Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Warunkowy akt notarialny

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 19.09.2014

Jestem po rozwodzie. Mamy wspólne mieszkanie na kredyt oraz działkę budowlaną – także na kredyt. Doszliśmy do porozumienia, że ja z dzieckiem zostajemy w mieszkaniu, spłacając za nie raty, mąż weźmie działkę – także spłacając kredyt. Nie żądamy żadnych spłat w stosunku do siebie. Bank nie wyraził zgody na podział kredytów. Czy rozwiązaniem byłby warunkowy akt notarialny, w którym wpiszemy, że mieszkanie jest moje i dziecka, a działka męża – przy spłacie obu kredytów? Czy warunkiem może być przejście nieruchomości na drugą osobę w przypadku niespłacania rat?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestia podziału majątku pomiędzy byłymi małżonkami w sytuacji, gdy byli małżonkowie są współkredytobiorcami hipotecznymi, nie należy do łatwych do rozwiązania. Wynika to z tego, że współmałżonkowie nie są w stanie własną wolą podzielić się kredytem. Pomimo podziału majątku – czy to umownego, czy to sądowego – byli małżonkowie w dalszy ciągu pozostają współwierzycielami solidarnymi banku. Oznacza to, że bank może zwrócić się do każdego z nich o spłatę całego lub częściowego zobowiązania. Małżonek, który spłacił całość kredytu, ma roszczenie zwrotne o spłatę nadpłaconej części drugiego małżonka.

 

Pyta Pani, czy można zawrzeć warunkowy akt notarialny o podział majątku. Umowny podział majątku to oczywiście nic innego jak dokonanie przez dwie strony czynności prawnej, w której ustalają one zasady rozdziału majątku dorobkowego oraz kwestie związane z realizacją tego podziału. Zgodnie z art. 89 Kodeksu cywilnego „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek)”. Ziszczenie się warunku nie ma mocy wstecznej, chyba że inaczej zastrzeżono. Zatem w prawie polskim znane są sytuacje, gdy czynność prawna, jej ważność czy skuteczność uzależnione są od zaistnienia określonych okoliczności. Jednak w kwestii ustalenia takiego warunku jak regularna spłata kredytu lub też przyjęcia jako warunku braku spłaty kredytu należy, w mojej ocenie, a także w ocenie sądów, postępować ostrożnie.

 

Jak wyjaśnia autor komentarza do art. 89 Kodeksu cywilnego Stanisłąw Rudnicki:

 

„Charakteru warunku nie mają porozumienia stron, mające na celu zabezpieczenie wykonania zobowiązania przez dłużnika. Zabezpieczenia rzeczowe mają charakter akcesoryjny w stosunku do wierzytelności i są ich »cechą strukturalną«, niepozwalającą na traktowanie takich porozumień jako czynności prawnych warunkowych lub terminowych. Zobowiązania wierzyciela polegającego na przywróceniu do stanu poprzedniego stosunków własnościowych niezwłocznie po spłaceniu przez dłużnika kredytu nie można kwalifikować jako wprowadzonego do umowy rozporządzającej uzależnienia skutku rzeczowego od wymienionego zdarzenia, to jest jako warunku rozwiązującego w rozumieniu art. 89. Wygaśnięcie wierzytelności na skutek zapłaty długu jest przesłanką, której powstanie daje dłużnikowi, w ramach umowy czysto zobowiązującej, roszczenie o przeniesienie na niego z powrotem własności rzeczy służącej jako zabezpieczenie wykonania zobowiązania. Umowa taka, nie będąc umową o tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie, wskazuje raczej na porozumienie stron co do innego niż świadczenie pieniężne sposobu zaspokojenia wierzyciela. Rozważania te prowadzą do wniosku, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.)” (S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011).

 

Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z 5 czerwca 2002 r., sygn. akt II CKN 701/00, LexPolonica nr 363566 (OSP 2003, nr 10, poz. 124 wyjaśnił „nie mogą być warunkiem w rozumieniu art. 89 k.c. zdarzenia objęte treścią zobowiązania dłużnika, którego spełnienie uzależnione jest całkowicie od jego woli”. A przecież to od woli dłużnika zależy spłata przez niego kredytu.

