Jak wymeldować i eksmitować konkubenta z mieszkania?

Wymeldowanie konkubenta a prawo do mieszkania

W pierwszej kolejności trzeba rozdzielić dwie różne sprawy: meldunek oraz prawo do faktycznego mieszkania w lokalu. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma potwierdzać fakt pobytu osoby pod określonym adresem. Meldunek nie jest więc tytułem prawnym do lokalu i nie zastępuje umowy najmu, użyczenia, prawa własności ani innego prawa do mieszkania.

Oznacza to, że sam fakt zameldowania nie powoduje, że partner staje się współwłaścicielem mieszkania albo najemcą. Jednocześnie samo wymeldowanie nie jest eksmisją. Jeżeli konkubent nadal fizycznie mieszka w lokalu, urząd gminy co do zasady nie wymelduje go tylko dlatego, że właściciel lub osoba uprawniona nie chce już z nim mieszkać.

Obowiązek meldunkowy wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, powinna wymeldować się najpóźniej w dniu opuszczenia tego miejsca, co wynika z art. 33 ust. 1 tej ustawy.

Kiedy urząd może wymeldować konkubenta?

Podstawą administracyjnego wymeldowania jest art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Zgodnie z tym przepisem organ gminy wydaje decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się.

W praktyce urząd bada przede wszystkim, czy konkubent rzeczywiście opuścił lokal. Istotne są takie okoliczności jak: brak nocowania w mieszkaniu, zabranie rzeczy osobistych, przeniesienie centrum życiowego w inne miejsce, niekorzystanie z lokalu, posiadanie innego miejsca zamieszkania. Organ prowadzi postępowanie dowodowe na zasadach Kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, czyli powinien dokładnie wyjaśnić stan faktyczny i zebrać materiał dowodowy.

Jeżeli konkubent nadal mieszka w mieszkaniu, przechowuje tam rzeczy, wraca na noc albo deklaruje zamiar dalszego zamieszkiwania, wymeldowanie może być trudne lub niemożliwe. W takim przypadku właściwą drogą jest nie samo postępowanie meldunkowe, lecz zakończenie podstawy prawnej korzystania z lokalu i ewentualny pozew o eksmisję.

Wypowiedzenie użyczenia mieszkania konkubentowi

Jeżeli konkubent nie jest właścicielem, współwłaścicielem ani najemcą lokalu, a mieszkał w nim za zgodą właściciela lub osoby uprawnionej bez płacenia czynszu, w wielu przypadkach można przyjąć, że korzystał z lokalu na podstawie umowy użyczenia. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Umowa użyczenia nie musi być zawarta na piśmie. Może wynikać z faktycznej zgody na zamieszkanie w lokalu. Jeżeli relacja się zakończyła, a dalsze wspólne mieszkanie jest niemożliwe, należy złożyć konkubentowi pisemne oświadczenie o zakończeniu użyczenia i wezwać go do opuszczenia lokalu w konkretnym, rozsądnym terminie.

Znaczenie mogą mieć również art. 715 i art. 716 Kodeksu cywilnego. Art. 715 Kodeksu cywilnego przewiduje zakończenie użyczenia zawartego na czas nieoznaczony, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy m.in. wtedy, gdy biorący używa rzeczy sprzecznie z umową albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Jeżeli konkubent nie płaci rachunków ani nie partycypuje w zwykłych kosztach utrzymania mieszkania, warto powołać się także na art. 713 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W zależności od dowodów można następnie dochodzić od niego zwrotu części opłat za media lub innych kosztów, które powinien ponosić.

Pozew o eksmisję konkubenta

Jeżeli po wypowiedzeniu użyczenia konkubent nadal nie opuszcza mieszkania, właściciel może wnieść pozew o opróżnienie i wydanie lokalu. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Eksmisja nie może polegać na samodzielnym wyrzuceniu rzeczy konkubenta, wymianie zamków, odcięciu mediów albo uniemożliwieniu wejścia do mieszkania. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną, zależnie od okoliczności. Bezpieczną drogą jest uzyskanie wyroku, a następnie skierowanie sprawy do komornika.

Pozew należy wnieść co do zasady do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Właściwość wyłączną w sprawach o prawa rzeczowe na nieruchomości przewiduje art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. W pozwie należy wskazać strony, żądanie opróżnienia i wydania lokalu, opisać stan faktyczny oraz dołączyć dowody.

Do typowych dowodów należą: odpis księgi wieczystej, umowa najmu albo inny dokument potwierdzający prawo do lokalu, wypowiedzenie użyczenia, wezwanie do opuszczenia mieszkania, potwierdzenie doręczenia pisma, korespondencja z konkubentem, potwierdzenia opłat, zeznania świadków. Jeżeli sprawa dotyczy przemocy, awantur lub zagrożenia domowników, warto zabezpieczyć notatki policyjne, zaświadczenia lekarskie, nagrania, wiadomości i dokumenty z postępowań prowadzonych przez właściwe służby.

