Zmiana warunków najmu mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony

Nie ma takiej instytucji jak jednostronna zmiana warunków umowy. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w całości lub w części, ale jedynie w sposób przewidziany w umowie.

Jak podaje art. 688 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„Art. 688. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Jeżeli umowa najmu na czas nieoznaczony nie przewiduje innego rozwiązania w stosunku do najemcy, może on wypowiedzieć wynajmującemu umowę najmu w każdym przypadku (nawet bez wskazania przyczyny). W takich sytuacjach przewidziane przez Kodeks cywilny terminy dla dokonania wypowiedzenia chronią w pewnym stopniu wynajmującego.

Zgodnie z art. 688 K.c. w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, to wtedy można ją wypowiedzieć jedynie z przyczyn wskazanych w tejże umowie.

Wyżej wymieniony przepis zawiera normę bezwzględnie obowiązującą, co oznacza, że strony nie mogą określić w umowie krótszego terminu wypowiedzenia.

Dokonanie wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Najem zawarty na czas oznaczony może zostać wypowiedziany przed upływem czasu, na jaki umowę zawarto. Kwestię tę rozstrzyga art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Dla skuteczności zastrzeżenia klauzuli umożliwiającej dokonanie wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony konieczne jest dokładne wskazanie tych przesłanek w umowie. Wynika to z charakteru umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Skoro strony zdecydowały o czasie trwania najmu, to jedynie konkretne przyczyny, o których obydwie strony wiedzą, mogą spowodować wcześniejsze zakończenie umowy.

Istotny jest jeszcze fakt, że jeżeli strony chcą wprowadzić możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, to mogą podać jedynie przyczyny uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy określone w art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Strony mogą też wprowadzić do umowy najmu lokalu mieszkalnego zastrzeżenie, że wynajmujący z ważnych przyczyn (przyczyny te muszą być skonkretyzowane w umowie) może wystąpić do sądu z wnioskiem o rozwiązanie stosunku najmu.

Reasumując – o ile wynajmujący nie naruszy przepisów o wypowiedzeniu – sąd nie uzna Pani roszczenia. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę, jeżeli nie narusza to warunków tejże umowy i przepisów prawa.