Pełnoletnie dziecko a umowa najmu okazjonalnego

Czy pełnoletnie dziecko musi być stroną umowy najmu okazjonalnego?

Nie ma przepisu, który nakazywałby, aby pełnoletnie dziecko najemcy zawsze było stroną umowy najmu okazjonalnego. Stroną może być tylko rodzic, a dorosłe dziecko może zostać wskazane jako osoba, która będzie z nim zamieszkiwać. Taki zapis jest praktycznie potrzebny, ponieważ dokumenty najmu okazjonalnego obejmują nie tylko samego najemcę, lecz także osoby z nim zamieszkujące, zwłaszcza przy wskazaniu lokalu, do którego najemca ma się przenieść po zakończeniu umowy.

Jeżeli pełnoletnie dziecko ma stale mieszkać w lokalu, wynajmujący powinien ustalić, czy ma ono ponosić odpowiedzialność za czynsz, opłaty i ewentualne szkody. Jeżeli tak, lepszym rozwiązaniem będzie wpisanie go jako współnajemcy. Wtedy podpisuje umowę, odpowiada na zasadach określonych w umowie i składa własne oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji.

Jakie dokumenty są potrzebne przy najmie okazjonalnym?

Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a sama umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć przede wszystkim:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu,
3. oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących; na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

W praktyce w oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego należy ująć wszystkie osoby, które mają mieszkać z najemcą, czyli także pełnoletnie dziecko i dziecko małoletnie. Dzięki temu nie powstaje wątpliwość, czy wskazany lokal obejmuje wyłącznie najemcę, czy również jego rodzinę.

Kaucja przy najmie okazjonalnym może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę; przy minimalnym wynagrodzeniu 4806 zł w 2026 r. jest to maksymalnie 480,60 zł netto, do czego dochodzi VAT i ewentualne koszty wypisów.

Oświadczenie pełnoletniego dziecka o poddaniu się egzekucji

Jeżeli pełnoletnie dziecko nie jest stroną umowy, ustawa nie wymaga od niego takiego samego oświadczenia, jakie składa najemca. Obowiązek z art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy dotyczy najemcy. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący powinien całkowicie pominąć dorosłego domownika.

Najpewniejszym rozwiązaniem jest wpisanie pełnoletniego dziecka jako współnajemcy, jeżeli ma faktycznie korzystać z lokalu przez cały czas trwania najmu. Wtedy pełnoletnie dziecko podpisuje umowę, składa własne oświadczenie notarialne i jest objęte tym samym mechanizmem opróżnienia lokalu co rodzic. Takie rozwiązanie jest szczególnie uzasadnione, gdy dorosłe dziecko ma dochody, ma partycypować w kosztach albo wynajmujący chce uniknąć sporu, kto ma opuścić lokal po rozwiązaniu umowy.

Jeżeli dorosłe dziecko nie ma być współnajemcą, można rozważyć złożenie przez nie odrębnego oświadczenia notarialnego o obowiązku opróżnienia lokalu. Skuteczność i treść takiego oświadczenia powinny być każdorazowo uzgodnione z notariuszem, ponieważ nie zastępuje ono ustawowego oświadczenia najemcy i musi wynikać z realnego zobowiązania tej osoby do opuszczenia lokalu.

Jak potraktować dziecko niepełnoletnie?

Dziecko niepełnoletnie nie powinno być traktowane tak jak dorosły współnajemca. Co do zasady nie podpisuje samodzielnie umowy najmu okazjonalnego i nie składa samodzielnie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. W dokumentach warto jednak wskazać je z imienia i nazwiska jako osobę, która będzie mieszkała z najemcą.

Małoletnie dziecko powinno być również objęte zgodą właściciela lokalu wskazanego przez najemcę jako miejsce zamieszkania po ewentualnym opróżnieniu wynajmowanego mieszkania. W praktyce brak takiego wskazania może powodować wątpliwości, czy lokal zastępczy obejmuje całą rodzinę, czy tylko osobę podpisującą umowę.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego i znaczenie terminu 14 dni

Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce swojego zamieszkania. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od samego podpisania umowy, jeżeli strony ustaliły późniejszą datę wydania lokalu.

Brak zgłoszenia ma istotny skutek: nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli właściciel traci podstawową korzyść najmu okazjonalnego związaną z uproszczonym dochodzeniem opróżnienia lokalu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Egzekucja przez opróżnienie mieszkania

Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego właściciel powinien doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Żądanie musi być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i powinno wskazywać termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Egzekucję opróżnienia lokalu prowadzi komornik. Przed przystąpieniem do czynności komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie wyznaczonym stosownie do okoliczności, z uwzględnieniem między innymi sytuacji rodzinnej, wieku i stanu zdrowia osób zamieszkujących w lokalu. Właśnie dlatego właściwe opisanie pełnoletnich i niepełnoletnich domowników w dokumentach ma znaczenie praktyczne.

