Kupno domu a wymeldowanie poprzedniego właściciela

Kiedy można wymeldować poprzedniego właściciela domu?

Jeżeli kupił Pan dom, a poprzedni właściciel nadal figuruje pod tym adresem jako osoba zameldowana, nie oznacza to jeszcze, że ma on prawo mieszkać w nieruchomości. Meldunek jest przede wszystkim wpisem ewidencyjnym, który powinien odzwierciedlać rzeczywiste miejsce pobytu danej osoby.

Aktualnie podstawą prawną wymeldowania w takiej sytuacji jest ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, a nie uchylona już ustawa z 1974 r. Zgodnie z art. 35 tej ustawy organ gminy wydaje, z urzędu albo na wniosek właściciela lub innego podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu, decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania.

W opisanej sytuacji kluczowe jest więc nie samo to, że doszło do sprzedaży domu, ale to, czy poprzedni właściciel rzeczywiście i trwale przestał tam mieszkać. Jeżeli nie przebywa w domu od wielu lat, nie ma tam centrum życiowego, rzeczy osobistych ani zamiaru powrotu, są to mocne argumenty za wymeldowaniem.

Czy meldunek daje poprzedniemu właścicielowi prawo do domu?

Nie. Zameldowanie nie tworzy prawa własności, nie zastępuje umowy najmu, nie ustanawia służebności ani nie daje samodzielnego prawa do korzystania z nieruchomości. Meldunek potwierdza jedynie fakt pobytu pod określonym adresem i służy celom ewidencyjnym.

Dlatego osoba zameldowana, która sprzedała dom i faktycznie się wyprowadziła, nie staje się przez sam meldunek uprawniona do dalszego zajmowania nieruchomości. Z drugiej strony samo wymeldowanie nie jest eksmisją i nie rozstrzyga sporów o posiadanie, własność ani rozliczenia wynikające z umowy sprzedaży.

Co urząd bada w postępowaniu o wymeldowanie?

Organem właściwym jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy dla adresu domu. W praktyce sprawę prowadzi urząd gminy, urząd miasta albo urząd dzielnicy.

Urząd ustala przede wszystkim, czy osoba zameldowana faktycznie opuściła miejsce pobytu i czy opuszczenie miało charakter trwały. Znaczenie mają zwłaszcza: długość nieobecności, brak rzeczy osobistych, brak nocowania i korzystania z domu, posiadanie innego centrum życiowego, brak odbioru korespondencji pod dawnym adresem oraz brak realnych działań zmierzających do powrotu.

Jeżeli poprzedni właściciel nie mieszka w domu od 10 lat i nie utrzymuje z właścicielem kontaktu, nie przekreśla to możliwości wymeldowania. Urząd powinien jednak podjąć próbę ustalenia jego adresu, zawiadomić strony o postępowaniu i przeprowadzić postępowanie dowodowe zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego.

W sprawach meldunkowych pomocne mogą być dowody takie jak akt notarialny sprzedaży domu, odpis księgi wieczystej, oświadczenia sąsiadów, informacje o nieodbieraniu korespondencji, dokumenty potwierdzające zamieszkanie tej osoby gdzie indziej, a czasem także ustalenia policji lub straży gminnej.

Jak złożyć wniosek o wymeldowanie?

Wniosek składa właściciel albo osoba dysponująca innym tytułem prawnym do lokalu. Najczęściej wystarczy złożyć go w urzędzie właściwym dla miejsca położenia domu. Część urzędów udostępnia własne formularze, ale wniosek można także przygotować samodzielnie, o ile zawiera wszystkie istotne informacje.

We wniosku warto podać:

• dane wnioskodawcy oraz adres nieruchomości,
• dane osoby, której dotyczy wniosek o wymeldowanie, jeżeli są znane,
• informację, od kiedy ta osoba nie mieszka w domu,
• okoliczności opuszczenia nieruchomości, na przykład sprzedaż domu i wyprowadzka,
• informację, czy znany jest aktualny adres pobytu tej osoby,
• wniosek o przeprowadzenie dowodów, na przykład z dokumentów lub zeznań świadków.

Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, w szczególności akt notarialny albo odpis księgi wieczystej. Warto też dołączyć dokumenty lub wskazać świadków potwierdzających, że poprzedni właściciel faktycznie nie mieszka pod tym adresem.

W praktyce opłata skarbowa za wydanie decyzji administracyjnej w sprawie wymeldowania wynosi co do zasady 10 zł. Jeżeli działa pełnomocnik, może dojść opłata 17 zł od pełnomocnictwa, chyba że pełnomocnictwo korzysta ze zwolnienia przewidzianego w przepisach o opłacie skarbowej. Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić numer rachunku i lokalne wymogi danego urzędu.

Ile trwa postępowanie i jak kończy się sprawa?

Sprawa o wymeldowanie powinna być załatwiona bez zbędnej zwłoki. Jeżeli wymaga postępowania wyjaśniającego, urząd powinien zakończyć ją zasadniczo w ciągu miesiąca, a sprawę szczególnie skomplikowaną nie później niż w ciągu dwóch miesięcy. W sprawach meldunkowych postępowanie wyjaśniające jest częste, dlatego termin może zależeć od ustalenia adresu osoby wymeldowywanej, przesłuchania świadków i zebrania dokumentów.

Jeżeli urząd nie może załatwić sprawy w terminie, powinien zawiadomić strony o przyczynach zwłoki i wskazać nowy termin. Postępowanie kończy się decyzją administracyjną: o wymeldowaniu albo o odmowie wymeldowania.

Od decyzji można wnieść odwołanie do wojewody za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od doręczenia decyzji stronie. Dopiero ostateczna decyzja stanowi podstawę do dokonania odpowiedniej zmiany w ewidencji ludności.

Kiedy urząd może odmówić wymeldowania?

Urząd może odmówić wymeldowania, jeżeli nie zostanie wykazane, że osoba faktycznie opuściła dom, albo gdy okaże się, że jej nieobecność ma charakter przejściowy. Problem może pojawić się także wtedy, gdy osoba twierdzi, że została bezprawnie pozbawiona możliwości korzystania z domu, chce wrócić i podejmuje realne działania prawne w celu ochrony posiadania.

Nie wystarczy więc samo niezadowolenie właściciela z tego, że ktoś jest zameldowany. Trzeba wykazać stan faktyczny: brak rzeczywistego pobytu oraz brak niedopełnionego obowiązku wymeldowania przez osobę, która lokal opuściła.

W opisanym przypadku, przy założeniu, że poprzedni właściciel dobrowolnie wyprowadził się po sprzedaży domu i od około 10 lat nie mieszka pod tym adresem, istnieją solidne podstawy do wszczęcia postępowania administracyjnego o wymeldowanie.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności — w szczególności art. 24, art. 28 i art. 35.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. — Kodeks postępowania administracyjnego — w szczególności art. 35, art. 36, art. 127 i art. 129.
• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej — w zakresie opłat za decyzje administracyjne i pełnomocnictwo.