Akt notarialny a sprzedaż użytkowania wieczystego

Czy trzeba przekształcić użytkowanie wieczyste przed sprzedażą?

Co do zasady nie. Prawo użytkowania wieczystego jest zbywalne. Wynika to z art. 237 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Oznacza to, że można sprzedać zarówno całe prawo użytkowania wieczystego, jak i udział w tym prawie.

Trzeba jednak najpierw sprawdzić, czy prawo użytkowania wieczystego nadal istnieje. Jeżeli grunt był zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, to z dniem 1 stycznia 2019 r. mogło dojść do ustawowego przekształcenia w prawo własności. W takiej sytuacji przedmiotem sprzedaży nie jest już użytkowanie wieczyste, lecz własność gruntu wraz z prawami związanymi z budynkiem.

Jeżeli natomiast grunt nie podlegał ustawowemu przekształceniu albo chodzi o grunt niemieszkalny, użytkowanie wieczyste można sprzedać bez wcześniejszego wykupu. Odrębną procedurą, stosowaną wtedy, gdy użytkownik chce uzyskać własność od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, jest wykup UW.

Akt notarialny i wpis do księgi wieczystej

Umowa sprzedaży użytkowania wieczystego musi mieć formę aktu notarialnego. Podstawą jest art. 237 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność. Przepisy te stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego.

Dodatkowo art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. W praktyce notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy w akcie notarialnym, a nabywca zostaje ujawniony w księdze po dokonaniu wpisu przez sąd. Jeżeli potrzebne jest szersze wyjaśnienie procedury, przydatny może być materiał o tym, jak przebiega wpis do KW.

Jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek wzniesiony przez użytkownika albo przez niego nabyty, art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że budynek stanowi własność użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Dlatego przy sprzedaży trzeba prawidłowo ustalić relację budynek a grunt i nie zakładać automatycznie, że budynek można oderwać od prawa użytkowania wieczystego.

Sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym

Jeżeli posiada Pani 2/7 udziału w prawie użytkowania wieczystego, to zasadą jest możliwość rozporządzenia własnym udziałem bez zgody pozostałych współużytkowników. Wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego, który pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody innych współwłaścicieli. Przepis ten stosuje się odpowiednio do wspólności prawa użytkowania wieczystego.

Inaczej wygląda sprzedaż całego prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli nabywca ma kupić całość, do aktu powinni przystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści albo ich pełnomocnicy. Rozporządzenie całym wspólnym prawem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego wymaga zgody wszystkich współuprawnionych na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. W razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie tego samego przepisu.

Jeżeli któryś ze współużytkowników nie może stawić się u notariusza, może udzielić pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Skoro sprzedaż użytkowania wieczystego wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do sprzedaży także powinno mieć formę aktu notarialnego.

Kiedy można sprzedać prawo i czy postępowanie przekształceniowe ma znaczenie?

Sprzedaż może nastąpić tak długo, jak długo zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie. Jeżeli jednak toczy się postępowanie dotyczące przekształcenia, wykupu, aktualizacji opłaty rocznej albo ujawnienia przekształcenia w księdze wieczystej, trzeba ocenić wpływ tego postępowania na treść aktu i ryzyka nabywcy.

Jeżeli przekształcenie nastąpiło z mocy prawa na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, ale nie zostało jeszcze ujawnione w księdze wieczystej, notariusz może wymagać zaświadczenia o przekształceniu. Zaświadczenie jest podstawą wpisu własności w księdze wieczystej, co wynika z art. 4 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Jeżeli natomiast użytkowanie wieczyste nadal trwa, nabywca wchodzi w sytuację prawną użytkownika wieczystego. Oznacza to m.in. obowiązek ponoszenia opłat rocznych, o których mowa w art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chyba że strony inaczej rozliczą je między sobą w umowie.

Dokumenty potrzebne do aktu notarialnego

Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości, treści księgi wieczystej, sposobu finansowania i lokalnych wymagań notariusza. W typowej transakcji notariusz może poprosić w szczególności o: Z perspektywy kupującego warto przejść przez szerszą checklistę dokumentów i ryzyk; przedstawiamy ją w poradzie o zakupie nieruchomości od użytkownika wieczystego.

Przy nieruchomościach niezabudowanych notariusz bada także ustawowe prawa pierwokupu. Przykładowo art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje prawo pierwokupu gminy przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Przy nieruchomości zabudowanej ten konkretny punkt co do zasady nie ma zastosowania, ale zawsze trzeba sprawdzić inne podstawy pierwokupu wynikające z dokumentów nieruchomości i jej położenia.