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi 200 zł na podstawie art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy sąd musi przyznać lokal socjalny?

W sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd stosuje przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, jeżeli osoba zajmująca lokal jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Przepis ten obejmuje najemcę oraz osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W praktyce osoba korzystająca z mieszkania na podstawie użyczenia może być traktowana jako lokator, choć ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu.

Art. 14 ust. 3 tej ustawy nakazuje sądowi badać z urzędu, czy zachodzą przesłanki do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób eksmitowanych. Art. 14 ust. 4 tej ustawy wymienia kategorie osób szczególnie chronionych, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, m.in. kobietę w ciąży, małoletniego, osobę niepełnosprawną, obłożnie chorą, emeryta lub rencistę spełniającego kryteria do świadczenia z pomocy społecznej oraz osobę bezrobotną, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, na podstawie art. 14 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. To może wydłużyć wykonanie eksmisji.

Wykonanie eksmisji przez komornika

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku trzeba wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Zasady wykonania obowiązku opróżnienia lokalu reguluje art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego lokalu ani lokalu zamiennego, komornik stosuje art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady wstrzymuje czynności do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia albo do czasu, gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tymczasowe pomieszczenie, komornik może usunąć go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, na zasadach wynikających z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Trzeba też pamiętać o art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje, że wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady istnieją ustawowe wyjątki, m.in. wskazane w art. 16 ust. 2 tej ustawy.

Co z alimentami i kosztami utrzymania dziecka?

Jeżeli z konkubentem ma Pani dziecko, brak łożenia na jego utrzymanie jest odrębną sprawą od wymeldowania i eksmisji. Obowiązek alimentacyjny rodziców wobec dziecka wynika z art. 133 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zakres alimentów zależy od usprawiedliwionych potrzeb dziecka oraz zarobkowych i majątkowych możliwości zobowiązanego, co przewiduje art. 135 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli ojciec dziecka nie płaci dobrowolnie, można złożyć pozew o alimenty do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich. W sprawie warto przedstawić koszty utrzymania dziecka, rachunki, faktury, potwierdzenia opłat, koszty leczenia, edukacji, wyżywienia, mieszkania i opieki.

Przykłady

FAQ

Czy mogę wymeldować konkubenta, jeśli nadal mieszka w mieszkaniu?

Co do zasady nie. Art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności dotyczy osoby, która opuściła miejsce pobytu i nie wymeldowała się. Jeżeli konkubent nadal faktycznie mieszka w lokalu, potrzebne będzie najpierw zakończenie jego tytułu do lokalu i ewentualnie sprawa o eksmisję.

Czy meldunek daje konkubentowi prawo do mieszkania?

Nie. Z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności wynika, że meldunek służy celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu. Prawo do mieszkania może wynikać np. z własności, najmu, użyczenia albo innego tytułu prawnego, a nie z samego meldunku.

Czy mogę wymienić zamki, gdy konkubent nie chce się wyprowadzić?

To ryzykowne. Jeżeli konkubent faktycznie mieszka w lokalu, samodzielne uniemożliwienie mu dostępu może prowadzić do sporu cywilnego, a zależnie od okoliczności także innych konsekwencji prawnych. Bezpieczniejsza jest droga pisemnego wezwania, pozwu o opróżnienie lokalu i egzekucji komorniczej.

Ile kosztuje pozew o eksmisję z mieszkania?

Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi 200 zł na podstawie art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Mogą dojść koszty pełnomocnika, odpisów dokumentów oraz późniejszej egzekucji komorniczej.

Czy konkubent może dostać lokal socjalny?

Tak, jeżeli spełnia przesłanki ustawowe. Na podstawie art. 14 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów sąd bada uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Decydują m.in. sytuacja materialna, rodzinna i sposób korzystania z mieszkania.

Podsumowanie

Jeżeli konkubent nadal mieszka w lokalu, samo wymeldowanie nie rozwiąże problemu. Meldunek jest jedynie wpisem ewidencyjnym, natomiast odzyskanie mieszkania wymaga zakończenia podstawy korzystania z lokalu i w razie braku dobrowolnej wyprowadzki uzyskania wyroku eksmisyjnego. Dopiero gdy konkubent faktycznie opuści lokal, a nie wymelduje się samodzielnie, można skutecznie domagać się wymeldowania w trybie administracyjnym.

W sprawach tego rodzaju duże znaczenie mają dowody: pisemne wypowiedzenie użyczenia, wezwanie do opuszczenia lokalu, potwierdzenie doręczenia, dokumenty własności, rachunki oraz zeznania świadków. Jeżeli równolegle występuje problem niepłacenia na dziecko, należy rozważyć osobny pozew o alimenty.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427, w szczególności art. 24, art. 28 ust. 4, art. 33 i art. 35.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 222 § 1, art. 710, art. 713, art. 715 i art. 716.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 38 § 1 i art. 1046.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 1, art. 14 i art. 16.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398, w szczególności art. 27 pkt 11.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 133 § 1 i art. 135 § 1.