecka do konstrukcji umowy może oznaczać, że część przysporzenia będzie traktowana jak darowizna.

To z kolei może rodzić dodatkowe skutki podatkowe, rodzinne i spadkowe, zależnie od dokładnej treści czynności. Jeżeli celem jest zabezpieczenie dziecka mieszkaniowo, zwykle bezpieczniej jest najpierw jasno zakończyć podział majątku między byłymi małżonkami, a dopiero później rozważyć odrębną darowiznę, testament albo inne rozwiązanie planistyczne.

W sprawach o takim tle trzeba też brać pod uwagę przepisy o zachowku z art. 991 i nast. Kodeksu cywilnego oraz zasady doliczania darowizn do spadku przy obliczaniu zachowku – w szczególności art. 993–995 Kodeksu cywilnego. Skutek zależy jednak od tego, kto przekazuje udział, komu, kiedy i czy pojawią się inni spadkobiercy uprawnieni do zachowku.

Lepsze zabezpieczenia niż „warunek”

Zamiast próbować budować nieważny albo nieskuteczny warunek dotyczący własności nieruchomości, lepiej rozważyć rozwiązania, które są zgodne z prawem i możliwe do wyegzekwowania. W zależności od sytuacji mogą to być:

Zobacz również:

przepisanie mieszkania kredyt oraz powrót do stanu sprzed podziału

FAQ

Czy po akcie notarialnym bank musi uznać, że kredyt spłaca już tylko jedna osoba?

Nie. Sam akt notarialny między byłymi małżonkami nie zmienia umowy z bankiem. Potrzebna jest zgoda banku albo odpowiedni aneks do umowy kredytowej.

Czy można wpisać, że własność mieszkania przejdzie automatycznie po zaprzestaniu spłaty rat?

Nie w odniesieniu do nieruchomości. Art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego wyklucza przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem.

Czy podział majątku bez spłat jest dopuszczalny?

Tak, jeżeli strony się na to godzą i taki podział nie narusza prawa. Warto jednak precyzyjnie opisać wartości składników majątkowych oraz wzajemne zobowiązania co do kredytów.

Co jeśli jedna osoba spłaca raty, mimo że zgodnie z umową miał płacić były małżonek?

Może powstać roszczenie o zwrot odpowiedniej kwoty od drugiej strony. Podstawą są zarówno ustalenia umowne, jak i art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy dziecko powinno być wpisywane do aktu podziału majątku jako współwłaściciel?

Zwykle nie jest to potrzebne i może komplikować skutki prawne. Takie rozwiązanie warto rozważać tylko po analizie skutków rodzinnych, podatkowych i spadkowych.

Wnioski praktyczne

W opisanej sytuacji nie rekomenduje się „warunkowego aktu notarialnego” w znaczeniu automatycznego przejścia lub powrotu własności nieruchomości po niespłacaniu rat. Taki mechanizm nie będzie prawidłowy przy nieruchomości.

Można natomiast przygotować bezpieczniejszą konstrukcję, w której:

• dochodzi do zwykłego, bezwarunkowego podziału majątku,
• strony szczegółowo ustalają, kto spłaca który kredyt,
• opisują zasady zwrotu pieniędzy, odsetek i rozliczeń,
• ewentualnie wzmacniają te ustalenia aktem z poddaniem się egzekucji,
• równolegle próbują uzyskać zgodę banku na zmianę odpowiedzialności za kredyt.

Dobór zapisów powinien zależeć od treści umów kredytowych, wartości nieruchomości, skali ryzyka niewypłacalności oraz tego, czy bank dopuszcza zmianę po stronie kredytobiorców.

Źródła

• art. 46 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 89, art. 157 § 1–2, art. 366 § 1, art. 376 § 1, art. 483 § 1, art. 519 § 2 pkt 2, art. 991, art. 993–995 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 777 § 1 pkt 4 i 5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 1037 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• wyrok Sądu Najwyższego z 5 czerwca 2002 r., II CKN 701/00