Jak wycenić udział w użytkowaniu wieczystym?

Cena sprzedaży jest ustalana przez strony, ale powinna odpowiadać wartości rynkowej. Dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa prawa majątkowego, co wynika z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka PCC przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Podatek pobiera notariusz jako płatnik na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Najbezpieczniej oprzeć cenę na aktualnych transakcjach podobnych nieruchomości albo zlecić operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowemu. Zasady wyceny nieruchomości, w tym określania wartości rynkowej, wynikają z art. 149, art. 150 i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat nie zawsze jest obowiązkowy przy prywatnej sprzedaży, ale pomaga ograniczyć ryzyko sporu między współużytkownikami oraz ryzyko zakwestionowania wartości przez organ podatkowy.

Przy sprzedaży udziału cena udziału nie musi być prostym matematycznym ułamkiem wartości całej nieruchomości. Udział mniejszościowy bywa mniej atrakcyjny rynkowo, bo nabywca wchodzi we współuprawnienie z innymi osobami. Z drugiej strony, jeżeli kupującym jest dotychczasowy współużytkownik, udział może mieć dla niego wyższą wartość praktyczną, ponieważ zwiększa kontrolę nad nieruchomością.

Podatki i koszty transakcji

Najczęściej przy sprzedaży między osobami fizycznymi nabywca płaci PCC według stawki 2%, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli sprzedawcą jest podatnik VAT i sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej, konieczna jest odrębna analiza VAT na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwłaszcza art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 oraz przepisów o zwolnieniach dotyczących nieruchomości.

Po stronie sprzedawcy może powstać podatek dochodowy. W przypadku osoby fizycznej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, może stanowić źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli sprzedaż następuje po tym terminie i poza działalnością gospodarczą, co do zasady nie podlega PIT z tego źródła.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki sprzedaży w zależności od tego, czy sprzedawany jest udział, całe prawo, czy nieruchomość została już przekształcona.

FAQ

Czy mogę sprzedać swoje 2/7 udziału bez zgody pozostałych?

Tak, jeżeli sprzedaje Pani wyłącznie własny udział. Podstawą jest art. 198 Kodeksu cywilnego. Zgoda wszystkich jest potrzebna dopiero przy sprzedaży całego wspólnego prawa albo innej czynności dotyczącej całości, która przekracza zwykły zarząd w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy sprzedaż użytkowania wieczystego jest ważna bez wpisu do księgi wieczystej?

Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej na podstawie art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego akt notarialny powinien zawierać wniosek o wpis nabywcy.

Czy budynek na gruncie w użytkowaniu wieczystym sprzedaje się osobno?

Co do zasady nie jako całkowicie niezależny przedmiot. Art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W akcie należy więc prawidłowo opisać zarówno prawo użytkowania wieczystego, jak i związane z nim prawo własności budynku.

Czy potrzebna jest wycena rzeczoznawcy?

Nie zawsze jest obowiązkowa, ale często jest praktycznie przydatna. Operat szacunkowy sporządzony według art. 149-156 ustawy o gospodarce nieruchomościami pomaga ustalić cenę rynkową i ogranicza ryzyko sporu podatkowego albo konfliktu między współużytkownikami.

Czy gmina ma prawo pierwokupu?

To zależy od rodzaju nieruchomości i jej położenia. Art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Inne podstawy pierwokupu mogą wynikać np. z położenia nieruchomości na obszarze rewitalizacji, o czym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b tej ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż użytkowania wieczystego albo udziału w tym prawie jest dopuszczalna i nie wymaga wcześniejszego przekształcenia we własność, jeżeli prawo użytkowania wieczystego nadal istnieje. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a przeniesienie prawa wymaga wpisu w księdze wieczystej. Właściciel udziału może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych, ale sprzedaż całego prawa wymaga udziału wszystkich współużytkowników albo ich pełnomocników.

Przed transakcją warto sprawdzić księgę wieczystą, status przekształcenia, ewentualne prawa pierwokupu, opłaty roczne oraz podatki. Cenę najlepiej oprzeć na realnej wartości rynkowej, a przy większej wartości transakcji rozważyć operat rzeczoznawcy majątkowego.

Źródła

1. Art. 99 § 1, art. 158, art. 198, art. 199, art. 232-243, art. 235 § 1-2 i art. 237 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Art. 27, art. 71 ust. 1, art. 109 ust. 1 pkt 2, 4a i 4b, art. 149, art. 150 oraz art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.
3. Art. 1 ust. 1-2 oraz art. 4 ust. 1-2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów - Dz.U. 2018 poz. 1716.
4. Art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959.
5. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.
6. Art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535.
7. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.