Jak bezpiecznie podpisać umowę w opisanej sytuacji?

Jeżeli najemcą jest osoba dorosła z dwojgiem dzieci, w tym jednym pełnoletnim, najbezpieczniej przeprowadzić podpisanie dokumentów według następującego schematu:

1. w umowie wskazać najemcę albo najemców oraz wymienić osoby, które będą stale mieszkały w lokalu,
2. zdecydować, czy pełnoletnie dziecko ma być współnajemcą, czy tylko osobą zamieszkującą z najemcą,
3. jeżeli pełnoletnie dziecko ma być współnajemcą, dopilnować, aby podpisało umowę i złożyło własne oświadczenie notarialne,
4. w oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego wymienić najemcę oraz wszystkie osoby z nim zamieszkujące, w tym dziecko pełnoletnie i małoletnie,
5. po rozpoczęciu najmu zgłosić umowę do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

Jeżeli dorosłe dziecko nie chce ponosić odpowiedzialności za czynsz i nie chce podpisać dokumentów, wynajmujący powinien rozważyć, czy akceptuje taki model najmu. W praktyce dorosła osoba mieszkająca w lokalu, ale nieobjęta żadnym oświadczeniem, może utrudnić późniejsze odzyskanie lokalu, choć sama ta okoliczność nie czyni umowy nieważną.

FAQ

Czy pełnoletnie dziecko najemcy musi podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Nie zawsze. Jeżeli ma być tylko domownikiem, można wskazać je w umowie i załącznikach jako osobę zamieszkującą z najemcą. Jeżeli ma odpowiadać za czynsz albo wynajmujący chce objąć je mocniejszym zabezpieczeniem, powinno zostać współnajemcą.

Czy dorosłe dziecko musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Ustawowe oświadczenie przy najmie okazjonalnym składa najemca. Jeżeli dorosłe dziecko jest współnajemcą, powinno złożyć własne oświadczenie. Jeżeli nie jest stroną umowy, dodatkowe oświadczenie można rozważyć, ale jego treść trzeba dopasować do konkretnej sytuacji i praktyki notariusza.

Czy dzieci trzeba wymienić z imienia i nazwiska w umowie?

Tak, jest to zalecane. Wymienienie osób stale zamieszkujących w lokalu ogranicza późniejsze spory i pomaga prawidłowo przygotować zgodę właściciela lokalu zastępczego. Dotyczy to zarówno pełnoletnich, jak i niepełnoletnich dzieci.

Czy dziecko niepełnoletnie podpisuje oświadczenie u notariusza?

Nie. Małoletnie dziecko nie składa samodzielnie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. W dokumentach powinno być jednak wskazane jako osoba, która będzie mieszkać z najemcą i której dotyczy zgoda na zamieszkanie w lokalu zastępczym.

Co grozi, jeśli właściciel nie zgłosi umowy do urzędu skarbowego?

Właściciel traci możliwość korzystania z kluczowych przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, w szczególności uproszczonej procedury opróżnienia lokalu z art. 19d ustawy. Sama umowa nie musi być z tego powodu nieważna, ale jej podstawowa funkcja zabezpieczająca zostaje istotnie osłabiona.

Podsumowanie

Pełnoletnie dziecko najemcy nie musi automatycznie być stroną umowy najmu okazjonalnego, ale nie powinno być pominięte w dokumentach. Jeżeli ma tylko mieszkać z rodzicem, warto wskazać je jako osobę zamieszkującą i objąć zgodą dotyczącą lokalu zastępczego. Jeżeli ma odpowiadać za obowiązki najemcy albo wynajmujący chce silniejszego zabezpieczenia, należy rozważyć wpisanie go jako współnajemcy i uzyskanie od niego odrębnego oświadczenia notarialnego. W każdym wariancie trzeba pamiętać o pisemnej formie umowy, prawidłowych załącznikach i zgłoszeniu najmu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a-19e - tekst jednolity w ELI.
2. Art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów - procedura żądania opróżnienia lokalu.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości - Dz.U. 2012 poz. 11.
4. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 i art. 1046 - tekst jednolity w ELI.
5. Informacja Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej o minimalnym wynagrodzeniu za pracę w 2026 r. - gov.pl.