Jakie warunki trzeba spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie to sposób nabycia własności przez długotrwałe posiadanie rzeczy. W przypadku nieruchomości podstawą jest art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze albo przez 30 lat, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Kluczowe są więc trzy elementy: posiadanie samoistne, upływ ustawowego terminu oraz brak skutecznego przerwania biegu zasiedzenia. W sprawach rodzinnych, np. gdy w księdze wieczystej nadal figuruje nieżyjący dziadek, trzeba dodatkowo ustalić krąg spadkobierców i to, czy osoba korzystająca z działki władała nią wyłącznie dla siebie, czy jedynie w imieniu wszystkich spadkobierców.

Posiadanie samoistne – co trzeba wykazać?

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Nie wystarczy więc samo przekonanie, że nieruchomość się należy. Trzeba wykazać zachowania typowe dla właściciela, widoczne na zewnątrz.

W praktyce znaczenie mogą mieć m.in. takie okoliczności:

• samodzielne korzystanie z gruntu i budynków, np. uprawa, składowanie rzeczy, remonty, zabezpieczanie budynku;
• podejmowanie decyzji o nieruchomości bez pytania innych osób o zgodę;
• ponoszenie kosztów utrzymania, remontów, podatku rolnego lub podatku od nieruchomości;
• ogrodzenie działki, dbanie o granice, zawieranie umów dotyczących mediów albo najmu;
• traktowanie danej osoby przez sąsiadów i rodzinę jako właściciela.

Samo opłacanie podatku jest ważnym dowodem, ale nie przesądza o zasiedzeniu. Sąd będzie badał całość zachowań. Jeżeli dana osoba płaci podatek, ale z nieruchomości korzysta ktoś inny albo decyzje podejmują wspólnie spadkobiercy, samo płacenie należności publicznoprawnych może nie wystarczyć.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu

Art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje 20-letni termin zasiedzenia dla posiadacza w dobrej wierze. Dobra wiara oznacza usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że dana osoba jest właścicielem nieruchomości. W sprawach nieruchomości dobra wiara występuje rzadko, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli dana osoba wie albo powinna wiedzieć, że nie jest właścicielem, stosuje się termin 30-letni z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce przy działce zapisanej w księdze wieczystej na nieżyjącego dziadka najczęściej trzeba liczyć się z koniecznością wykazania 30 lat posiadania samoistnego, chyba że istnieją szczególne okoliczności uzasadniające dobrą wiarę.

Czy można doliczyć okres posiadania ojca albo innego poprzednika?

Tak, ale trzeba wykazać ciągłość posiadania. Art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć czas posiadania poprzednika. Jeżeli poprzednik był w złej wierze, doliczenie jest skuteczne tylko wtedy, gdy łączny czas posiadania poprzednika i obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.

Art. 176 § 2 Kodeksu cywilnego nakazuje odpowiednio stosować tę zasadę, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Oznacza to, że córka może doliczać okres posiadania ojca, jeżeli ojciec faktycznie władał działką jak właściciel, a po jego śmierci posiadanie było kontynuowane.

W opisanej sytuacji 19 lat opłacania podatków przez córkę może być niewystarczające samo w sobie. Jeżeli jednak wcześniej ojciec przez wiele lat samodzielnie władał nieruchomością jak właściciel, możliwe jest badanie, czy łącznie z okresem córki upłynęło 30 lat posiadania samoistnego.

Zasiedzenie udziałów przeciwko innym spadkobiercom

Jeżeli nieruchomość należała do dziadka, a po jego śmierci spadek odziedziczyło kilka osób, nieruchomość mogła wejść do masy spadkowej. W takiej sytuacji osoba korzystająca z działki może być już współwłaścicielem udziału spadkowego, ale chce zasiedzieć udziały pozostałych spadkobierców.

Jest to możliwe, jednak wymaga szczególnie mocnego wykazania posiadania samoistnego ponad własny udział. Współspadkobierca powinien udowodnić, że wobec pozostałych spadkobierców jasno zamanifestował wolę władania całą nieruchomością wyłącznie dla siebie. Wynika to z konstrukcji posiadania samoistnego z art. 336 Kodeksu cywilnego oraz z utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego dotyczącego zasiedzenia udziałów we współwłasności.

W praktyce sąd będzie pytał, czy pozostali spadkobiercy byli odsunięci od korzystania z nieruchomości, czy wiedzieli, że dana osoba traktuje nieruchomość jak własną, czy sprzeciwiali się temu i czy podejmowali działania przerywające bieg zasiedzenia.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń, co wynika z art. 175 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego bieg terminu może zostać przerwany przez czynność przed sądem lub innym właściwym organem, podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia prawa.