 

Należy mieć nadto na uwadze treść art. 157 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1.Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

 

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

 

Nie można więc mówić w tym przypadku o warunkowym podziale majątku i kredytu, ale według mnie o stworzeniu przez umawiające się strony pewnego umownego zobowiązania do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości w przypadku braku realizacji umowy o spłacie danego zadłużenia przez każdego z małżonków. W tym sensie należałoby dokonać podziału majątku w ten sposób, że w jego wyniku strony postanawiają, iż mieszkanie o wartości X staje się własnością Pani, a działka budowlana o wartości Y staje się własnością męża. Dalej strony tworzą wobec siebie zobowiązanie (które jednak w żaden sposób nie wpływa na relacje dłużników z bankiem), że kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup mieszkania, którego wartość na dzień podpisania umowy wynosi … zł i jest płatny w ratach miesięcznych w wysokości … przez okres kolejnych następujących po sobie … miesięcy, zobowiązuje się płacić regularnie Pani, a kredyt hipoteczny na zakup działki w wysokości … zł, płatny w … ratach, zobowiązuje się spłacać mąż. Dalej strony oświadczają, że podziału tego dokonują bez wzajemnych spłat i dopłat, a podział wyczerpuje ich wszelkie roszczenia.

 

Dopiero teraz możecie Państwo, na bazie tych regulacji, wprowadzić do działu rodzaj umów przedwstępnych przeniesienia własności nieruchomości. Pani zobowiązuje się do przeniesienia własności mieszkania na męża w terminie miesiąca od ostatniego dnia miesiąca, w którym upłynie okres 6 miesięcy zaległości w płatności kredytu, do którego spłaty zobowiązała się Pani wyżej. Podobne zobowiązanie można zawrzeć w stosunku do własności męża. Wówczas taka umowa stanowi podstawę do żądania przed sądem realizacji umowy, jeśli spełni się okoliczność uzasadniająca realizację umowy przedwstępnej. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli osoby zobowiązanej.

 

Według mnie takie zapisy powinny zabezpieczyć Państwa wzajemne roszczenia, a jednocześnie nie naruszają one zasad współżycia społecznego czy też zasad swobody umów.

 

Proszę jednak nie mieszać do działu dziecka. Nieruchomość powinna stać się tylko Pani własnością. Tylko w ten sposób zabezpieczy Pani majątek przed roszczeniami ewentualnych przyszłych dzieci byłego męża. Nieruchomość będzie tylko Pani, a dzieci z przyszłego związku byłego męża po Pani ani też były małżonek nie dziedziczą. Gdyby w umowie zapisano, że ojciec zrzeka się swojej części majątku wspólnego na rzecz Pani i dziecka, to należałoby uznać, że w stosunku do dziecka jest to darowizna, a to z kolei rodziłoby ten skutek, że darowiznę taką zalicza się do schedy po spadkodawcy. W ten sposób u ewentualnych przyszłych spadkobierców mogłyby powstać roszczenia o uzupełnienie ich schedy lub też o zachowek po ojcu.

 

Jednocześnie taki podział majątku zabezpiecza interesy Pani dziecka, bowiem będzie ono dziedziczyło działkę (udział w niej) na wypadek śmierci ojca niezależnie od tego, czy będzie on miał inne dzieci. Natomiast swoją nieruchomość może Pani później darować dziecku, może ono dziedziczyć mieszkanie po Pani.

 

Reasumując, można zabezpieczyć wzajemne Państwa zobowiązania z tytułu podziału majątku wspólnego, jednak nie w postaci zapisania warunku, a w postaci przyrzeczenia przeniesienia nieruchomości w sytuacji braku spłaty. Różnica polega na tym, że ziszczenie się warunku powoduje automatyczną realizację umowy, a w przypadku umowy przedwstępnej należy zawrzeć dodatkowo tę konkretną umowę przyrzeczoną.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI minus cztery =

»Podobne materiały

Kredyt wzięty na samochód dla męża a spłata po rozwodzie

Rok temu wzięłam kredyt na samochód dla męża. Niestety, planujemy rozwód, a mąż oznajmił, że nie ma zamiaru dalej spłacać rat. Czy po rozwodzie tylko ja będę zobowiązana do spłaty kredytu? Czy będę musiała w przyszłości odpowiadać za długi męża?

 

Warunkowa umowa sprzedaży

Podpisałem z nabywcą umowę na sprzedaż gruntu, otrzymałem tylko zaliczkę. Jako że było to bardzo dawno i nie doczekałem się dotąd reszty należności, chciałbym odstąpić od umowy – odesłałem mu już zaliczkę. Nie wiem, co teraz robić. Czy nasza umowa była przedwstępna, czy też to warunkowa umowa

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »