Aneks do umowy najmu

Czy umowa najmu na okres dłuższy niż rok musi być pisemna?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta także ustnie albo przez zachowanie stron, jeżeli z tego zachowania wynika wola najmu. Wynika to z ogólnej zasady wyrażonej w art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którą wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie ujawniające ją w sposób dostateczny.

Dla najmu nieruchomości albo pomieszczenia na czas dłuższy niż rok znaczenie ma jednak art. 660 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że taka umowa powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Nie chodzi więc o nieważność najmu, lecz o skutek w postaci traktowania go jako najmu bez oznaczonego terminu końcowego.

W praktyce oznacza to, że brak podpisanego aneksu albo brak nowej pisemnej umowy nie musi oznaczać bezumownego korzystania z lokalu. Jeżeli właściciel przyjmował czynsz, a najemca mieszkał za jego zgodą, można mówić o dalszym trwaniu stosunku najmu.

Dalsze mieszkanie po upływie aneksu a dorozumiane przedłużenie najmu

Kluczowy jest art. 674 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

W opisanej sytuacji po zakończeniu okresu wskazanego w aneksie najemca nadal mieszkał w lokalu, a właściciel akceptował ten stan i przyjmował czynsz. Takie zachowanie stron przemawia za tym, że najem był kontynuowany w sposób dorozumiany. Skoro nie ustalono nowego terminu końcowego, najbezpieczniej przyjąć, że jest to najem na czas nieoznaczony.

Podobnie wypowiada się orzecznictwo co do formy oświadczeń woli. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2006 r., sygn. I SA/Bk 39/06, wskazano, że oświadczenie woli może być wyrażone w każdej formie, także przez zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny. W sprawach najmu takimi zachowaniami są przede wszystkim dalsze udostępnianie lokalu i przyjmowanie czynszu.

Czy trzeba podpisać aneks, aby wypowiedzieć najem?

Nie ma obowiązku podpisywania aneksu tylko po to, aby potem złożyć wypowiedzenie. Jeżeli najem trwa już jako umowa na czas nieoznaczony, najemca może wypowiedzieć go na podstawie art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich brak, z zachowaniem terminów ustawowych.

Podpisanie aneksu przed wyprowadzką może być dla najemcy niekorzystne. Aneks może wprowadzić nowy czas trwania umowy, nowe warunki wypowiedzenia, wyższy czynsz, nowe obowiązki albo inne postanowienia, które utrudnią szybkie zakończenie najmu. Przed podpisaniem trzeba sprawdzić, czy dokument nie przekształca najmu w umowę na czas oznaczony bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.

Jeżeli pierwotna umowa była zawarta na piśmie, wypowiedzenie najlepiej złożyć w formie pisemnej albo co najmniej dokumentowej. Art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, odstąpienie albo wypowiedzenie wymaga formy dokumentowej, chyba że ustawa albo umowa zastrzega inną formę. Dla celów dowodowych najbezpieczniejsze jest pismo doręczone osobiście za potwierdzeniem odbioru albo list polecony.

Terminy wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony

Jeżeli umowa albo dorozumiane porozumienie stron nie określa terminu wypowiedzenia, stosuje się art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje różne terminy zależnie od częstotliwości płatności czynszu.

Przy czynszu płatnym miesięcznie wypowiedzenie złożone w styczniu zakończy najem z końcem lutego, o ile zostanie doręczone wynajmującemu w styczniu. Liczy się doręczenie oświadczenia drugiej stronie, a nie sama data sporządzenia pisma.

Sprzedaż lokalu a prawa najemcy

Sprzedaż kamienicy albo mieszkania nie powoduje wygaśnięcia najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W przypadku lokali trzeba dodatkowo uwzględnić art. 692 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali.

Nowy właściciel staje się więc wynajmującym i może pobierać czynsz, ale nie oznacza to, że najemca musi podpisywać z nim nową umowę, jeżeli najem już trwa. Nowa umowa albo aneks mogą być potrzebne, gdy strony chcą zmienić warunki najmu, ale nie są warunkiem samego dalszego zamieszkiwania, jeżeli najem był kontynuowany.

O czym pamiętać przy wyprowadzce?

Najemca powinien zadbać o dowód złożenia wypowiedzenia, rozliczenie opłat, protokół zdawczo-odbiorczy i zwrot kluczy. Przy lokalu mieszkalnym kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wynika to z art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W praktyce warto spisać stan liczników, stan wyposażenia, datę wydania lokalu i ewentualne zastrzeżenia stron. Jeżeli powstaje spór o rozliczenie kaucji najmu, protokół i zdjęcia lokalu są często najważniejszymi dowodami.

Trzeba też odróżnić zwykłe zużycie lokalu od szkód. Obowiązki wynajmującego i najemcy w lokalach mieszkalnych określają w szczególności art. 6a i art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli strony spierają się o naprawy, pomocne może być ustalenie, jaki był rzeczywisty zakres obowiązków remontowych najemcy i właściciela.

Czy najemca może mieć problemy, bo mieszkał bez nowej umowy?

Samo mieszkanie bez aktualnego podpisanego aneksu nie musi rodzić negatywnych skutków dla najemcy, jeżeli właściciel zgadzał się na dalsze korzystanie z lokalu i przyjmował czynsz. W takim stanie faktycznym można wykazywać istnienie najmu przez potwierdzenia przelewów, korespondencję, rachunki, wiadomości, potwierdzenia odbioru czynszu i zeznania świadków.

Inaczej byłoby, gdyby właściciel wyraźnie sprzeciwiał się dalszemu zajmowaniu lokalu, nie przyjmował czynszu albo po zakończeniu umowy żądał wydania lokalu. Wtedy ocena zależałaby od konkretnych dowodów i dat. W opisanym modelu, przy wielomiesięcznym albo wieloletnim przyjmowaniu czynszu, argument o dorozumianym przedłużeniu najmu jest jednak silny.

Jak napisać wypowiedzenie najmu?

Wypowiedzenie powinno wskazywać strony, adres lokalu, podstawę zakończenia najmu, datę złożenia oświadczenia i przewidywany dzień zakończenia najmu. Przy najmie na czas nieoznaczony nie trzeba podawać przyczyny wypowiedzenia, chyba że sama umowa wymaga dodatkowych elementów.

W piśmie można użyć prostego sformułowania: wypowiadam umowę najmu lokalu położonego pod wskazanym adresem, z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia wynikającego z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, ze skutkiem na koniec właściwego miesiąca kalendarzowego. Pismo należy podpisać i doręczyć w sposób pozwalający udowodnić datę doręczenia.

FAQ

Źródła

• Art. 60, art. 77 § 2, art. 660, art. 673 § 1-3, art. 674, art. 678 § 1 oraz art. 692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 6 ust. 4, art. 6a, art. 6b oraz art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2006 r., sygn. I SA/Bk 39/06.