W sprawach rodzinnych samo postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku zwykle nie przerywa biegu zasiedzenia, bo nie zmierza bezpośrednio do odzyskania władztwa nad nieruchomością. Inaczej może być przy wniosku o dział spadku, zniesienie współwłasności, wydanie nieruchomości albo innym żądaniu, które realnie zmierza do uregulowania władania rzeczą. Każdorazowo trzeba ocenić treść pisma i cel postępowania.

Trzeba też pamiętać o art. 173 Kodeksu cywilnego. Jeżeli właścicielem, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Nieruchomość rolna a zasiedzenie

Jeżeli działka jest nieruchomością rolną, trzeba dodatkowo sprawdzić art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego może nabyć przez zasiedzenie jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu tej ustawy, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Definicja rolnika indywidualnego wynika z art. 6 ust. 1 i ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady jest to osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, posiada kwalifikacje rolnicze, co najmniej 5 lat mieszka w gminie, na obszarze której położona jest jedna z jej nieruchomości rolnych, i osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.

Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed wejściem w życie ograniczenia dotyczącego nieruchomości rolnych, sąd bada nabycie własności na datę upływu terminu. Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny, ponieważ własność przez zasiedzenie nabywa się z mocy prawa z chwilą spełnienia przesłanek z art. 172 Kodeksu cywilnego. Jeżeli termin upływa obecnie, warunki z art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego mogą mieć decydujące znaczenie.

Jak złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia prowadzi sąd rejonowy w trybie nieprocesowym. Właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości, co wynika z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Sama procedura stwierdzenia zasiedzenia jest uregulowana w art. 609 i art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego.

We wniosku należy wskazać m.in.:

• dokładne oznaczenie nieruchomości: numer działki, obręb, powierzchnię, numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona;
• żądanie stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie na konkretną datę;
• opis posiadania: od kiedy, przez kogo, w jaki sposób i czy było nieprzerwane;
• uczestników postępowania, w szczególności właściciela z księgi wieczystej, jego spadkobierców i inne osoby zainteresowane w rozumieniu art. 510 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego;
• dowody: decyzje podatkowe, potwierdzenia płatności, zdjęcia, dokumenty geodezyjne, umowy, rachunki za remonty, zeznania świadków.

Jeżeli wnioskodawca nie wskaże wszystkich zainteresowanych, sąd może zarządzić ogłoszenie zgodnie z art. 609 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości wynosi 2000 zł na podstawie art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Księga wieczysta, spadek i podatki

Wpis nieżyjącego dziadka w księdze wieczystej nie blokuje zasiedzenia, ale utrudnia postępowanie, bo trzeba ustalić następców prawnych właściciela. Księga wieczysta korzysta z domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dlatego sąd będzie wymagał precyzyjnego wykazania, dlaczego mimo wpisu innej osoby doszło do nabycia własności przez zasiedzenie.

Jeżeli po dziadku i ojcu nie przeprowadzono postępowań spadkowych, w sprawie o zasiedzenie trzeba ustalić, kto jest zainteresowanym uczestnikiem postępowania. Niekiedy praktycznie korzystne jest wcześniejsze lub równoległe uporządkowanie spraw spadkowych, choć zależy to od konkretnego stanu faktycznego.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o zasiedzeniu powstaje obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 3 oraz art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Stawka podatku od nabycia własności przez zasiedzenie wynosi 7% podstawy opodatkowania zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy. Zeznanie podatkowe SD-3 składa się zasadniczo w terminie miesiąca od powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 17a ust. 1 tej ustawy.

FAQ

Podsumowanie

Aby realnie ocenić szanse na zasiedzenie działki po dziadku, trzeba ustalić: datę śmierci dziadka, krąg spadkobierców, sposób korzystania z nieruchomości przez ojca, sposób przejęcia posiadania przez córkę, dowody ponoszenia kosztów oraz to, czy działka jest nieruchomością rolną. Jeżeli córka samodzielnie włada działką dopiero 19 lat, najczęściej kluczowe będzie doliczenie okresu posiadania ojca na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego.

Największe ryzyko w takich sprawach polega na myleniu zarządzania majątkiem rodzinnym z posiadaniem samoistnym. Jeżeli inni spadkobiercy nadal byli traktowani jako współuprawnieni albo korzystali z nieruchomości, sąd może odmówić stwierdzenia zasiedzenia. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przygotować dokładną chronologię i zestaw dowodów.

Źródła

• Art. 158, art. 172, art. 173, art. 175, art. 176, art. 336, art. 339 i art. 340 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 510, art. 606, art. 609 i art. 610 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 3, art. 6 ust. 1 pkt 6, art. 15 ust. 2 i art. 17a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 2 pkt 1 oraz art. 6 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 5 stycznia 1972 r., II CR 534/71.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91.