Zmiana warunków najmu mieszkania przez wynajmującego

Czy wynajmujący może jednostronnie zmienić warunki najmu?

Jeżeli w umowie najmu mieszkania zapisano, że najemcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania ze strychu, wynajmujący nie może samodzielnie zmienić tego postanowienia tylko dlatego, że chce udostępnić strych innej osobie. Umowa najmu jest umową dwustronną: zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca płaci czynsz.

Strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, ale w granicach wyznaczonych przez art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że zakres korzystania z mieszkania i pomieszczeń dodatkowych, takich jak strych, piwnica czy komórka, powinien wynikać z umowy. Jeżeli wynajmujący chce ten zakres zmienić, powinien uzyskać zgodę najemcy.

Jeżeli umowa została zawarta na piśmie, jej zmiana powinna nastąpić w formie wymaganej przez art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli w takiej formie, jaką ustawa albo strony przewidziały dla zawarcia umowy. W praktyce najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest aneks podpisany przez obie strony. Samo pismo wynajmującego informujące, że od określonego dnia strych będzie dostępny dla innego najemcy, nie zmienia jeszcze umowy.

Znaczenie ma także treść konkretnej umowy. Jeżeli zapis o strychu jest jednoznaczny i wskazuje na wyłączne korzystanie, wynajmujący narusza umowę, ograniczając dostęp najemcy. Jeżeli zapis jest ogólny, nieprecyzyjny albo dotyczy tylko prawa do przechowywania rzeczy w określonym zakresie, ocena może wymagać analizy całej umowy i dotychczasowej praktyki stron.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego trzeba odróżnić uprawnienia najemcy od uprawnień wynajmującego. Najemca przy umowie zawartej na czas nieoznaczony może co do zasady wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych albo umownych. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Inaczej wygląda sytuacja wynajmującego. Przy lokalu mieszkalnym zastosowanie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Wynajmujący nie może więc wypowiedzieć najmu mieszkania wyłącznie dlatego, że najemca nie zgadza się na zmianę umowy dotyczącą strychu. Musi istnieć konkretna podstawa ustawowa. Przykładowo art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć najem, jeżeli lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, ale dopiero po uprzedzeniu go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości.

Przy obliczaniu daty końcowej wypowiedzenia praktyczne znaczenie ma to, od kiedy liczy się wypowiedzenie w najmie. Błąd w terminie lub brak wymaganej przyczyny może przesądzić o nieskuteczności wypowiedzenia.

Najem na czas oznaczony a wcześniejsze wypowiedzenie

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, sama zasada jest inna. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego strony mogą wypowiedzieć taki najem w przypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że w umowie powinny być wskazane konkretne okoliczności pozwalające na wcześniejsze wypowiedzenie.

W najmie lokalu mieszkalnego wynajmujący nadal jest ograniczony ustawą o ochronie praw lokatorów. Nawet jeżeli w umowie wpisano ogólną klauzulę o wypowiedzeniu z ważnych przyczyn, nie oznacza to pełnej dowolności właściciela. Przyczyna wypowiedzenia musi być oceniana przez pryzmat art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, a w szczególnych sytuacjach właściciel może żądać rozwiązania stosunku prawnego przez sąd na podstawie art. 11 ust. 10 tej ustawy, jeżeli istnieją ważne przyczyny inne niż wymienione w ust. 2.

Po upływie umowy terminowej strony powinny zadbać o jasne uregulowanie dalszego korzystania z lokalu. W praktyce spory powstają zwłaszcza wtedy, gdy najemca nadal mieszka w lokalu, a wynajmujący pobiera czynsz. W takich sytuacjach znaczenie może mieć art. 674 Kodeksu cywilnego oraz problem automatycznego przedłużenia umowy najmu. Jeżeli strony chciały przedłużyć najem tylko na piśmie, warto sprawdzić także skutki sytuacji określanej jako brak przedłużenia na piśmie umowy najmu.

Najważniejsze różnice w praktyce

Co może zrobić najemca, gdy wynajmujący ogranicza korzystanie ze strychu?

W pierwszej kolejności warto przeanalizować umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, korespondencję z wynajmującym i dowody faktycznego korzystania ze strychu. Jeżeli z dokumentów wynika wyłączne prawo najemcy, należy pisemnie wezwać wynajmującego do przestrzegania umowy i powstrzymania się od udostępniania strychu innym osobom.

Jeżeli wynajmujący mimo to odbiera dostęp do strychu, najemca może w zależności od sytuacji dochodzić wykonania umowy, odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego albo obniżenia czynszu, jeżeli ograniczenie korzystania z uzgodnionej części przedmiotu najmu można potraktować jako wadę ograniczającą przydatność rzeczy do umówionego użytku w rozumieniu art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli doszło do naruszenia posiadania, na przykład wymiany zamka do strychu albo fizycznego uniemożliwienia korzystania, w określonych przypadkach możliwe jest roszczenie posesoryjne z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia. Ocena zależy jednak od tego, czy najemca faktycznie posiadał daną przestrzeń, a nie tylko miał ogólne oczekiwanie korzystania.

Do ochrony prawa najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności na podstawie art. 690 Kodeksu cywilnego. W praktyce może to wzmacniać pozycję najemcy, gdy wynajmujący bezprawnie ingeruje w korzystanie z lokalu albo pomieszczeń objętych najmem.

Czy od razu kierować sprawę do sądu?

Nie każda sytuacja wymaga natychmiastowego pozwu. Jeżeli wynajmujący dopiero proponuje zmianę umowy, najemca może odmówić podpisania aneksu i wskazać, że obowiązuje dotychczasowa treść umowy. Warto odpowiadać pisemnie, aby zachować dowody na wypadek późniejszego sporu.

Sprawa sądowa może być zasadna, gdy wynajmujący faktycznie uniemożliwia korzystanie ze strychu, nalicza czynsz jak za pełny zakres najmu mimo ograniczenia, wypowiada umowę bez podstawy prawnej albo żąda opuszczenia lokalu mimo wadliwego wypowiedzenia. W zależności od celu można rozważyć powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, roszczenie o zaniechanie naruszeń, roszczenie posesoryjne albo dochodzenie zapłaty.

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania po wypowiedzeniu, wynajmujący nie może legalnie przeprowadzić samodzielnej eksmisji. Opróżnienie lokalu wymaga tytułu wykonawczego i egzekucji prowadzonej według zasad określonych m.in. w art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Samowolna wymiana zamków, odcięcie mediów lub wyniesienie rzeczy najemcy może rodzić odpowiedzialność cywilną, a w niektórych stanach faktycznych także karną.

FAQ

Źródła

• art. 659 § 1, art. 664 § 1, art. 673 § 3, art. 674, art. 688, art. 690, art. 344 § 1–2, art. 353¹, art. 471 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 11 ust. 1, ust. 2 i ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 189 i art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego