Od kiedy liczy się okres wypowiedzenia umowy najmu?

Od kiedy biegnie wypowiedzenie najmu lokalu?

Jeżeli chodzi o najem lokalu i czynsz jest płatny miesięcznie, podstawowe znaczenie ma art. 688 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce oznacza to, że nie liczy się po prostu 3 miesięcy od dnia złożenia pisma. Liczy się 3 pełne miesiące kończące się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli więc wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone 20 listopada, to co do zasady bieg wypowiedzenia zaczyna się od 1 grudnia, a umowa kończy się 28 albo 29 lutego, ewentualnie 31 marca – zależnie od tego, jaką długość okresu wypowiedzenia przewiduje umowa i jaki model liczenia wynika z jej treści oraz z przepisów.

Przy klasycznym 3-miesięcznym wypowiedzeniu „na koniec miesiąca kalendarzowego” doręczenie w dniu 20 listopada oznacza, że miesiąc listopad nie jest pierwszym pełnym miesiącem wypowiedzenia. Pierwszym pełnym miesiącem jest grudzień.

Najem na czas oznaczony a wypowiedzenie

Tu trzeba doprecyzować bardzo ważną kwestię. Sam fakt, że w umowie wpisano „najem na czas określony”, nie oznacza jeszcze, że można go swobodnie wypowiedzieć w każdym czasie.

Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy najmie na czas oznaczony możliwość wypowiedzenia musi wynikać z postanowień umowy albo z przepisu szczególnego.

Jeżeli więc w umowie na czas określony zapisano tylko, że obowiązuje „3-miesięczny okres wypowiedzenia”, to zwykle przyjmuje się, że strony dopuściły możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy. Dla bezpieczeństwa trzeba jednak czytać cały zapis umowny: znaczenie ma to, czy umowa wskazuje ogólne prawo wypowiedzenia, czy tylko konkretne przypadki.

W niektórych sytuacjach znaczenie może mieć także aneks umowy najmu, jeżeli strony zmieniały później okres wypowiedzenia albo sposób doręczeń.

Co decyduje o sposobie liczenia terminu?

Najpierw trzeba sprawdzić treść samej umowy. Jeżeli strony wyraźnie ustaliły, że 3-miesięczny termin biegnie od dnia doręczenia wypowiedzenia albo od następnego dnia po doręczeniu, taki zapis może mieć znaczenie, zwłaszcza w relacji między przedsiębiorcami lub przy najmie innym niż mieszkalny, o ile nie sprzeciwia się właściwości stosunku najmu i przepisom bezwzględnie obowiązującym.

Jeżeli jednak umowa odwołuje się ogólnie do „3-miesięcznego wypowiedzenia” i dotyczy lokalu z czynszem płatnym miesięcznie, w praktyce bardzo często stosuje się model z art. 688 Kodeksu cywilnego, czyli wypowiedzenie na koniec miesiąca kalendarzowego.

Istotne jest też skuteczne doręczenie oświadczenia. Zgodnie z art. 61 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W praktyce dzień odbioru pisma lub dzień, w którym adresat mógł się z nim zapoznać, ma znaczenie dla ustalenia, czy wypowiedzenie objęło jeszcze dany miesiąc.

Przykładowe liczenie 3-miesięcznego wypowiedzenia

Taki sposób liczenia dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której zastosowanie ma art. 688 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa zawiera inne, jednoznaczne zasady liczenia terminu, wynik może być odmienny.

Czy można wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego w każdym przypadku?

Nie. W przypadku lokali mieszkalnych trzeba dodatkowo brać pod uwagę ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta w wielu sytuacjach ogranicza uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia umowy, zwłaszcza wobec lokatora używającego lokal do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Dla wynajmującego szczególnie ważny jest art. 11 tej ustawy, który określa przypadki i terminy wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Przykładowo, przy zaległościach czynszowych konieczne jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności – art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Z kolei najemca, który chce zakończyć umowę, częściej opiera się na treści umowy i przepisach Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak powodem rozwiązania są wady lokalu, znaczenie może mieć art. 664 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

Jeżeli przyczyną rozwiązania są poważne usterki, warto porównać także zasady wypowiedzenia umowy najmu przy wadach lokalu.

Co z kaucją i rozliczeniem po zakończeniu najmu?

Samo wypowiedzenie i jego termin to nie wszystko. Po rozwiązaniu najmu trzeba jeszcze rozliczyć lokal, media, ewentualne szkody i kaucję.

W przypadku lokalu mieszkalnego art. 6 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów dopuszcza pobranie kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jeżeli po zakończeniu najmu zmienił się właściciel lokalu albo powstał spór co do odpowiedzialności za rozliczenia, pomocne może być omówienie zagadnienia: rozliczenie kaucji najmu.

Kiedy odpowiedź może być inna niż „od 1. dnia następnego miesiąca”?

Nie w każdej sprawie prawidłowa odpowiedź będzie taka sama. Inaczej może być w szczególności wtedy, gdy:

• umowa dokładnie wskazuje własny sposób liczenia terminu wypowiedzenia,
• czynsz nie jest płatny miesięcznie,
• przedmiotem najmu nie jest lokal, lecz np. garaż, powierzchnia użytkowa albo rzecz ruchoma,
• umowa została zawarta na czas oznaczony i przewiduje wypowiedzenie tylko w określonych przypadkach,
• jedna ze stron korzysta z wypowiedzenia natychmiastowego na podstawie przepisu szczególnego, np. z powodu wad lokalu.

Wątpliwości pojawiają się też wtedy, gdy strony po upływie umowy nadal wykonują najem bez podpisania nowego dokumentu. W takich sytuacjach trzeba osobno ocenić, czy doszło do przedłużenia umowy i na jakich zasadach, czy raczej do dalszego korzystania z lokalu bez wyraźnego odnowienia stosunku najmu.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Jeżeli wypowiedzenie zostało złożone 20 listopada, umowa dotyczyła lokalu, czynsz był płatny miesięcznie, a zastosowanie ma model wypowiedzenia „na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”, to okres wypowiedzenia liczy się od 1 grudnia. W takiej sytuacji umowa kończy się z upływem ostatniego dnia trzeciego miesiąca, czyli co do zasady z końcem lutego.

Jeżeli jednak była to umowa na czas oznaczony, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy w umowie w ogóle przewidziano dopuszczalność wypowiedzenia oraz jak dokładnie zapisano zasady liczenia terminu. Bez tego nie da się udzielić w 100% pewnej odpowiedzi.

FAQ

Czy 3-miesięczne wypowiedzenie zawsze liczy się od pierwszego dnia następnego miesiąca?

Nie zawsze. Tak jest najczęściej przy najmie lokalu na czas nieoznaczony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie i stosuje się art. 688 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa jasno przewiduje inny sposób liczenia, wynik może być odmienny.

Czy umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć w każdym czasie?

Nie. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w umowie albo na podstawie przepisu szczególnego.

Czy data sporządzenia pisma jest ważniejsza niż data doręczenia?

Nie. Dla skuteczności oświadczenia zasadniczo istotne jest doręczenie, czyli chwila, w której druga strona mogła zapoznać się z treścią wypowiedzenia – art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy najemca może wypowiedzieć umowę od razu z powodu wad mieszkania?

Tak, ale tylko w określonych sytuacjach. Zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego jest to możliwe wtedy, gdy wady zagrażają zdrowiu najemcy, domowników albo osób u niego zatrudnionych.

Kiedy wynajmujący powinien oddać kaucję?

Przy lokalu mieszkalnym co do zasady w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu – art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• art. 61 § 1, art. 664 § 2, art. 673 § 3, art. 688 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 6 ust. 1 i ust. 4, art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego